Макарова В.В.

Сумський національний аграрний університет, Україна

Земельна ділянка як об'єкт земельних торгів на аукціоні

Земельні торги відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно-командної економіки до ринкової. Згідно зі ст.135 Земельного кодексу України (ЗКУ) земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення зе­мельних торгів визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом.

Земельний аукціон слід розглядати як врегульований нормами чинного ЗКУ та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конку­рентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за зе­мельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний аукціон не слід ототожнювати із земельним конкурсом. Земельний конкурс треба розглядати як врегульований нормами чинного ЗКУ та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конку­рентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Об'єктом земельних торгів на аукціоні є земельні ділян­ки державної чи комунальної власності, що відчужуються у приватну власність громадян чи юридичних осіб. Відпо­відно до ст.79 ЗКУ земельна ділянка як об'єкт права влас­ності - це частина земної поверхні з установленими межа­ми, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Крім того, право власності на земельну ділянку поширюється на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Згідно з п.2 ст. 127 та ст. 134 ЗКУ предметом земельних торгів на аукціоні мають бути земельні ділянки державної та комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, і па яких немає об'єктів нерухомого майна, що є власністю цих покупців. У разі відчуження вказаних земельних ділянок проведення земельного аукціону чи земельного тендеру є обов'язковим.

Винятком з цього правила є:

Ø     земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомо­го майна, що є власністю покупців;

Ø     земельні ділянки, на які є документи, що посвідчують право користування ними (державний акт па право постій­ного користування землею, договір оренди землі, договір тимчасового користування, зокрема на умовах оренди);

Ø     земельні ділянки, які надано в користування згідно з рішеннями відповідної ради;

Ø     земельні ділянки, на які було погоджено місце розташу­вання об'єктів згідно з рішенням сільської, селищної, міської рад.

Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав па них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, установлених законом, договором чи рішенням суду.

ЗКУ закріплює основні види сервітутів, серед яких мож­на назвати право проходу, проїзду через земельну ділянку, право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій тощо. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Не можуть бути придбані у власність громадян і юридич­них осіб земельні ділянки державної та комунальної влас­ності, які згідно зі ст.ст. 83-84 ЗКУ забороняється відчужу­вати у приватну власність суб'єктам підприємництва.

Учасниками земельного аукціону є: продавці, покупці, організатори.

Продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є органи державної влади та місцевого са­моврядування. Відповідно до Перехідних положень до ЗКУ до розмежування земель державної та комунальної влас­ності продавцями земельних ділянок у межах населених пунктів виступають сільські, селищні, міські ради, а за ме­жами населених пунктів - місцеві державні адміністрації.

Покупцями земельних ділянок на земельному аукціоні можуть бути:

Ø     громадяни України, які зареєстровані у встановленому законом порядку як суб'єкти підприємницької діяльності;

Ø     юридичні особи України всіх організаційно-правових форм, засновані громадянами і юридичними особами Украї­ни;

Ø     іноземні юридичні особи в разі придбання земельних ділянок у межах населених пунктів для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяль­ності в Україні.

Організатором земельного аукціону відповідно до п.З ст.137 ЗКУ є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування.

В Україні сьогодні немає єдиних загальнодержавних правил проведення аукціонів. Зокрема, не врегульовано питання, що стосуються процедури проведення аукціону, починаючи з формування лота і методики визначення стартової ціни до визначення кола учасників. У проведенні прозорих земельних аукціонів зацікавлена територіальна громада, адже місцевий бюджет отримує вагомі фінансові надходження. Для інвестора аукціон також може мати ряд важливих переваг, адже придбавши на ньому земельну ділянку, він заощаджує свій час, оскільки оформлення права на землю в інший спосіб може зайняти більше року.