Вітренко М.С., Чайкіна І.О.

Науковий керівник Попова І.В.

ДонНУЕТ імені Михайла Туган-Барановського

Секція «Економіка», підсекція 1 (Банки та банківська система)

ВИКОРИСТАННЯ ІПОТЕЧНИХ ПРОДУКТІВ КОМЕРЦІЙНИМИ БАНКАМИ

В Україні широкого розвитку набуває іпотечне кредитування, оскільки воно відіграє важливу роль у функціонуванні механізму ринкової економіки. Основними фінансовими інститутами, які акумулюють значні грошові ресурси, є банки, тому їх, безумовно, можна назвати основними учасниками ринку іпотечного кредитування.

Науковцями приділяється достатня увага проблемам формування та розвитку системи іпотечного кредитування. Вивченням цього питання займаються П.І. Гайдуцький, О.Т. Євтух, К.В. Паливода, О.Л. Гринько, але ще залишається низка актуальних питань, пов'язаних із впровадженням нових продуктів на український ринок іпотечного кредитування, які потребують досконалого вивчення.

Тому доцільно розглянути наявні сьогодні іпотечні продукти, які пропонуються банками, та порівняти іпотечні продукти з фіксованою та плаваючою ставками й визначити їх привабливість з погляду кредитора та позичальника.

Основними споживачами іпотечного кредитування є фізичні особи, які прагнуть покращити свої житлові умови. Існують різні прошарки населення з різним ступенем доходів, тому кредитні установи використовують різні іпотечні продукти, які б задовольняли інтереси і можливості будь-якого позичальника. Так, виділяють декілька видів іпотечних кредитів, зокрема:

- пружинний кредит, за яким протягом перших кілька років сплачуються лише відсотки за кредит, а в наступні періоди сплачуються й відсотки за кредит, і основна сума боргу;

- іпотечний кредит з періодичним збільшенням суми внесків передбачає збільшення суми внесків кожні 3-5 років;

- іпотечний кредит зі зниженою ставкою відсотка передбачає встановлення меншого відсотка на початковому етапі кредитування.

Сьогодні в українській практиці іпотечного кредитування банками широко використовуються кредити з фіксованою ставкою, у договорі такого типу ставка відсотка встановлюється при його наданні та залишається незмінною протягом усього строку дії кредиту. Альтернативою іпотечному кредиту з фіксованою ставкою є іпотечний кредит з плаваючою ставкою. Принциповою особливістю іпотечних кредитів з плаваючою ставкою є те, що ставка процентів за користування кредитом змінюється в часі.

Іпотечні кредити з плаваючою ставкою менш ризикові з погляду відповідності структури активів та пасивів банку, а тому їх можна видавати з більш низькою ставкою порівняно з кредитами з фіксованою ставкою. І хоча сьогодні невідома майбутня величина ставки іпотечного кредиту, це вже не є критичною проблемою для банків, оскільки банк, який буде залучати дорожчі ресурси, частково перекладає свої ризики на позичальника. Однак варто зазначити, що при підвищенні ринкових ставок підвищаться й відсоткові ставки за іпотечним кредитом, що може позначитись на кредитоспроможності позичальників, заробітна плата або дохід яких не прив'язаний до будь-яких ринкових індексів.

Найсуттєвіший ризик, пов'язаний з іпотечними кредитами, - це ризик дострокового погашення. Такий ризик значно впливає на кредити з фіксованою ставкою в умовах падіння ринкових процентних ставок - ставки за іпотечним кредитом також знижуватимуться. Це стимулює позичальника до придбання нового іпотечного кредиту з нижчою ставкою та рефінансування їм уже існуючого кредиту. У результаті: кредиторові або інвестору достроково повертаються кошти, які він змушений інвестувати в умовах падіння процентних ставок. У разі використання плаваючих ставок ризик дострокового погашення є значно меншим, оскільки в позичальника немає стимулу рефінансувати один іпотечний кредит за допомогою іншого. Це пояснюється тим, що середня ставка відсотка на ринку іпотечних кредитів тією чи іншою мірою відображає стан ринку, а високі накладні витрати переоформлення іпотечного кредиту та повторного страхування нерухомості роблять рефінансування економічно невигідним для позичальника.

Додаткові ризики в іпотечному кредитуванні можна гнучко перерозподіляти між усіма учасниками іпотечного бізнесу за допомогою плаваючої ставки, при цьому необхідно врахувати не лише інтереси банку-кредитора, але й позичальника. Для цього існують такі засоби:

1. Обмеження максимальної величини ставки ("стеля" ставки). Для того, щоб знизити ризики позичальника, пов'язані зі значним підвищенням індексу, від якого залежить ставка відсотка за іпотечними кредитами, встановлюється обмеження на максимальний розмір плаваючої ставки.

2. Обмеження зростання та падіння плаваючої ставки. Плаваюча ставка періодично переглядається відповідно до потокового значення індексу, тому величина зростання або падіння ставки відсотка може бути обмежена в разі періодичного перегляду індексу.

3. Усереднене значення індексу. Для того, щоб захистити позичальника від короткострокового підвищення значення індексу, у якості осианнього часто використовують не його ринкове значення, а середнє значення за деякий період часу.

4. Комбіновані іпотечні кредити. На початковому етапі, який триває кілька років, ставка за комбінованим кредитом встановлюється на рівні фіксованої. Після закінчення початкового періоду кредитування ставка відсотка за комбінованим кредитом відповідає обраному індексу.

Ситуація на ринку іпотеки змінюється: банки, що мають надлишкову ліквідність, зацікавлені в тому, щоб їхні гроші працювали, тому з часом вони будуть пропонувати своїм клієнтам нові схеми іпотечного кредитування, що є значним стимулом для його подальшого розвитку.