Економічні науки/ Банки і банківська справа

Криховецька Зоряна Миколаївна

К.е.н., доцент кафедри фінансів Прикарпатського національного університету ім.В. Стефаника

Проблематика іпотечного кредитування

Окреслюючи роль іпотечного кредиту, вкажемо, що іпотека, по-перше, позитивно позначається на розвитку реального сектора економіки. У процесі вкладення державним чи приватним сектором коштів у житлове будівництво інвестується реальний сектор економіки, що веде до зростання виробництва в багатьох галузях промисловості. Іпотечний кредит сприяє  реалізації будинків, квартир; забезпечує безперервність виробництва в будівництві, а це, в свою чергу, сприяє пожвавленню виробництва будівельних матеріалів, конструкцій, розвитку будівельного машинобудування, деревообробної галузі, виготовленню  меблів тощо. Вкладена в будівництво 1 грн. залучає в обіг 10 грн. інших галузей. Промислове іпотечне кредитування забезпечує модернізацію виробництва, збільшуючи при цьому якість продукції в усіх галузях. По-друге, розвиток іпотечного кредитування впливає на подолання соціальної нестабільності, а саме, з одного боку –  на розв’язання проблем зайнятості, оскільки роботу отримують тисячі будівельників; з іншого –  на  задоволення потреб населення в житлі. З огляду на це виникає необхідність використання системи іпотечного кредитування як важливого стимулятора стабілізації і зростання сучасної економіки.

У розвинутих країнах іпотечне кредитування здійснюється вже 25–30 років. Кредит надається на умовах внесення 20–50% від вартості нерухомості. Його розмір розраховується з огляду на поточний дохід позичальника. Щомісячні виплати, як правило, не перевищують 30% від цього доходу. Кількість неповернених іпотечних кредитів відносно невелика – 0,01–3% (залежно від країни) [1, c.32].

Звичайно, Україні важко побудувати ефективну іпотечну систему за п’ять – десять років, тоді як у країнах Європи та США становлення іпотечних відносин має 200-літню історію. Проте останнім часом іпотечне кредитування в нашій державі розвивається досить динамічно. Свідченням того є збільшення розміру іпотечного кредитування за період 2002-2006 рр. у 10,9 раза, а з початку 2006 року – в 2,6 раза. Станом на 1 січня 2007 р. заборгованість за кредитами, які забезпечені іпотекою, становила 27012 млн. грн. Аналізуючи частку іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків в Україні станом на кінець 2005 і 2006 років, відзначимо, що вона зросла з 7,5% до 11,1% [4].

Характерною рисою ринку іпотечного кредитування України є значний рівень валютизації, тобто переважання частки іпотечних кредитів в іноземній валюті. Частка іпотечних кредитів в іноземній валюті рівна 84,5%, у той час, як в загальному кредитному портфелі кредити в іноземній валюті становлять 49,5%, а в кредитуванні фізичних осіб – 63,9% [4].

На кінець 2006 року в Україні налічувалося 170 діючих  банків, однак на ринку іпотечного кредитування працювало лише до п’ятдесяти, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. Ринок залишаєтьсь значно концентрованим. На першу п’ятірку банків припадає 66,35% іпотечного ринку, на десятку найбільших кредиторів – 85,29%. Лідером за обсягами іпотечного портфеля станом на 1 січня 2007 року є УкрСиббанк з часткою 18,8%, на другому місці Райффайзен Банк Аваль – 14,1%, на третьому – Укрсоцбанк – 13,8%, четверте та п’яте місця посідають ОТП Банк та Приватбанк з ринковими частками 10,3% і 9,3% відповідно [4].

Важливим фактором, який спонукає банки більш активно надавати кредити під заставу нерухомості, є зниження дохідності альтернативних способів вкладення активів, приріст коштів на депозитах банків, зокрема коштів довгострокового характеру.

Розвиток іпотечних відносин значною мірою залежить від адекватного законодавства. У нашій країні створені умови для іпотечного кредитування, так як почали діяти Закони України „Про іпотеку”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами ”, „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, „Про забезпечення вимог кредиторів і реєстрацію обтяжень”; Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек; затверджено Стандарти житлового іпотечного кредитування, які мають рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів. У 2004 році Кабінетом Міністрів України було схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. Усе це добрі стимули до масштабного впровадження нових прогресивних іпотечних механізмів. Тому нині винятково актуальним питанням є практична реалізація можливостей, що виникли в рамках прийнятого законодавства для розвитку іпотечного кредитування.

Іпотечний кредит як і будь-який механізм, який розрахований на тривалий час  (понад 10 років), стикається в Україні з головною проблемою – браком пасивів відповідної строковості, тобто відсутністю довгострокових банківських ресурсів у необхідних обсягах і з прийнятними відсотковими ставками.

Іпотечне кредитування може фінансуватися такими шляхами:

1)     депозитне залучення коштів;

2)     емісія банками корпоративних облігацій;

3)     емісія банками забезпечених нерухомістю облігацій.

Щодо використання депозитів населення, то в банківській системі спостерігаються диспропорції між обсягами активів і пасивів із різними строками погашення, що загрожує зниженню ліквідності банків, які прагнуть надавати довгострокові іпотечні кредити за рахунок  короткострокових джерел. Крім того, при формуванні залучених ресурсів банки сьогодні орієнтуються саме на населення. Проте відсутність середнього класу, обмеженість гарантій виплати ФГВФО, бажання диверсифікації вкладів роблять депозити населення неповноцінним джерелом. Право повернути суму вкладу в будь-який час робить стабільність пасивів умовною. Емісія корпоративних облігацій потребує чіткої налагодженої інфраструктури, якої в Україні ще бракує.

Розв'язанню суперечності між строками акумулювання іпотечного капіталу та його вивільнення із відтворювального процесу сприяє механізм рефінансування іпотечних активів, який передбачає продаж заставних як повноцінного інвестиційного товару. Процес рефінансування здійснюється або у формі безпосереднього продажу (передачі) заставних, або опосередкованого — шляхом емісії на їх основі іпо­течних сертифікатів чи облігацій. При цьому іпотечна облігація чи сертифікат є довгостроковими цін­ними паперами, забезпеченим заставними (по суті, заставленим нерухомим майном). Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування — розподіл на первинний та вторинний ринки.  Первинний ринок, що функціонує в межах ринку довгострокових кредитів та виконує операційну функцію при іпотечному кредитуванні, — це система економічних відносин, що складаються між первинним інвестором, кредитором і позичальником з приводу мобілізації тимчасово вільних грошових засобів, їх розподілу та інвес­тування у різні сфери економіки.

 Вторинний ринок – це система економічних відносин між кредитором та вторинним інвестором із приводу формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфіко­ваних заставних у знеособлені доходні цінні папери і розміщення їх серед інвес­торів, сприяє зміні власників боргових зобов'язань, здійснюючи функ­цію рефінансування наданих іпотечних кредитів. 

Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають „сек’юритизацією” — переведення „неліквідних” активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери). У такий спосіб кредитор повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів. Використання банками таких способів мобілізації фінансових ресурсів, як рефінансування з використанням заставної і сек’юритизації іпотечного кредиту, що сприяє залученню ресурсів із ринку цінних паперів на іпотечний ринок, може суттєво підвищити ліквідність операцій з іпотечного кредитування, а також сприятиме створенню довгострокової ресурсної бази. Цим досягається здешевлення кредитів, вирівнюється структура активів і зобов’язань банку за строками, що робить стабільним банківський сектор.

Держава для розвитку вторинного ринку іпотечного кредитування, сприяння процесу сек’юритизації іпотечних активів постановою Кабміну створила Державну іпотечну установу (ДІУ), зміст діяльності якої полягає в рефінансуванні виданих іпотечних позик. За 2007 рік ДІУ спрямувала на ринок іпотечного кредитування України 1 млрд. грн., які були залучені на ринках капіталів шляхом випуску облігацій, забезпечених державною гарантією, та планує найближчим часом спрямувати ще стільки ж коштів [3]. Відпрацьовано та запроваджено процедуру викупу пулу іпотечних кредитів, що суттєво прискорило процес рефінансування банків-партнерів. Діяльність Державної іпотечної установи на ринку іпотечного кредитування за 2007 рік позитивно відобразилась на динаміці відсоткових ставок, за якими банки видають кредити населенню на купівлю житла. Про це свідчать індекси іпотечного кредитування (за кредитами, що надаються банками-партнерами згідно зі стандартами ДІУ), розрахунок яких було запроваджено ДІУ наприкінці вересня 2007 року [3]. Даний індекс дає змогу порівняти відсоткові ставки за іпотечними кредитами за Стандартами ДІУ та за іпотечними кредитами, виданими банками за рахунок своїх ресурсів [2]. Станом на 22.11.2007 р. індекс іпотечного кредитування ДІУ зменшився і склав 12,37% річних у національній валюті, тоді як попередній було зафіксовано на рівні 13,23%. Ринковий індекс іпотечного кредитування склав 15,07%, тоді як попередній був на рівні 16,4% [3]. ДІУ пов’язує таке зменшення з покращенням доступу банків до недорогих гривневих ресурсів ДІУ, яка здійснює рефінансування банків за єдиною ставкою 9,9% річних [3].

Існує низький попит на іпотечні кредити через вартість позики, високий рівень додаткових витрат, високі ціни на нерухомість. Поряд із початковим внеском за об’єкт позичальник несе витрати на оформлення документів, оплату послуг банку, оцінку і страхування об’єкта, нотаріальне посвідчення угоди про іпотеку, оплату за реєстрацію і оформлення кредиту, придбання полісу страхування життя чи працездатності позичальника.

Процентні ставки за іпотечний кредит є фіксованими і визначаються виходячи з позиції, що вони мають бути прийнятними для банку в разі збільшення ринкової ставки за кредитами. Таке штучне завищення фіксованих ставок відбувається через відсутність методики визначення плаваючої процентної ставки.

Важливою проблемою, що підвищує ризикованість іпотечного кредитування для кредиторів, є те, що реалізація права стягнення на заставлене майно є складним і тривалим у процесі часом, крім того не працює на практиці процедура виселення.

У період становлення системи іпотечного кредиту на перший план виходить завдання створення дієвих інституційних форм організації іпотечного ринку – земельних та іпотечних банків. Можливо, саме тому, що в Україні немає жодного спеціалізованого іпотечного банку, постала проблема прийняття окремого закону про іпотечні банки. Для іпотечних банків повинні бути встановлені НБУ окремі економічні нормативи діяльності, а також за ними повинен здійснюватися жорсткий  публічний нагляд.

І ще один, визначений нами, цільовий аспект діяльності банку як учасника іпотечних кредитних відносин – створення інфраструктури для ведення роздрібного бізнесу.

Вирішення зазначених вище проблем забезпечить формування оптимальної моделі функціонування ринку іпотечного кредитування в Україні, здорову основу для довгострокового економічного зростання країни, створить сприятливі умови для придбання кожною українською сім’єю власного житла.

 

1.     Бодрецький М. Проблематика довгострокового кредитування в Україні // Вісник НБУ. – 2007. – №5. – С.32–46.

2.     //http//www.ipoteka.gov.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=104:---…

3.     //http//www.ipoteka.gov.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=100&It…

4.     //http//www.unia.com.ua/ukr/?nid=news|22