студент Азарян А.А.

руководитель д.э.н., профессор Кендюхов А.В.

Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского

Оссобенности спроса на рынке недвижимости Украины в условиях кризиса

Состояние рынка недвижимости на сегодняшний день, показывает, что ипотечное кредитование прекращено, цены на жилую недвижимость упали в два раза, но, тем не менее, реального увеличения сделок не происходит. Ситуация с большой частью новостроек близка к критической, ожидается появление изъятых залоговых квартир для продажи на аукционах. Цены в большинстве сегментов рынка продолжают снижаться. Статистика свидетельствует: в Украине на душу населения приходится всего 22 кв. м. жилья. Для сравнения: в Польше - 34 метра, во Франции - 60 метров, а в США - 80 метров. Дефицит жилья будет нарастать – обьекты строительства заморожены, и разработка новых проектов практически не ведется.

Результатом всех вышеперечисленных факторов стало ожидание населением максимального падения цен, так называемый отложенный спрос. По единогласному утверждению специалистов отложенный спрос сегодня является основным сдерживающим фактором на рынке недвижимости.

Сегодня многие эксперты считают, что основное падение цен на жилую недвижимость уже произошло. Так, согласно исследованиям международной инвестиционной компании Кnight Frank в первой половине 2010 года ожидается дальнейшая коррекция цен на жилую недвижимость. В марте в сегменте бизнес и эконом класса ожидается снижение цен на 5-6%. На рынке «загородной» недвижимости коррекция цен в сторону снижения в течение I квартала 2010 года не превысит 10-12%. Аналитики не исключают возможность существенного снижения цен, в связи с тем, что будет выставляться залоговая недвижимость. Однако кардинального влияния на рынок это не окажет. Чтобы залоговый объект на аукционе обрел привлекательную цену - требуется около шести - восьми месяцев. Кроме того, подобные объекты не пользуются высоким спросом. У них негативная история и существует риск потери покупки, если окажется, что при отчуждении были нарушены права прежних владельцев. Но самое главное, что банкам не выгодно массово выставлять на продажу залоговое жилье, ведь это приведет к значительному снижению цен на рынке.

По мнению специалистов под ипотекой находится около 2,5% жилого фонда Украины. (Для сравнения в Европе не менее 60% ).

Можно сделать вывод, что главной причиной отложенного спроса сегодня является эмоционально-психологическая составляющая. Потребитель ждёт, надеясь приобрести жилье по минимальной цене.

Девелоперские компании по-разному борятся с этим явлением. Одни дают огромные скидки, которые ставят под сомнение состоятельность проекта. Более сильные предлагают различные схемы рассроченных платежей, что должно стимулировать продажи в условиях отсутствия ипотеки. Но подобные подходы не решают психологических причин отложенного спроса.

Самый действенный способ борьбы с отложенным спросом предложила компания «Европа», которая строит коттеджный комплекс «Олимпик-Парк» под Киевом. В компании действует уникальная Программа «Защиты инвестиций в недвижимость». Программа одновременно сочетает в себе и беспроцентную рассрочку, и возможность получения скидки до 30%.
Согласно Программе, покупатель в течение 10 месяцев в рассрочку оплачивает 70% от стоимости домовладения. За это время компания строит коттедж. Через 10 месяцев оставшиеся 30% стоимости уменьшаются пропорционально снижению цен на рынке. В результате финальный платеж может уменьшиться в несколько раз, или даже не понадобится.
«Программа защиты инвестиций», предложенная компанией «Европа», - это очень интересная и перспективная идея. Однако такая схема расчета цены должна быть изначально основана на реальной и высокопрофессиональной первичной экспертной оценке объекта. При этом начальная цена объекта должна иметь более 30% рентабельности, чтобы в случае 30% последующего ее снижения не возник вариант работы себе в убыток.
Наблюдать за строительством, являясь собственником коттеджа, но с возможностью внести последний 30% платеж в момент сдачи обьекта в эксплуатацию, а в случае значительного падения цен оставить эту сумму себе, в нынешней ситуации выглядит заманчиво.

Таким образом, специалисты рынка недвижимости считают, популярность программы резко возрастет, когда потребители поймут, что возможно цены на недвижимость начнут рости и тогда инвестиции с одной стороны будут защищены, а с другой, грамотно вложены.