Экономические науки / 12. Экономика сельского хозяйства

К.э.н. Чередникова А.О., аспитрант Худякова Е.В.

Воронежский филиал Московского гуманитарно-экономического института, Россия

Проблемы и перспективы развития рыночного оборота сельхозугодий

В процессе реформирования земельных отношений в настоящее время обозначились три основные проблемы. Первая - нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших права на землю в результате приватизации, особенно с приходом внешних инвесторов. Вторая - высокие издержки по оформлению земли не под силу мелким и средним собственникам, в результате чего земля не укрепляет благосостояния сельских семей. Третья - бесконтрольна монополизация земельного рынка и выведение из оборота земель сельскохозяйственного назначения [1].

Спрос на землю и соответственно возможности ее оборота различаются по регионам и по тапам хозяйств.

Прослеживается тенденция большей потребности в земле у фермерских хозяйств, чем у сельскохозяйственных организаций.

В рамках переоформления прав пользования государственной землей и договоров аренды земельных долей (что необходимо сделать в ближайшее время в соответствии с законом) произойдет перераспределение земель сельскохозяйственных организаций. Частично их земля перейдет в крестьянские и фермерские хозяйства, но емкость этого сегмента невелика. При отсутствии других заинтересованных лиц она может остаться без пользователя.

Изучение практики регистрации сделок показало, что дороговизна земли и трудности осуществления сделок связаны с административно-организационными ограничениями: С начала земельной реформы в России действовали две системы регистрации участков, а также прав на них и сделок с ними. Первая существовала до 1998 г., когда этими вопросами ведали районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Они также вели учет сделок с земельными долями и участками. Вторая система действует с 1998 г., теперь в процессе участвуют три организации: районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству; учреждения юстиции — районные отделы областных регистрационных палат; районные отделы областных кадастровых палат. При переходе на новую систему накопленная информация о нравах на участки не была передана из комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в реестры прав регистрационных палат. Теперь права должны регистрировать сами граждане и организации, хотя декларативно провозглашено равенство ранее выданных документов собственности на землю и записей в реестре прав. Однако на практике каждая новая сделка с участком или долей в праве на него должна сопровождаться регистрацией ранее возникшего права не автоматически, а при предоставлении полного комплекта документов, как и сделка, проведенная в момент обращения. Это означает, что в регистрационную палату надо представить полный набор документов на момент реорганизации (проведенной 10-12 лет назад), включая кадастровые планы участков, переданных в общую собственность.

Развитие рыночного оборота сельхозугодий в стране возможно. Но для этого необходимо:

· уточнить понятие рыночной сделки с землей;

· ввести в число рыночных сделок продажу прав владения и пользования, а государство - в состав участников рынка земли, усилив его влияние на социальное положение в деревне, на предложение земли и ее рыночные цены;

· сформировать фонд земель перераспределения из неиспользуемых сельскохозяйственных угодий;

· организовать научное обеспечение земельного рынка (методы расчета цен и ставок, консультационно-информационное обеспечение);

· обеспечить государственное законодательное регулирование и контроль рыночного оборота земли с учетом задач аграрной и национальной экономики (упорядочения и сохранения землепользовании сельскохозяйственных организаций), соблюдение предельных минимальных размеров участков и максимума сосредоточения земли в одних руках [2].

В настоящее время операции с землей выполняют кадастровые и имущественные службы, органы юстиции, государственные, частные землеустроительные и межевые организации, агентства по оценке земли и недвижимости, бюро технической инвентаризации, суды, страховые и кредитные учреждения. Функционирование всех этих организаций часто не упорядочено и не согласовано из-за неудовлетворительной координации их работы, поскольку они находятся в подчинении различных ведомств. Необходимо установить оптимальный режим взаимодействия (без дублирования основных функций) специальных учреждений, агентств, организаций, например, путем объединения деятельности профессиональных участников земельного рынка, передачи ее ассоциациям оценщиков, страховщиков, землеустроителей и других специалистов. Это повысят «прозрачность», надежность и эффективность сделок на рынке недвижимости.

Активизировать развитие оборота земель может его информатизация. Состояние земельного рынка зависит от возможности обеспечить быстрый и широкий доступ к сведениям о земельных участках. Проблема заключается, прежде всего, в создании информационной базы землеустроительной документации для регистрации прав на землю и совершения сделок с ней. Земельные информационные системы должны не только основываться на топографическом или кадастровом картографировании, содержать сведения о правах собственности и ограничениях, обременениях участков, указанных в земельных регистрах и других базах государственного учета земель, но и включать в себя сведения о спросе на них и предложении как на местных рынках, так и по стране в целом [3].

В системе административных мер по регулированию рыночного оборота земель в целях обеспечения их сохранности необходимо предусмотреть:

· введение ограничения на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение 10 лет с момента их приобретения или введение прогрессивно-возрастающего налога на продажу в случае уменьшения срока использования, а также представление на земельный рынок земельных участков не в худшем качественном состоянии по сравнению с тем, какое оно было при приобретении в собственность или пользование;

· установление предельных размеров земельных участков, приобретенных в собственность, в зависимости от их экологического и агрохимического состояния;

· ограничение круга лиц, имеющих право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, путем введения квалификационных и иных требований;

· установление более строгих правил при заключении сделок с земельными участками; усиление государственного контроля за законностью совершаемых сделок, как в интересах общества, так и в интересах самих участников сделки;

· обеспечение доступности и прозрачности сделок с землей для сельского населения;

· повышение мотивации и ответственности местных органов за эффективное использование земель и проведение земельных сделок.

Важно обеспечить сочетание административных и экономических методов регулирования, ориентированных, во-первых, на установление прогрессивного земельного налога на площадь, находящуюся в собственности сверх разрешенных пределов, материальное стимулирование использования угодий (особенно пашни); во-вторых, на введение прогрессивного налога на доходы от продажи земли и снижение налогов при увеличении эффективности использования земель; в-третьих, введение штрафных санкций за изменение целевого назначения земель и, напротив, оказание государственной поддержки в случае проведения работ по их улучшению.

Литература:

1. Ламакин А.С. Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Подмосковья / А.С. Ламакин // Международный с-х журнал. – 2008. – №2. - С.58-59.

2. Панкова К.И.. К вопросу рыночного оборота земли / К.И. Панкова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий – 2005. - №1. С. 29-31.

3. Киркорова Л.А., Владимиров В.Ю., Широков С.Н. Правовые аспекты земельных отношений в агробизнесе / Л.А. Киркорова, В.Ю. Владимиров, С.Н. Широков // АПК: экономика, управление. - 2008. №6. - С. 45-47.