Строительство и архитектура/6. Землеустройство

Молдумарова Ж.Е.

Казахский агротехнический университет им. С.Сейфуллина, г. Астана

Рентный подход и учет пространственных факторов при оценке земель сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан

В работе рассматриваются вопросы регулирования земельного рынка в условиях суверенного Казахстана, обозначены проблемы, особенности отношений участников земельного рынка. Предлагаются пути решения проблем в условиях государственного регулирования земельных отношений.

Кадастровая оценка земель, как объекта недвижимости, в Республике Казахстан, как и в других сопредельных государствах, постоянно совершенствуется и претерпевает поэтапное развитие. В Республике, по мнению специалистов, с введением в 2003 году частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, начался «3-й этап, когда кадастровая оценка земель, в том числе и сельскохозяйственных, проводится с учетом рыночной конъюнктуры».[1.]

Анализируя фактическое распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности и его изменение за последние 5 лет, можно подчеркнуть- изменений не произошло. В частной собственности находится лишь 1 % земель, причем в включая земли, которые по переходным положениям земельного кодекса автоматически были предоставлены в частную собственность. То есть, менее 1% выкуплено за время действия нового кодекса. Инициатором введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения было руководство страны, ведущие ученые Казахстана неоднозначно высказывают свое мнение до сих пор. Предполагалось, что это будет стимулировать инвестиционные финансовые влияния в АПК, обновление устаревшего оборудования, сглаживания проблемы диспаритета цен. При этом земли не выкупаются и рынок земель сельскохозяйственного назначения не получил ожидаемого развития.

Почему земли не выкупаются в частную собственность? У пользователей нет такой необходимости. Данные земли были им предоставлены бесплатно, за пользователем юридически гарантировано приоритетное право (продления срока) пользования землей. У тех же, у кого нет возможностей обрабатывать землю, могут всегда отдать ее в субаренду.

Юридически она запрещена, но имеет место быть повсеместно.

В Казахстане в последнее время принимаются меры по ужесточению государственного контроля за использованием и охраной земель, но прецедентов по мерам административного взыскания или изъятию земель в связи с данным нарушением не отмечалось. Анализ нарушений за 2008 год, допускаемых хозяйствующими субъектами всех форм собственности, показывает, что 60% из них приходится на нарушение права собственности на землю. При этом размер штрафа не связан с оценкой наносимого ущерба земельным ресурсам или государством.

Крестьяне признаются, что необоснованно рискуют, когда решают засеваться без наличия хотя- бы одной единицы техники в хозяйстве (трактора, комбайна или КамАза). По результатам статистической отчетности Астраханского района из 200 действующих крестьянских хозяйств, только у 50-ти находится в использовании хотя бы единица техники. То есть государственные программы по обновлению технического парка или приобретению техники (лизинговые программы) могли сыграть роль в сокращении размеров субаренды. В ходе пороса глав крестьянских хозяйств неоднократно встает вопрос расширения используемых площадей, «свободных» земель, по их словам нет. Сами крестьяне признаются, что сдерживающим фактором («узким местом») для эффективного производства нередко является размер хозяйства. При этом в пользовании у одного крестьянского хозяйства может находится до 10-ти земельных участков, располагающиеся в разных сельских округах и разбросанных по району. У некоторых в пользовании находится земельные участки сопредельных районов. Здесь только два пути- либо земли категории запаса, требующие некоторых материальных затрат по освоению, и улучшению, либо приобретение через куплю-продажу. На это могут пойти лишь единицы «крепких» хозяйств. Условия сделок по купле-продаже земель сельхозназначения уже находящиеся в частной собственности не подлежат оглашению, а сами сделки очень редки, но несколько типичны. При определении стоимости хозяйства в первую очередь учитываются не вложенные в землю материальные затраты, а предполагаемый приносимый доход. Стандартный случай для Центрального Казахстана: реализовывалось крестьянское хозяйство, площадью около 10 тыс. га, специализирующегося производством пшеницы твердых сортов, за 2 млн. долл. США. Сама кадастровая стоимость была чуть более 3 млн. Почему кадастровая стоимость оказалось выше расчетной рыночной стоимости? Здесь сказались и ухудшающаяся финансовая обстановка в стране в целом, срочность оформления сделки, но все- таки при определении стоимости хозяйства указывалось, что само хозяйство приносит ежегодно доход не менее 2 млн. То есть таким образом, кадастровая стоимость скорее занижена, чем завышена. Характеризуя систему методических параметров кадастровой (государственной) оценки сельскохозяйственных угодий в Республике Казахстан (введенные в 2003 г.) можно выделить основные показатели приведенные таблице 1.

Таблица 1- Значения параметров расчета базовой ставки кадастровой оценки земель в РК

Коэффициент капитализации расчетного рентного дохода	0,08
Цена реализации 1 тонны (в тыс. тг)
риса-шалы	15,46
хлопка сырца	44,0
зерна	11,6
Урожайность природных кормовых угодий- на основе материалов геоботанического обследования
Цена реализации 1 тонны (в тыс. тенге)
мяса говядины (живой вес)	138,0
мяса баранины (живой вес)	143,75
молока	34,5
шерсти	161,0
шкурки каракуля	1,76
Курс доллара- тг	155
Абсолютная рента- тг	50

По мере необходимости на основании мониторинга изменения основных исходных показателей и уровня инфляции подготавливаются и вносятся в Правительство Республики Казахстан предложения об уточнении базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Цена реализации пшеницы твердых сортов нередко была выше в 1,5-2 раза. Цены реализации, указанные в статистических данных многими хозяйствами не соответствуют действительности. На деле, хозяйства даже скрывают действительную цену реализации. Она засевают некоторую площадь, а данных по продаже зерна отсутствуют. Сами же цены различны в зависимости от периода времени сбыта (от 7 до 23 тг/т), что зависит от фондообеспеченности хозяйства. К примеру, у некоторых хозяйств есть собственные склады и механизированные токи. В виду этого хозяйства начинают строить склады или переоборудовать бывшие фермы под склады зерна. Большая часть ТОО реализовывает свою продукцию через полгода, с февраля до конца апреля, когда реализационная стоимость продукции максимальна.

Учет рентных факторов (различий между земельными участками участников земельного рынка) производится через поправочные коэффициенты, утвержденные постановлением правительства РК в 2003 г., которые учитывают пять основных показателей:

-качественное состояние (мелиоративное)

-уклон

-обводненность участка (для пастбищ)

-расстояние от хозяйственного центра

- удаленность и качество дорог от сфер обслуживания (центра пунктов сбыта продукции)

В ходе опроса крестьян, отмечалось, что цена реализации зерна изменялась за последние пять лет иногда в два раза, ввиду обострения финансовой ситуации в стране в целом.

Таблица 2- Динамика цены реализации 1 тонны (в тыс. тенге) зерна (по опросам крестьян)

2004 г	2005 г	2006 г	2007 г	2008 г	2009 г	Средний показатель
17	18	22	21	16	15	18

Природный ресурс, каковым является земля, является ограниченным в объеме и приводит к необходимости управления земельными ресурсами, которые наряду с трудом и капиталом участвуют в воспроизводственном процессе и включены в условиях рынка в экономический оборот. Вместе с тем, управление осуществляется через ряд основных регуляторов земельного рынка- кадастровая оценка и налог, которые по сути своей не связаны на данный момент, как в зарубежных системах. Характер и методы управления земельными ресурсами как элемента земельных правоотношений, соответственно, обусловлены спецификой самого объекта, которые меняются в связи с категорией, так как это обуславливает целевое использование земельного участка.

Государственная система в условиях рыночной экономики должно осуществлять контроль за использованием земельных ресурсов, за развитием первичного рынка, предотвращать операции со спекуляцией земельными участками и др. элементами коррупции. Для реализации этих функций, государственная система мероприятий должна «выстраивается» в соответствии с приоритетами развития аграрной политики, а главное- по принципу функционального предназначения.

Литература:

1.Дюсенбеков З.Д. Акимов В.В. Проблемы совершенствования методологии и практики оценки земельных ресурсов в условиях рыночной экономики Республики Казахстан.// Земельные ресурсы Казахстана.-2005-№5(32)-с.2-7.

2.Агентство по управлению земельными ресурсами. Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства. Методика расчета базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой (оценочной) стоимости сельскохозяйственных угодий - Астана, 2003 (утверждена от 21 мая 2003 г.)