А.Н. Шаймарданова, В.М. Ланцов

Казанский государственный архитектурно-строительный университет, кафедра менеджмента

Проблемы выбора способа управления многоквартирным домом

Основной проводимой жилищно-коммунальной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций собственника всего фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов, формированию рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем с целью ускорения жилищно-коммунальной реформы и повышения ее социально-экономической направленности, расширения возможностей граждан по владению, пользованию и распоряжению жилищем.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., будет способствовать достижению целей проводимой жилищно-коммунальной реформы. Он содержит ряд принципиально новых и важных положений. Так, в части 2 статье 161 Жилищного кодекса установлено, что «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

Однако, в случае если собственники помещений по каким-то причинам не смогут выбрать «способ управления многоквартирным домом», то согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ и статье 18 закона «О введении в действие ЖК РФ» «Орган местного самоуправления… проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации».

В результате, перед собственниками жилья возникает проблема выбора способа управления многоквартирным домом, которую можно рассматривать под разными углами зрения.

В данной статье попытаемся исследовать способ непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, предусмотренный в ЖК РФ, который должен осуществляться, согласно нормам главы 6 ЖК РФ, «собранием собственников жилых помещений». Тем самым, собственники помещений, будучи одновременно совладельцами общего имущества в многоквартирном доме, могут сделать свой выбор только в том случае, если они соберутся вместе и примут общее решение о «выборе способа управления многоквартирным домом».

Данное исследование мы будем строить на основе моделирования различных жизненных ситуаций и вероятностной оценки принятия решения при справедливости «закона случая» и с учетом равенства вероятностей голосования «за» или «против». При моделировании будем опираться на два принципа:

1) принцип равенства числа голосов совладельцев общего имущества при принятии общего решения;

2) принцип пропорциональности числа голосов участников общей собственности величине площади помещения в многоквартирном доме.

Рассмотрим первый принцип. Предположим, что участники общей собственности в многоквартирном доме стремятся осуществлять самоуправление «непосредственно», то есть, собираясь все вместе на собрание и принимая решения только единогласно. В противном случае данное обстоятельство будет означать отсутствие общей собственности и игнорирование прав кого-то из собственников помещений.

Оценим вероятность принятия решения о «выборе способа управления многоквартирным домом» при заданных условиях. Результаты расчета вероятности принятия такого решения приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Влияние числа участников общей собственности на принятие общего решения

Число собствен-ников	Вероятность прихода всех на собрание	Вероятность голосования всех «за»	Вероятность принятия решения	Число нужных для единогласного принятия
				дней	месяцев	лет
3	0,125	0,25	0,03125	32	1	-
4	0,0625	0,125	0,0078125	128	4	-
5	0,03125	0,0625	1,953х10^-3	512	16,5	1,376
10	9,7656х10^-4	1,953х10^-3	1,907х10^-6	52315	16978	1415
50	8,88178х10^-16	1,7763х10^-15	1,5777х10^-30	6х10^29	2х10^28	1,7х10^27

По результатам таблицы 1 следует, что чем больше число собственников, тем меньше вероятность принятия общего решения при «непосредственном самоуправлении» общего имущества, поскольку необходимый срок для принятия решения намного выше срока жизни людей.

Поэтому, основываясь на опыте и стремясь помочь гражданам осуществлять общую собственность, законодатели большинства государств мира ввели императивное правило: «все участники общей собственности при числе участников больше четырех обязаны создавать формальную организацию в виде «юридического лица». Такое условие, в первую очередь, подразумевает добровольное принятие участниками общей собственности высшего закона формальной организации (а именно, устава), в котором вводится принцип принятия большинства решений не единогласно, а большинством голосов (квалифицированным, простым и т.п.).

Только таким способом, а также при передаче части полномочий «органам власти», участники общей собственности оказываются в состоянии принимать общие решения и реализовать общую собственность.

Рассмотрим второй принцип. Предположим, что участники общей собственности не создают формальную организацию и стремятся осуществлять общую собственность «непосредственно». Число голосов участников общей собственности пропорционально площади изолированного помещения в многоквартирном доме.

Можно рассмотреть множество вариантов распределения изолированных помещений между частными собственниками, которые одновременно являются совладельцами общего имущества в многоквартирном доме.

Для простоты рассмотрим один из таких вариантов.

Предположим, что жилой дом является пятиэтажным, общая площадь всех изолированных жилых и иных частных помещений, включая встроенные торговые и офисные помещения, составляет 2100 кв.м. На 2-5-м этажах площадь всех изолированных помещений равна 400 кв.м. (на каждом этаже). Предположим, что на первом этаже размещены торговые помещения, площадью 500 кв.м, принадлежащие одному собственнику. На втором этаже расположены офисные помещения, принадлежащие двум разным собственникам (по 200 кв.м.). Предположим, что на остальных этажах находятся по четыре квартиры, соответственно две квартиры площадью по 50 кв. м., остальные две квартиры площадью 100 кв.м и 200 кв.м. Общее число собственников разных помещений будет равно 15. Число голосов каждого собственника определяется отношением:

S_i / 2100,

где S_i – площадь конкретного помещения.

Согласно нормам Жилищного кодекса собственники помещений могут принимать решение в отношении управлении домом лишь в случае, если они будут обладать большинством голосов. Поэтому, для принятия решения о выборе способа управления домом достаточно объединиться собственникам помещений, обладающим более 50% голосов.

К примеру, на общее собрание могут собраться:

- владелец торговых помещений (на первом этаже);

- владельцы офисных помещений (на втором этаже);

- владелец одной из больших квартир, площадью 200 кв.м.

Общая площадь помещений таких собственников составит 1100 кв.м. Это – более 50% от общей площади частных помещений в доме.

Сравним рассмотренные модельные ситуации на основании предложенных принципов (табл.2).

Таблица 2

Сравнение модельных ситуаций, представленных на основе двух принципов

Число участни-ков общей собствен-ности	Число лиц, имеющих право принимать «непосред- ственное» решение при соблюдении Конститу-ции (принцип 1)	Число лиц, имеющих право принимать «непосред- ственное» решение при соблюдении норм ЖК РФ (принцип 2)	Время, необходи-мое для принятия общего решения при соблюдении Конститу-ции (принцип 1)	Время, необходи-мое для принятия общего решения при соблюдении норм ЖК РФ согласно «закону случая» (принцип 2/1)	Время, необходи- мое для принятия общего решения при соблюдении норм ЖК РФ согласно условиям принципа 2/2
15	15	4	Более 70 тысяч лет	128 дней	12,2 дня

По результатам полученным в таблице 2 следует, что без создания юридического лица 15-ть равноправных участников общей собственности, обладающих равным числом голосов при принятии общего решения, не сумеют принять такое решение даже в течение 70 тысяч лет ежедневных встреч, если не будут игнорировать права собственности. Для принятия общего решения по второму принципу на основе норм ЖК РФ четырем участникам потребуется «по закону случая» всего 128 дней. Однако, при этом они будут игнорировать жизненно важные права других 11-ти собственников общего имущества в жилом доме.

Можно сказать иначе: для того чтобы аннулировать или подавить права собственности владельцев помещений (квартир) на общую собственность в Жилищном кодексе установлено «долевое право собственности на общее имущество» и владельцам больших помещений предоставлена возможность игнорировать права малоимущих собственников жилья (права собственников малых помещений). Тем самым, нормами ЖК РФ установлена зависимость конституционного права на жилище в зависимости от социального различия.

Лица, обладающие большим числом голосов, могут своим решением устанавливать разное значение бремени содержания общего имущества и за неуплату таких затрат лишать владельцев малых помещений права собственности на жилье. Такая возможность может стать мотивированной целью владельцев больших помещений.

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать следующий вывод:

1. В многоквартирном доме самоуправление должны осуществлять не собственники жилья, а участники общей собственности в домовладении. Путать функции собственника помещения и собственника общего имущества в доме нельзя. Причем, если число участников общей собственности более четырех, то они должны создавать юридическое лицо, которое вместо их объединения будет осуществлять собственность на общее имущество в домовладении. Без создания такого лица осуществить самоуправление общей собственностью невозможно.

2. Нельзя подменять термин «самоуправление» термином «управление домом». Нельзя называть общее собрание участников общей собственности (при непосредственном самоуправлении) или коллектив учредителей юридического лица «органом управления многоквартирным домом». Дом состоит из конструкций и каким-либо органом не является. В свою очередь, люди и их собрания не являются частью дома.

3. В статье 36 ЖК РФ декларировано, но не обеспечено право долевой собственности на общее имущество. Для обеспечения такого права органы местного самоуправления должны оформить землеустроительное дело, произвести инвентаризацию всего общего имущества в многоквартирном доме и определить возможное значение доли каждого собственника помещения. После этого на основе механизма приватизации и согласно заявлению собственников помещений, используя закон и договор, передать по договору и оформить актом уступку долевого права на общую собственность конкретному владельцу помещения с указанием доли во всех видах общего имущества. На основании такого правообразующего документа должны оформляться и передаваться собственникам помещения свидетельства о долевом праве на общее имущество. Только в этом случае собственники помещений приобретут законное право долевой собственности, а также будут знать число голосов при принятии общего решения и смогут создавать организацию для осуществления общей собственности. До приобретения и удостоверения такого права никто из собственников помещений не вправе и не должен выбирать «способ управления многоквартирным домом».

4. В отсутствии у собственников помещений прав на общее имущество все «управляющие организации» незаконно захватывают общее имущество в домовладении в «свое управление». Заключать договора об управлении и технического обслуживания вправе только тот субъект, который является собственником общего имущества и вправе нанимать любую подрядную организацию или агента.

Подводя итог, можно сделать общий вывод. Жилищный кодекс РФ обладает большим числом принципиальных недостатков, которые не позволяют собственникам жилых помещений создавать цельное коммунальное хозяйство на базе многоквартирного дома и осуществлять демократическое самоуправление в соответствии с Конституцией РФ и здравым смыслом. Высказанные авторами в статье конструктивные критические замечания могут быть использованы для совершенствования этого закона, а также нормативных актов регионального и муниципального уровней власти.