Право / 7.Экологическое, земельное и аграрное право.

К.ю.н., доцент Храмова И.С.

Астраханский государственный университет, Россия

Ограничения приобретения права собственности на землю иностранными гражданами и юридическими лицами

После введения в действие Земельного кодекса РФ не возникает сомнения в полной реализации норм Конституции, устанавливающей равные права и обязанности иностранных и отечественных граждан в области земельных правоотношений. Из данного конституционного положения можно сделать вывод о том, что иностранные граждане могут пользоваться практически всеми правами, предоставляемыми российским гражданам национальным законодательством, в том числе и правом собственности на землю.

Обращая внимание на ранее действующее законодательство, функционирующее до принятия Конституции РФ 1993 года и Земельного кодекса 2001 года [1], стоит отметить, что оно не предоставляло иностранным физическим и юридическим лицам право иметь в частной собственности земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации. Примером могут быть Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе»[2], который устанавливал запрет на передачу земли в частную индивидуальную собственность иностранным гражданам, Земельный кодекс РСФСР[3] от 25 апреля 1991 года говорил о том, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются.

С переходом страны к рыночной экономике, приватизационным бумом, возможность приобретать в свою собственность земельные участки появилась и у иностранных граждан и юридических лиц. Основами правового регулирования данной области правоотношений был Указ Президента РФ от 14 июня 1992 года «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а так же предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»[4]. Анализ положений рассматриваемого Указа, позволил сделать выводы о том, что покупателями земельных участков могли быть любые физические и юридические лица, включая иностранных и лиц без гражданства. Сложная экономическая ситуация в стране, необходимость привлечения значительных финансовых потоков в различные сферы экономики побудили к изданию совершенно новых нормативно-правовых актов, регламентирующих материальные вливания в Российскую экономику. Так, 9 июля 1999 года был принят Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»[5], который предусматривал гарантию предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Согласно современному российскому законодательству иностранные физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации. Однако реализация такого права связана с целым рядом ограничений, устанавливаемых различными нормативно-правовыми актами.

Одно из наиболее существенных ограничений предусматривает п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ и на иных установленных особо охраняемых территориях Российской Федерации.

Существенное ограничение на рассматриваемую область правоотношений регламентирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[6]. Согласно указанному нормативно-правовому акту иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В случае если в собственности указанных лиц по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, такой земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в сроки, установленные ст.5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу указанного Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу данного Федерального закона.

Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (например, переход по наследству), подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

Ограничение, устанавливаемое в отношении земель сельскохозяйственного назначения, связано с особой ценностью данной категории земель и необходимостью их усиленной охраны, что и обусловливает заинтересованность государства в оставлении сельскохозяйственных земель именно в собственности Российской Федерации либо ее граждан и юридических лиц.

Необходимо также отметить, что в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ, иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом.

Установление целого ряда ограничений в отношении права собственности иностранных граждан и юридических лиц на землю обусловлено гарантией осуществления законных интересов Российской Федерации в области охраны государственных границ и сохранения качества особо ценных категорий земель. С другой стороны такие ограничения связаны и с некоторой экономической выгодой государства. Так, предоставление иностранным гражданам некоторых земельных участков только на праве арены предполагает оставление таких участков в собственности Российской Федерации и в то же время получение дохода в виде арендной платы. К тому же зачастую величина арендной платы превышает земельный налог, выплачиваемый собственниками земельных участков, поскольку налоговые ставки согласно ст. 394 Налогового кодекса РФ[7] не могут превышать 0,3 и 1,5% в зависимости от категории земель, тогда как в отношении величины арендных выплат таких ограничений не предусмотрено.

В то же время определенную сложность вызывает тот факт, что право аренды в Российской Федерации может быть предоставлено сроком до сорока девяти лет, а в этом отношении существенной разницы в землепользовании между арендой и собственностью нет. По этой причине актуальность подобного вопроса не теряется со временем в связи с отсутствием нормативно-правового акта, регламентирующего ограничение сроков предоставления земельных участков на приграничных территориях и из состава земель сельскохозяйственного назначения. Утверждение подобного временного ограничения может служить гарантией территориальной целостности Российской Федерации, а также установления приоритета в пользовании гражданами РФ перед иностранными физическими и юридическими лицами. Хотя отсутствие подобной нормы является экономически выгодным, так как только в этом случае мы можем рассчитывать на дополнительные инвестиционные вливания в Российскую экономику, столь необходимые нам именно сейчас – в период выхода из экономического кризиса.

Литература:

1.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 25.06.2012 г.)// Российская газета от 30 октября 2001 г. № 211-212

2.Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе»// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 29 ноября 1990 г., № 26, ст. 327

3.Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 30 мая 1991 г., № 22, ст. 768

4.Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а так же предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»// Российская газета от 18 июня 1992 г. № 138

5.Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (ред. от 06.12.2011 г.)// Российская газета от 14 июля 1999 г.

6.Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 29.06.2012 г.)// Парламентская газета от 27 июля 2002 г. № 140 – 141

7.Налоговый кодекс Российской Федерации часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 29.06.2012 г.)// Российская газета от 10 августа 2000 г. № 153 - 154