Ст.преподаватель Данакари В.Г.

Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса, Россия

Правовые проблемы размещения торгового центра на землях промышленности

Один из интересных и актуальных вопросов, связанных с состоянием современного земельного законодательства, - возможность размещения многофункционального торгового комплекса на земельном участке, относящемся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Представляется, что многофункциональный торговый комплекс может быть размещен на земельном участке, находящемся в составе земель промышленности, при условии, что для такого участка будет установлено соответствующее разрешенное использование.

Постановку указанного вопроса предопределили п. 2 ст.7, подп.2 п.1 ст.40 и ст.88 ЗК РФ. Буквальное толкование этих положений может привести к выводу, что многофункциональный торговый комплекс не относится к «объектам промышленности» и, следовательно, не может размещаться на участках, относящихся к категории земель промышленности. Иначе говоря, такие объекты, как многофункциональные торговые комплексы, могут строиться только в пределах земель поселений.

Такая точка зрения, безусловно, имеет право на существование, поскольку наиболее подходящими для размещения торговых объектов являются земли поселений. В то же время системное толкование Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с градостроительным законодательством позволяет прийти к выводу, что при определенных условиях торговые объекты могут располагаться также за пределами черты поселений на землях промышленности.

В обоснование точки зрения о возможности размещения торгового объекта на землях промышленности можно привести следующие доводы.

В соответствии с Земельным кодексом РФ «правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов». Как следует из сказанного, правовой режим земель определяется не только исходя из принадлежности к одной из семи категорий, но также и в соответствии с их разрешенным использованием.

Однако в Градостроительном кодексе РФ установлено, что правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется только градостроительным регламентом.

Как видно, в отличие от Земельного кодекса РФ, предусматривающего определение правового режима участка в зависимости от двух аспектов- целевого назначения (категории земель) и разрешенного использования, - Градостроительный кодекс придает градостроительному регламенту (разрешенному использованию) исключительное значение. Если квалифицировать это различие как противоречие между двумя федеральными законами, то приоритет, по общим правилам разрешения коллизий, следует отдавать нормативному акту, принятому позднее, то есть Градостроительному кодексу.

Здесь следует сразу подчеркнуть, что действующий Градостроительный кодекс РФ 2004 г. Допускает возможность подготовки правил землепользования и застройки, включающих в себя градостроительные регламенты, не только для поселений (населенных пунктов), но и для межселенных территорий за пределами черты поселений, в том числе и для земель промышленности.

Градостроительные регламенты устанавливаются в рамках подготовки правил землепользования и застройки, которые применительно к межселенным территориям утверждаются представительным органом местного самоуправления муниципального района. Кроме того, до принятия в порядке, установленном Градостроительном кодексом, правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования может быть принято главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Таким образом, действующее российское градостроительное законодательство не исключает возможности установления для земельных участков в составе земель промышленности градостроительного регламента, в котором одним из видов разрешенного использования будет «размещение многофункционального торгового центра».

Следует отметить, что такой подход разумен, а также полностью соответствует одному из основных принципов земельного законодательства- «дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы».

Действительно, невозможно найти разумное объяснение ситуации, когда участок по санитарным, экологическим, техническим и иным нормам пригоден для размещения торгового объекта, но единственным препятствием для этого является отсутствие вблизи населенного пункта. Даже сам Земельный кодекс РФ допускает ситуации, когда в границах определенной категории земель могут располагаться «чуждые» объекты, например объекты промышленности в пределах земель поселений или в границах национальных парков. Тем самым подтверждается, что деление земель на категории не имеет абсолютного значения для определения возможности застройки конкретного участка теми или иными объектами. Главное- отсутствие негативного влияния, как на указанные земли, так и на сами объекты, а также нарушений прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Анализ ненормативных правовых актов федерального и регионального уровня, судебной практики также подтверждает сделанные выше выводы.

В качестве примера можно привести размещение складов и автозаправочных станций. Они так же, как и торговые комплексы, не относятся к объектам промышленности и прямо поименованы в ст. 88 ЗК РФ. Между тем распоряжениями Правительства РФ земли лесного фонда часто переводятся в состав земель промышленности для размещения складов и строительства автозаправочных станций.

Таким образом, возможность размещения многофункционального торгового комплекса на земельном участке будет зависеть, прежде всего, от разрешенного использования такого земельного участка. При этом, учитывая возможность неоднозначного толкования противоречивых положений Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, в описанной ситуации особое значение приобретает строгое соблюдение норм санитарного и природоохранного законодательства, в частности получение всех необходимых санитарных заключений и заключений государственной экологической экспертизы.