Харіна Н.В.
Старший викладач кафедри фінансів
Чернівецького
торговельно-економічного
інституту КНТЕУ
оцінки результативності державного регулювання житлового іпотечного
кредитування
В Україні тільки
за офіційними даними в квартирній черзі налічується більше 1,2 млн. сімей, більше 7 млн. сімей (41,5% всіх сімей) мають житлову площу з розрахунку на одного члена
сім’ї нижче за санітарну норму (13,65 м2) [12, c.25].
У зв'язку з цим державою неодноразово здійснювалися
спроби поліпшити ситуацію на ринку житла через регулювання іпотечного житлового
кредитування (зокрема субсидування
державою іпотечних кредитів для молодих сімей, створення Державної
іпотечної установи (ДІУ) . Спроби вирішення житлової проблеми неодноразово декларувалися у ряді національних і регіональних програм
соціально-економічного розвитку України. Було прийнято ряд нормативно-правових актів, спрямованих на
розвиток молодіжного житлового
будівництва і будівництва житла для пільгових категорій населення тощо. Проте, слід визнати, що зусилля держави по
розвитку житлового іпотечного кредитування в Україні не призвели до помітних
позитивних зрушень у сфері житлового забезпечення. Не останню роль в цьому
відіграє відсутність моніторингу результативності регуляторних дій держави в
сфері житлового іпотечного кредитування.
Регулювання
житлового іпотечного кредитування
повинно оцінюватися з метою визначення його впливу на проблему житлового
забезпечення. Основою такої оцінки має стати не динаміка іпотечного
кредитування, а доступність іпотечних кредитів для громадян. Саме в таких
показниках має відображається результативність заходів державного регулювання в
даній сфері.У світовій практиці не вироблено єдиної методології
оцінки результативності державного регулювання житлового іпотечного кредитування.
В більшості робіт державне регулювання житлової іпотеки визнається ефективним,
якщо динаміка іпотечного кредитування позитивна, збільшується відношення
заборгованості за іпотечними кредитами до ВВП та інші показники житлового
іпотечного кредитування [3, 8, 10]. Проте, виходячи з того, що метою державного
регулювання процесів, що відбуваються у сфері житлового іпотечного кредитування
є не динаміка житлових іпотечних кредитів сама по собі, а показники, які
характеризують їх доступність для населення. Чисельною
характеристикою доступності іпотечних кредитів, як правило, приймають індекс
доступності. Так, Національна асоціація ріелторів США застосовує показник AI (affordability index) – індекс доступності, який розраховується наступним чином [9, с. 27]:
(1)
де
MI – середній дохід домогосподарства, грошових одиниць;
Im – дохід, необхідний для отримання і обслуговування довгострокового
іпотечного кредиту, достатнього для придбання середнього за вартістю житла,
грошових одиниць.
Розглянемо динаміку індексу доступності житла по іпотечній схемі згідно
формули (1), але враховуючи що
домогосподарство в середньому складається з трьохосіб.(табл1).
Таблиця 1
Індекс
доступності житла в м. Києві по іпотечній схемі згідно методики Національної
асоціації ріелторів США
|
Показники |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
|
Середня вартість 1 м. кв. житла в м. Києві, дол. США [7] |
1057 |
1400 |
2380 |
2700 |
2330 |
|
Ставки за
іпотечними кредитами (медіанні), % [5-6] |
18 |
16,5 |
17 |
18 |
26 |
|
Термін кредиту
[5-6], років |
10 |
15 |
15 |
10 |
10 |
|
Вартість
квартири площею 54 кв. м, дол. США [11] |
57078 |
75600 |
128520 |
145800 |
125820 |
|
Сума іпотечного
кредиту, дол. США |
34246,8 |
52920 |
102816 |
102060 |
62910 |
|
Cума іпотечного
кредиту в грн., (враховуючи курс [1, c.174] |
175504,6 |
267246 |
519220,8 |
537570,432 |
490144,392 |
|
Щомісячний
платіж, грн. |
3162,33 |
4018,60 |
7990,83 |
9686,22 |
11497,82 |
|
Частка платежів по кредиту у доходах позичальника [5-6], % |
50 |
50 |
50 |
50 |
35 |
|
Необхідний
сукупний дохід в місяць, грн.. |
6324,7 |
8037,2 |
15981,7 |
19372,4 |
32850,9 |
|
Середній дохід
на 1 особу, грн./особу [4] |
890,28 |
1130,58 |
1519,43 |
2080,02 |
2316,03 |
|
Індекс
доступності житла % |
42,23 |
42,20 |
28,52 |
32,21 |
21,15 |
Як бачимо з
даної таблиці, іпотечна схема в Україні в усі роки, крім 2008-го, не сприяла
підвищенню доступності житла, навпаки, його доступність зменшувалася. В 2008 р.
доступність житла за допомогою іпотечної схеми зросла, насамперед за рахунок
росту доходів на 1 особу в м. Києві. Але необхідно зауважити, що з осені 2008
р. банки фактично перестали надавати іпотечні кредити, а в 2009 р. умови
кредитування стали набагато жорсткіші і, незважаючи на ріст середньодушових
доходів та зниження вартості житла, доступність останнього суттєво зменшилася. У розвинутих країнах індекс доступності іпотечних кредитів
перевищує 90% [2], в Україні даний показник набагато нижчий.
Як показало проведене дослідження
доступності житлових іпотечних кредитів, регуляторні дії, які здійснювалися
державою в даній сфері не можна визнати ефективними, так як у підсумку доступність
іпотечних кредитів зменшилася, тобто менша кількість громадян може ними
скористатися, щоб вирішити власну житлову проблему. Але висока вартість житла
в порівнянні з можливістю заощадження громадянами України робить іпотечний механізм єдино можливим,
який скільки-небудь помітно може покращити стан справ у сфері забезпечення
житлом з використанням комерційних механізмів.
Список використаної літератури
1. Бюлетень НБУ. – 2010. -
№6. –191 с.
2.
Галянтич М.К.
Проблеми забезпечення прав людини на
житло в Україні / М.К. Галянтич – режим доступу: http://www.minjust.gov.ua/udhra/conf-materials-19.html
3. Грищук Н.В. Основні проблеми та перспективи розвитку
інституту іпотеки та ринку іпотечного кредитування в Україні / Н.В.
Грищук // Соц.–екон. дослідж. в
перехід. період. — 2007. — Вип.1. — С. 339–346.
4.
Доходи населення м. Києва – режим доступу http://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=421&lang=1
5.
Житлове іпотечне
кредитування в Україні. Аналітичний огляд УНІА за 2005 рік.
–К., - 2006.
– 43 с.- Режим
доступу - http://www.unia.com.ua/
6.
Житлове іпотечне
кредитування в Україні. Аналітичний огляд УНІА за 2008 рік. – УНІА. – К., - 2009 – 87 с. – Режим доступу - http://www.unia.com.ua/
7.
Индекс стоимости жилья – режим доступу: http://www.domik.net/mod/main/indexes/?pg=value&step=mon&period=all
8. Левчук В.М. Проблеми іпотечного кредитування в системі розвитку фінансового сектору
економіки / В.М. Левчук // Соц.–екон. пробл. сучас. періоду України.
— 2008. — Вип. 1. — С. 346–354.
9.
Руди Л. Ю. Методические подходы к определению показателя
доступности жилья и их применение / Л. Ю. Руди , Т. А. Тропникова // Инвестиции и инновации. – 2006. - №43. – С.27-33.
10. Савич В.І. Іпотечне кредитування в умовах трансформації економіки України:
автореф. дис.. д–ра екон. наук: 08.00.08 / В.І. Савич :. Терноп. нац. екон.
ун–т. — Т., 2008. — 40 с.
11. Соціально-економічний розвиток
України за січень-березень 2010 року. – режим доступу: http://ukrstat.gov.ua/ - Заголовок з екрану
Средняя
стоимость
12. Индекс стоимости жилья – режим доступу: http://www.domik.net/mod/main/indexes/?pg=value&step=mon&period=all