Срок как существенное условие кредитного договора, обеспеченного ипотекой

К.ю.н. Лепехин И.А.

Филиал Российского государственного гуманитарного университета

в г. Твери, Россия

Срок как существенное условие кредитного договора, обеспеченного ипотекой

В науке существуют различные классификации условий договора. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные. Особая роль отводится существенным условиям: согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ[1] (далее по тексту – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По нашему мнению, условие о сроке является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания в ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г. № 395-1[2] (далее по тексту – ФЗ о банках). К существенным условиям кредитного договора относят срок большинство ученых-цивилистов[3], как в России, так и за рубежом. Однако следует отметить, что в науке существует и противоположное мнение, в соответствии с которым условие о сроке не является существенным для кредитного договора.[4]

Срок – это одно из основных договорных условий. Им определяются временные рамки существования самого договора и в этих пределах моменты (периоды), в которые должно состояться исполнение обязательств. Срок служит ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство. Таким образом, со сроком исполнения связано «созревание» соответствующих прав и обязанностей.[5]

Разработка проблематики правового содержания и терминологического обозначения различных сроков в кредитных отношениях имеет не только чисто теоретическое, но практическое значение как для заемщиков, так и для банков-кредиторов. Анализ значения терминов, используемых в нормативных актах ЦБ РФ и в договорной практике российских банков, показывает, что термины, обозначающие сроки в кредитных договорах, зачастую употребляются в смысле, не совпадающем с содержанием закона.[6]

Применительно к кредитному договору, обеспеченному ипотекой, термин «срок» может иметь различные значения: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок начисления процентов; срок возврата кредита и другие сроки.

Срок действия кредитного договора – это период времени между моментом заключения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами обязательств по нему, а срок кредита – период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Несомненно, срок кредита расположен во времени внутри срока действия кредитного договора. Понятно, что кредит не может иметь срока вне срока действия кредитного договора. С другой стороны, срок действия кредитного договора имеет периоды, не совпадающие со сроком кредита. Что касается сравнения их юридической природы, то срок действия кредитного договора – это срок действия соглашения об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей кредитора и заемщика, а срок кредита – это срок отдельного обязательства, одного из существенных условий кредитного договора.[7]

Срок действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой, определяется в соответствии с правилами, установленными в ст. 425 ГК РФ, согласно которым:

1. Договор кредитования вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими кредитного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Отправной точкой для течения срока действия кредитного договора служит момент вступления договора в силу. В соответствии с правилами ст. 425 ГК РФ моменты заключения договора и вступления в силу совпадают. В то же время возможны варианты несовпадения указанных моментов (например, это имеет место в заключенном, но не действующем до истечения отлагательного срока кредитном договоре). В случае если моменты заключения и вступления кредитного договора в силу не совпадают, договор вступает в силу вследствие юридического состава, в который наряду с заключением кредитного договора входят и иные юридические факты. Однако во всех случаях основополагающим моментом для вступления кредитного договора в силу является именно момент его заключения – момент совпадения во времени волеизъявлений субъектов, желающих заключить кредитный договор.[8]

Момент заключения кредитного договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Если кредитный договор заключается в виде одного документа, подписываемого кредитором и заемщиком, момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного договора его сторонами. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как оферту, а подписание этого текста другой стороной будет представлять собой акцепт. Возникает вопрос, правомерно ли в данном случае считать моментом заключения договора момент акцепта. Предположим, банк передал клиенту неподписанный текст договора. Клиент подписал его и передал работнику банка. В связи с временным отсутствием уполномоченных лиц банка указанный текст договора был подписан только через несколько дней. При подписании договора руководителем банка последний указал в тексте договора в качестве даты договора текущую дату. Подписанный и датированный таким образом текст кредитного договора еще через два дня был передан клиенту. Очевидно, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора следует считать дату получения клиентом подписанного обеими сторонами текста кредитного договора.[9]

Исходя из смысла ст. 425 ГК РФ, окончанием течения срока действия кредитного договора является определенный в договоре момент окончания исполнения сторонами обязательств, если в данном договоре или в законе отсутствует условие, согласно которому предусмотренное договором окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В кредитных договорах обычно такое условие отсутствует. И в самом деле, специфика кредитного договора (после предоставления кредита почти по всем обязательствам должником выступает только одна сторона – заемщик) такова, что сторонам не требуется устанавливать в договоре какой-либо срок, окончание которого влекло бы прекращение обязательств заемщика по полному возврату кредита и уплате причитающихся процентов на сумму кредита. Распространенная формулировка «настоящий (кредитный) договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему договору» представляет собой как бы зеркальное отражение упомянутого в ГК РФ условия.[10]

По общему правилу кредитный договор должен действовать до тех пор, пока существуют хотя бы одно право и соответствующая ему обязанность, составляющие содержание договорного правоотношения. Это обусловлено тем, что прекращение прав и обязанностей вследствие их осуществления неизбежно влечет и прекращение действия договора. Прекращение же действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, само по себе еще не приводит к прекращению неисполненных или исполненных ненадлежащим образом обязанностей и, соответственно, неосуществленных прав. Указание в договоре на срок действия еще не свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на прекращение неисполненных обязательств в связи с окончанием его срока действия. Закрепление в кредитном договоре срока действия может быть чистой формальностью, когда основной интерес сторон состоит в получении исполнения по договору, пусть даже и за пределами его срока действия.[11] В последнем случае «договор определяет права и обязанности сторон на все время, пока он не будет исполнен»[12], иными словами, кредитный договор будет действовать до тех пор, пока его сторонами не будут надлежащим образом исполнены все обязательства.

Срок начисления процентов – это срок обладания кредитором правом начислять проценты на сумму кредита. Не следует путать срок начисления процентов, понимаемый как период обладания кредитором правом начислять проценты, с периодичностью операций по начислению процентов. Например, в кредитном договоре установлено, что «начисление процентов на сумму кредита начинается с даты его зачисления на счет заемщика; проценты на сумму кредита начисляются ежедневно, при этом количество дней в месяце принимается равным 30, а в году – 360». В этом случае периодичность начисления процентов составляет один день. Срок начисления процентов независимо от этой периодичности равен сроку кредита и начинает течь с даты зачисления кредитных средств на счет заемщика.[13]

Срок начисления процентов на сумму кредита устанавливается в кредитном договоре его сторонами (субъектами) с учетом действующих правовых актов. В настоящее время – это Положение ЦБ РФ «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками»[14], которое определяет порядок начисления процентов по активным и пассивным операциям банка, связанным с привлечением и размещением денежных средств клиентов банка – физических и юридических лиц, как в национальной валюте Российской Федерации, так и в иностранных валютах, а также за использование денежных средств, находящихся на банковских счетах, осуществляемых на основании договоров, заключаемых в соответствии с нормами ГК РФ (п. 1.1 данного Положения).

Применение термина «срок возврата кредита» (понимаемого как календарная дата) оправдано в случае погашения всей суммы кредита в конечную дату срока кредита. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Терминологическим синонимом срока возврата кредита является применяемое в договорной практике понятие «срок погашения кредита».[15]

Согласно ст. 30 ФЗ о банках в договоре должны быть указаны стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также другие существенные условия договора.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ[16] (далее по тексту – ФЗ об ипотеке) в договоре об ипотеке должен быть указаны срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а если данное обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Таким образом, в силу прямого указания в ФЗ о банках и ФЗ об ипотеке, существенными условиями кредитного договора, обеспеченного ипотекой, будут условия: о сроке действия кредитного договора; сроке, на который выдается кредит; сроке начисления процентов и сроке возврата кредита (сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой).