А.Г. Ивасенко

Бердский филиал Новосибирского государственного технического университета

информационная основа исследования рыночного оборота земель

В сфере земельных отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. Оборот земель состоит из трёх взаимосвязанных подсистем: земельного рынка, универсального правопреемства, а также административных распоряжений органов власти по поводу юридического положения того или иного земельного участка.

Договоры по сделкам с землёй могут быть договорами купли-продажи, аренды, дарения, ипотеки, мены, ренты, доверительного управления, безвозмездного пользования, а также наследование земельных участков, так как к наследникам переходит все права и обязанности. Исключением являются ситуации, когда требуется административное вмешательство в перераспределение земель между участниками земельных отношений.

Информационной основой в исследовании рыночного оборота земель является статистическая земельная отчетность, включающая аренду государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы; продажу и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажу земельных участков гражданам и юридическим лицам и т.д.

На рынке земли целесообразно выделит два сектора:

- государственный, где договоры по земельным сделкам с передачей и без передачи прав собственности на землю заключается между органами исполнительной власти с одной стороны и юридическими лицами или гражданами - с другой;

- частный, где договоры заключаются между юридическими лицами и гражданами, или только между юридическими лицами, или только между гражданами.

Более детальное изучение любого рынка как сложной структуры базируется на анализе её элементов в их взаимосвязи. Поэтому земельный рынок необходимо разбить на части по таким критериям как: категории земли, местоположение земельных участков, статус участников сделки, характер проводимых операций.

Наличие статистической информации о сделках и платежах за землю делает возможным разделение государственного сектора земельного рынка на сегменты: аренда, купля-продажа, продажа прав аренды. Земельная отчётность об аренде включает два раздела - аренда государственных и муниципальных земель: с учётом всех форм арендной платы; с арендной платой в твердой сумме платежей. Показатели аренды государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы включают количество арендаторов, арендуемую площадь. Состав показателей аренды государственных и муниципальных земель с арендной платой в твердой сумме платежей содержит кроме этих также величину арендной платы за один квадратный метр площади земельного участка.

По продажам и выкупам статистическая земельная отчётность включает данные о продаже земельных участков следующим покупателям: гражданам, которые используют землю для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведут собственное подсобное хозяйство; гражданам и их объединениям, которые используют землю для предпринимательской деятельности; приватизированным предприятиям; и другим юридическим и физическим лицам.

Приводятся сведения о реализации органами государственной власти и муниципальными образованьями земельных участков на конкурсах и аукционах. Информация о выкупе земель данными органами предоставляется для всех категорий продавцов, что означает, что выкупная цена устанавливается органами одинаковой для всех продавцов в независимости от их статуса. Во внимание принимается только местоположение земельных участков.

По характеру деятельности участников рыночных операций с земельными участками в частном секторе рынка земли целесообразно выделить сегменты: купля-продажа, аренда, дарение, залог. Купля-продажа в статистической земельной отчётности заключает такие сведения о совершенных гражданами и юридическими лицами сделках с земельными участками с объектами недвижимости и незастроенными. Все земельные участки сгруппированы по видам использования. Приводятся данные о количестве сделок, величине соответствующей им площади, а также цене продажи одного квадратного метра площади земельных участков.

Статистическая земельная отчётность не содержит сведения о сделках аренды земельных участков в частном секторе земельного рынка, к прочим сделкам относятся дарение и залог земельных участков. Для их анализа используют показатели количества и площади земель, находящихся в данном обороте. Для каждого отчетного года данные показатели приводятся в целом по стране и по федеральным округам и субъектам Федерации без разбивки земель на группы по местоположению. Сделки и площадь залога земельных участков для граждан и юридических лиц учитывается отдельно.

Информация о деятельности каждого сегментированного рынка служит основой проведения анализа оборота земель в государственном и частном секторах земельного рынка страны. Анализ проводится на основе изучения изменений количества и площади по видам совершенных рыночных сделок и по договорам наследования земельных участков в порядке правопреемства. Цель анализа - это определение структурного соотношения и тенденции развития подсистем земельного оборота для прогнозирования и разработки рекомендаций по совершенствованию деятельности земельного рынка.

Основываясь на анализе площади земельных участков, получаем предварительные сведения об их целевом использовании и статус приобретения земли. Так крупные участки, средний размер которых составляет несколько гектаров, сданные в аренду органами государственной власти и муниципальными образованьями, скорее всего, предназначаются для использования сельскохозяйственными организациями и крестьянскими хозяйствами в сельскохозяйственном производстве. Небольшие участки государственных и муниципальных земель, на которые покупаются права аренды, могут быть использованы для размещения и функционального обслуживания коммерческой деятельности предпринимательских структур.

Крупные земельные участки, находящиеся в собственности государства являются объектами оборота земель в государственном секторе земельного рынка страны. Деятельность частного сектора земельного рынка ориентирована на перераспределение небольших по площади земельных участков, в основном принадлежащих гражданам и предназначенных для дачного строительства, садоводства, огородничества, животноводства. Небольшие земельные участки также являются предметом наследования.

В условиях страны, где земля играет всеобъемлющую роль и остаётся важнейшим средством производства, вопросы её перераспределения, образования крупных хозяйственных единиц, рационализации использования путём рыночного оборота становятся важными элементами комплексной программы экономического развития.