Макарова В.В.

Сумський національний аграрний університет, Україна

Зарубіжний досвід функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення

Насьогодні в країнах з різним суспільно-політичним укладом має місце неоднаковий рівень централізації та децентралізації управління земельними ресурсами, різні повноваження щодо регулювання землекористування мають представницькі органи територіальних громад, неоднаковим є й спектр організаційно-правових форм землекористування та форм власності на земельні ресурси. Аналіз законодавства низки  країн дозволяє стверджувати, що практично в кожній з них існують ті чи інші обмеження. Обмеження, пов’язані з розміром земельних ділянок, більш характерні для країн з перехідною економікою та для країн з обмеженою кількістю земельних ресурсів. Як правило, вони встановлюються на муніципальному або регіональному рівні:

§        Угорщина - не більш 300 га (для фізичних та юридичних осіб)

§        Румунія - не більш 200 га (для фізичних та юридичних осіб)

§        Данія - не більше 30 га (потрібна фахова освіта та фермерський досвід).

§        Корея - не більше 3 га (агрозона), зовні - 10 га, мінімум - 0,1 га

§        Японія - не більше 3 га (для Хоккайдо - до 12 га)                            

§        Бразилія - гнучка система обмежень за розміром землеволодінь в залежності від регіону країни

         Основними принципами політики Європейського Союзу стосовно власності на землю (в тому числі і на землі сільськогосподарського призначення) є забезпечення права на вільний рух капіталу, на відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації. Тому у більшості країн-членів ЄС прямо виражених юридичних обмежень на володіння сільськогосподарськими землями немає: будь-яка фізична чи юридична особа, може законно придбати сільськогосподарську землю та володіти нею. Головний вплив юридичних обмежень на володіння сільськогосподарськими землями полягає в обмеженні кількості потенційних покупців і конкуренції з боку попиту ринків продажу сільськогосподарських земель.

У країнах, що пізніше стали членами ЄС, як правило, вводяться обмеження на володіння сільськогосподарськими землями для іноземців (в тому числі для громадян держав - членів ЄС).  Так, у Чехії, Литві та Словаччині наразі діє одне обмеження: іноземні фізичні та юридичні особи не можуть купувати сільськогосподарську землю. Це обмеження діятиме протягом 7 років після вступу до ЄС, тобто до 2011 року. Таке юридичне обмеження спрямоване на запобігання спекуляції сільськогосподарськими землями у державах — нових членах ЄС. В Болгарії, що нещодавно приєдналася до ЄС, права іноземців на володіння земельними ділянками обмежені спеціальним Законом «Про власність та використання земель сільськогосподарського призначення». Можна зазначити, що в Чехії іноземці можуть купувати землю, якщо вони є громадянами ЄС, постійно мешкають у Чехії більш ніж 3 роки та зареєстровані як фермери. В Угорщині громадяни можуть придбати не більше 300 га сільськогосподарських земель. Угорські юридичні особи, іноземні фізичні та юридичні особи до 2011 року не можуть купувати сільськогосподарські землі. Проте, якщо іноземець проживає на території Угорщини не менш трьох років та займається сільськогосподарською діяльністю, він, як і угорський громадянин, може придбати у власність сільськогосподарську землю.

У багатьох країнах існує певна кількість правових норм, які спрямовані на надання фермерам переваги стосовно володіння с.-г. землями. Це реалізується шляхом встановлення так званого „переважного права” на володіння землями сільськогосподарського призначення.

Що стосується сільськогосподарських земель, існують різні ситуації, де у країнах ЄС застосовуються переважні права. Можна розрізнити три головні види переважних прав: 

Ø     право переваги у процесах щодо успадкування, яке може бути надано спадкоємцю (спадкоємцям), який хоче (які хочуть) продовжувати вести господарство;

Ø     право переваги може бути надано одному покупцеві порівняно з іншими, тому що він є орендарем ділянки, що продається, або тому що він є фермером, чия ферма межує з ділянкою, що продається, або, якщо ділянка, що продається, знаходиться у спільній власності, тому що він є співвласником;

Ø     право переваги, яке належить державі та (або) муніципалітетам.

Що стосується ринків продажу сільськогосподарських земель, головний вплив переважних прав, незалежно від їх основоположної мети, полягає в обмеженні різноманіття та, потенційно, кількості учасників ринку, що на глобальному рівні не сприяє активізації конкуренції на ринках продажу сільськогосподарських земель.

Право власності на землю та її спадкоємство закріплені та гаран­товані в конституції Німеччини. Сьогодні у приватній власності тут перебуває понад 95 % земель сільськогосподарського обігу. Решта земельних ділянок належить общинам, федеральним землям, державі в цілому, церкві, навчальним закладам. Право власності на земельну ділянку, зазвичай, набувається в результаті підписання сторонами угоди про передання права власності та реєстрації цього факту.

        Значний досвід регулювання земельних відносин також накопичений у США особливо у сфері оренди землі, заставних операцій, діяльності земельних банків. Так, у власності федерального уряду перебуває 110 млн. га земель багатоцільового призначення (близько 13 % всіх земель США), якими управляє бюро з землеустрою, у ве­денні якого також перебувають природні копалини на відповідних територіях, а це 60 % запасів вугілля та 35 % уранової руди. Покупцями с.-г. земель можуть бути лише громадяни США або корпорації продана федеральна земля підпадає під закони та обмеження певне території. Більшість з американських фермерів не є власниками землі, а орендують її. Найбільш традиційною оренда з оплатою фіксованої частки врожаю.

Для української дійсності дуже цінним є досвід Франції щодо ре­гулювання купівлі-продажу земельних ділянок. Тому що в цій країні створене таке інституціональне середовище, яке перешкоджає кла­новим махінаціям та організації тіньових схем у землекористуванні, навіть не зважаючи на те, що торгівля землею є вільною. З метою уникнення надлишкової акумуляції продуктивних земель у руках однієї особи, їх розподіл здійснюється з урахуванням демографічної ситуації та економічної доцільності, що вимагає певного впливу на земельний ринок. Оскільки держава не взяла на себе вирішення цьо­го питання, то були створені приватні товариства, наділені необхід­ними повноваженнями у масштабі регіону, завданням яких стало придбання сільськогосподарського майна з подальшим його прода­жем пріоритетним кандидатам. Товариства не мають права примушувати землевласників продавати своє майно. Звичайно купівля здійснюється за взаємною згодою, але передбачені і випадки відмо­ви можливому покупцю, якщо його наміри щодо використання землі не відповідають суспільним інтересам (у таких випадках товариства можуть самі стати покупцем). Якщо ціна здається їм занадто високою, то вони можуть запропонувати продавцю іншу ціну. Останній або погоджується, або знімає своє майно з продажу. Отже, у портфелі товариства створюється певний запас земель. Коли воно бажає продати з цього запасу будь-який об'єкт, то зобов'язане публічно повідомити про це. Кандидатури потенційних покупців розглядаються місцевим комітетом, до складу якого входять сільськогосподарські працівники, нотаріуси, працівники адміністрацій, депутати. Комітет визначає претендента, профіль діяльності якого забезпечить найбільшу ефективність використання ділянки.

З огляду на це, варто запозичити французький досвід щодо заохочення молоді до ведення сільськогосподарського виробництва через вмонтування в аграрну політику пріоритету інвестиційного забезпе­чення приватної ініціативи сільських жителів молодого віку. Це сприятиме як соціально-економічному піднесенню сільських територій, так і посиленню спадкоємності в аграрному природокористуванні.