„Право” 9

Спєсівцев Денис Сергійович

Національна юридична академія України

імені Ярослава Мудрого

80501051142

mazarinni@rambler.ru

Ризики при купівлі квартири: продаж за дорученням, фіктивна ціна, наявність співвласників, розрахунки

Квартира може продаватися за дорученням представником її власників.

Доручення може бути Генеральним (на право розпорядження усім майном) або оформлене конкретно на право продажу певної квартири. В останньому випадку у дорученні обов’язково мають зазначатися усі умови продажу. Максимальний строк дії доручення – три роки.

У випадку, коли власники квартири, що виїхали за кордон, вирішили продати свою квартиру в Україні, не приїжджаючи сюди, та нікому не залишили доручення на право її продажу, то його доведеться оформляти через консульській відділ посольства України в країні проживання.

Інколи на ринок нерухомості житла надходять квартири, власники яких померли і так звані спадкоємці продають їх, не чекаючи закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавців і оформлення своїх прав на спадщину.

Договір купівлі-продажу такої квартири не може бути посвідчено до оформлення спадкоємцем своїх прав на спадщину [135, с. 100 - 101].

Документи, надані продавцем при продажу квартири, перевіряються у нотаріуса на момент підписання договору купівлі-продажу квартири, а також можуть бути перевірені додатково спеціалістами з інформаційної безпеки ріелторського агенства, що дає додаткові гарантії покупцю [2, с. 66].

Саме в такій ситуації може знадобитися додаткова експертиза документів на предмет їх дійсності, яка зміцнить упевненість покупця в дійсності та прозорості намірів продавця квартири.

Часто, для того, щоб знизити вартість оплати нотаріальних дій, чи розмір податкових відрахувань за здійснення правочину, сторони домовляються вказати в договорі купівлі-продажу значно меншу, фіктивну ціну, яка є значно меншою, за реальну вартість квартири. Крім моментів, пов’язаних з можливим кримінальним переслідуванням за умисне уникнення оподаткування, такий шлях небезпечний та ризикований для покупця, так як у випадку майбутнього визнання угоди купівлі-продажу недійсною, настає реституція, тобто сторони отримують назад все, що вони передали один одному за договором купівлі-продажу квартири. І в цьому випадку покупцю буде дуже важко довести, чи скоріш за все буде неможливим довести, що сума передана ним продавцю за вартість квартири, складає більшу суму ніж та, яка вказана в договорі [2, с. 66].

Слід також наголосити на певних юридичних моментах в разі продажу квартири, які допоможуть продавцям правильно без створення ризиків для себе і покупців продати житло.

Неповноліьтні особи (у віці до 18 років), що прописані в квартирі державного або відомчого житлового фонду, після приватизації цієї квартири стають її співвласниками.

При посвідченні договору купівлі-продажу квартири від імені неповнолітніх громадян (у віці від 14 до 18 років) його підписують батьки, усиновителі або опікуни, що відбивається у тексті договору.

Для продажу квартири співвласником якої є неповнолітній, необхідний письмовий дозвіл органу опіки та піклування району, на території якого знаходиться квартира. У випадку судового спору відсутність дозволу органу опіки та піклування на продаж приватизованої квартири може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Якщо квартира є спільною власністю подружжя, то для її продажу необхідна згода обох з подружжя. Квартира, що приватизована одним з подружжя, одержана як у дарунок чи спадщину, згідно з чинним законодавством не є спільно нажитим майном.

Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений за наявності письмової згоди дружини (чоловіка) продавця. Підпис на заяві дружини (чоловіка) продавця про згоду на продаж квартири доцільно засвідчити у нотаріуса.

Квартира може належати кільком особам на праві спільної пайової власності. Якщо один з учасників такої власності продає належну йому частку квартири, то про це та про умови продажу (вартість, розрахунки) письмово повідомляються всі учасники власності. Необхідно мати підтвердження про таке повідомлення, тому доцільно це робити через нотаріуса шляхом передачі заяви усім учасникам спільної пайової власності. Факти одержання заяв підтверджується поштовим повідомленням про вручення, після чого нотаріус видає свідоцтво про передачу заяви. Якщо протягом місяця решта учасників спільної пайової власності відмовляється від купівлі або не дає згоди на неї, можна продавати частку сторонній особі, і не лише за тих умов і за ту суму, які були вказані в повідомлення, адресованих співволодільцям [135, с. 101 - 102].

Найважливішим моментом при укладенні договору купівлі-продажу квартири як для покупця, так і для продавця, є проведення розрахунків. Розрахунки між ними можуть здійснюватися безпосередньо при підписанні договору. Так, якщо квартира купується через посередницьку фірму, розрахунок і підписання договору відбувається одночасно в присутності посередника, який виступає своєрідним страховим гарантом. Якщо квартира купується за оголошенням без посередників, розрахунок може здійснюватись з участю двох свідків з обох сторін. Продавець дає розписку про одержання грошей, а потім сторони посвідчують договір в нотаріальній конторі.

Але можуть виникнути обставини, коли сторони домовляються про те, що взаємні розрахунки повністю або частково відкладаються на деякий час. Тоді посвідчується договір купівлі-продажу квартири з відстрочкою. Договір з відстрочкою підписується продавцем і покупцем та набирає сили після виконання певних умов, зазначених сторонами. У такому договорі обов’язково повинні бути вказані умови і строки розрахунків [135, с. 102], а стягнення можливі за виконавчим написом нотаріуса.