Економічні науки/Інвестиційна діяльність і фондові ринки

Поліщук Є.А.

Київський національний економічний університет ім.В.Гетьмана

Кафедра банківських інвестицій

Місце та роль девелоперських компаній на ринку нерухомості України

В умовах розвитку економіки на ринку нерухомості України почали з’являтись нові професійні учасники. Серед них варто виділити девелоперські компанії. Визначимо, що девеперська компанія – організація, що отримує прибуток від створення та розвитку об’єктів нерухомості, підвищуючи їх вартість. В широкому розумінні – це юридична або фізична особа, що забезпечує просування та реалізацію проекту у сфері нерухомості.

Наразі компаній, що іменують себе девелоперами не перелічити. Проте основну частину ринку нерухомості України займають менше 10 компаній – „Українська торгова гільдія”, „НЕСТ”, „ХХІ Століття”, „НСМ”, Real Estate Solutions, DTZ Zadelhoff, Colliers. Експерти стверджують, що до 90% послуг у сфері девелопменту виконують вітчизняні компанії. Це пов’язано з тим, що українські девелоперські компанії мають контроль над земельними ділянками, можливість залучати ресурси, власний капітал для розвитку проектів і бажання захопити більшу частку на ринку, ніж іноземні девелопери.

Девелоперські компанії в Україні займають одне з основних положень на ринку нерухомості в Україні. Це можна побачити на рис. 1

З рисунку видно, що в процесі реалізації інвестиційних проектів у сфері нерухомості девелопери є ключовою ланкою. Оскільки вони об’єднують учасників інвестиційного процесу для досягнення спільної мети – використання об’єкту нерухомості задля задоволення власних потреб. Також девелопер виступає як автор ідеї проекту, покупець прав на земельну ділянку під забудову, організатор проектування об’єкта, фінансує сам або залучає необхідні ресурси.

До функцій девелоперських компаній в рамках реалізації девелоперських компаній на ринку нерухомості можна віднести:

1. Оформлення в місцевих органах влади дозвільної документації на будівництво (розпорядження по проекту, інвестиційний контракт, технічний паспорт, отримання узгоджень та дозволів).

2. Управління проектуванням (формування групи проектувальників, управління підготовкою ескізного проекту та техніко-економічного обґрунтування(ТЕО), управління на етапі робочого проектування).

3. Управління будівництвом (проведення тендерів серед будівельних підрядників, управління будівництвом, здача об’єкту в експлуатацію).

4. Залучення зовнішніх кредитних та інвестиційних коштів (розробка інвестиційної стратегії проекту, розробка структури фінансування проекту, розробка договорів для підписання між компанією та фінансовими установами).

5. Просування об’єктів нерухомості (розробка маркетингової концепції та стратегії, розміщення реклами, розробка типового договору оренди або продажу та проведення переговорів з потенційними клієнтами).

Девелоперська компанія, як вже було зазначено, може виконувати як роль інвестора у девелоперському проекті, так і роль посередника, а також організатора інвестиційного проекту у сфері нерухомості. Девелопер як інвестор виступає частіше за все на вимогу комерційного банку. Оскільки у разі потреби у кредитних ресурсах вітчизняні банки вимагають окрім застави майна

участь девелопера у проекті. При чому, частка у проекті має бути не менше 30%. Окрім комісійного доходу в даному випадку девелоперські компанії отримують дохід від реалізації проекту.

Девелоперські компанії також можуть виступати у ролі посередників. Їх діяльність заключається у тому, що вони не беруть участі у проекті власними коштами. Вони, так як і девелопери виконують ряд завдань – організація девелоперського пректу, в рамках якого: здійснюють пошук об’єкту нерухомості, маркетингові дослідження, і за виконані завдання отримують дохід у вигляді комісійних (зазвичай, розмір становить до 10 відсотків від вартості проекту)

Рис. 1.Місце девелоперських компаній серед учасників ринку нерухомості

Та незалежно від того, чи вкладає девелоперська компанія свої кошти у проект основним її завданням є розвиток об’єктів нерухомості з метою підвищення їх вартості. Крім того девелоперський проект носить й соціальний ефект - внаслідок девелопменту покращується середовище проживання та життєдіяльності, якості життя населення на фоні змін у фонді нерухомості; девелопмент нерухомості передбачає не тільки будівництво об’єкту, але й покращення його вже на етапі будівництва шляхом поліпшення та розвитку інфраструктури.

Отже, незважаючи на те, що девелоперські компанії хоч і молоді учасники на ринку нерухомості та правове поле їх діяльності непрозоре, варто зазначити наступне. Девелоперські компанії цілком самостійні організації, покликані обслуговувати інвестиційні проекти у сфері нерухомості. Окрім того, беручи на себе відповідальність стосовно строків виконання проекту, девелопери таким чином переносять на себе частину проектних ризиків.