Строительство и архитектура/6. Землеустройство

К.э.н Абельдина Р.К

Казахский агротехнический университет им. С.Сейфуллина, г. Астана

Регулирование земельного рынка и вопросы правовых отношений

Государственное регулирование оборота земель осуществляется со времен исторического появления понятий государства и рынка земли, но постепенно видоизменяется с развитием общества, радикальные перемены обусловлены сменой политического строя в государстве и, как следствие, принятие новых основополагающих законов данного государства. Среди регуляторов выделяют немаловажный - государственная оценка земель. В данной статье рассматриваются вопросы регулирования земельного рынка в условиях суверенного Казахстана, обозначены проблемы, особенности отношений участников земельного рынка. Предлагаются пути решения проблем в условиях государственного регулирования земельных отношений.

К настоящему времени среди всех проблем, связанных с земельными отношениями, наиболее спорным является вопрос о государственном регулировании земельного рынка. Современный земельный рынок должен регулироваться государством; правовой механизм, регулирующий рыночные операции с землей, устанавливает права и обязанности участников земельного рынка, особенности оборота земель различных категорий, степень государственного вмешательства в такой оборот и регламентирует порядок решения целого ряда других вопросов, связанных с рыночным перераспределением земель.

Говоря о государственном регулировании рынка земли, следует дать определение, что же такое рынок земли. Рынок земли - способ перераспределения земель. Можно выделить два основных способа перераспределения земель. Первый заключается в том, что продавец и покупатель земли сами находят друг друга и в соответствие с законом осуществляет перераспределение (путем продажи, аренды, обмена, передачи в безвозмездное пользование и т.п.). Это и есть рыночное перераспределение земель. Второй способ (изъятие и предоставление) предполагает участие трех сторон, т.е. решение о таком перераспределении принимает специально уполномоченное лицо, например, государственный и муниципальный орган. Этот административное перераспределение земель.

По данным Акимата г.Астаны на 1 декабря 2008 года проведено 7 конкурсов, где продано 1012 земельных участков и 12 аукционов, с реализацией 1021 земельного участка на сумму свыше 6 млрд. тенге. Эта работа продолжается, на начало 2009 года проведено 2 аукциона по продаже земельных участков, стоимость проданных объектов составила 97 млн. тенге, по УЗР и районными комитетами оформлено и выдано 49 тыс. актов на право собственности физическим лицам и 8 тыс. актов на право собственности юридическим лицам. Оформлено и зарегистрировано 74 тыс. договоров купли-продажи прав собственности на землю, выполнены работы по 1101 объекту аукционной и по заказу департамента госимущества и приватизации, оформлены земельные документы 107 кооперативов собственников квартир (КСК).

Изучение показало, что на развитие рынка земли и его инфраструктуры в РК оказывают решающее влияние ряд факторов;

а) соответствие законодательства требованиям рынка земли, то есть наличие и прогрессивность законов и нормативных актов;

б) разработанность процедурных вопросов по оформлению сделок, формы проведения операций с землей, отработанность их юридической основы;

в) обоснованность и реальность базовых ставок (стартовых цен), учет ими рыночного спроса;

г) привлекательность земельных участков в инвестиционном плане в зависимости от целевого назначения (к примеру. для сельскохозяйственных земель имеет большое значение местоположение, удаленность, обжитость, плодородность почв, тип пастбищ, сенокосов, их культурно-техническое состояние и т.д., для городских земель имеют значение другие факторы - близость к престижным районам, состояние инфраструктуры, транспортное обслуживание, экология, наличие мест отдыха, близость объектов торговли, быта, медицины и т.п.). При другом целевом назначении инвестиционная привлекательность того или иного земельного участка определяется другими факторами.

Рынок земли — это институт, посредством которого осуществляются виды деятельности, связанные с передачей прав на земельный участок (покупка, продажа, аренда, обмен и др.). На земельном рынке заключается соглашение (договор) между продавцом и покупателем об условиях передачи прав собственности (пользования, владения, аренды) на земельный участок. Несмотря на то, что рынок земли не является чисто конкурентным рынком, главными факторами его деятельности являются спрос, предложение и цена.

Установлено, что спрос на землю определяется площадью и количеством земельных участков определенного целевого назначения и местоположения, которые покупатели могут приобрести по некоторой цене. Согласно закону спроса существует обратная связь между ценой и величиной спроса — при неизменности прочих параметров, чем меньше цена, тем больше величина спроса. Спрос на землю как рыночный товар имеет свои особенности. Земельные участки связаны с определенной местностью, поэтому повышенный спрос на ограниченное количество участков в конкретной местности обусловливает наличие сегмента земельного рынка, характеризующегося независимым от цены спросом.

Эффект замещения действует ограниченно, лишь при недостатке средств покупатель может приобрести более дешевый участок (другого местоположения, качества). Однако эффект дохода действует на рынке земли, т.е. снижение цены на землю увеличивает покупательную способность денежного дохода предъявителя спроса на земельные участки — он способен купить большую площадь земли.

Предложение земли как рыночного товара — это количество (площадь) земельных участков, которые их собственники предлагают к продаже за год. На земельном рынке закон предложения (прямая связь между ценой и объемом предложения) имеет ограниченное действие. Земля неподвижна, ее предложение ограниченно и является величиной фиксированной. Независимо от предлагаемой цены дополнительную землю создать нельзя. Предложение земли характеризуется совершенной неэластичностью (отношение процента изменения объема предложения к проценту изменения цены). Поэтому цены на земельные участки в определенной местности будут больше определяться факторами спроса.

Цена во многом определяет величину спроса на землю. Однако большое влияние имеют и неценовые факторы: демографические факторы. Изменение общей численности населения, его распределение по территории, изменения миграции населения из города и обратно, из других регионов, стран, возрастная структура, соотношение различных слоев населения, рост среднего класса, числа богатых людей и т.п.

Среди основных направлений развития рынка земель можно выделить следующее: в земельном законодательстве РК недостаточно развиты положения, ограничивающие и регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью их сохранения, правовой, экологической и экономической защиты, создания наилучших условий для формирования рациональных землепользований агроформирований.

Во избежание недостатков оценки земель, предлагается:

- при установлении оценочной стоимости (нормативной) необходимо обязательно учитывать внутриобластное природно-сельскохозяйственное районирование - земельно-оценочное районирование (ЗОР), то есть микрозонирование с учётом почвенных условий, рельефа и др. особенностей ландшафта;

- необходимо уточнить как сами коэффициенты, так и перечень факторов, посредством коэффициентов, влияющих на оценочную стоимость;

- при оценке земель депрессивных районов, а также в случаях отсутствия фактического рентного дохода земельного участка, необходимо применить систему льгот для выкупа земель в частную собственность;

- для проведения уточнения оценочных материалов и следовательно базовых ставок цены земли, требуется незамедлительное обновление почвенных и других обследований выборочно по основным ЗОРам зон и подзон областей республики, что реально провести в 2-3 года.

Организационные мероприятия по формированию инфраструктуры рынка земли. Общим условием для создания и оборота недвижимости, и земли в частности, является создание в РК административной инфраструктуры рынка недвижимости (системы учёта объектов, регистрации прав, зонирования, налогообложения).

Создание базы данных Единого банка информации о земле. Важным фактором формирования инфраструктуры рынка земли в РК является проведение работ по анализу и сбору информации о вторичном рынке сделок с земельными участками. Для этого необходимым условием является принятие технологии создания Базы данных о первичном и вторичном рынке сделок с землей. Специалистам системы Агентства по УЗР РК необходимо выдать методику формирования этой информации на низовых уровнях.

Создание Единого государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество (ЕГРЭН). Регистрация прав на недвижимость (земельный участок) и сделок с ней должна осуществляться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (земельный участок) и сделок с ним в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основе данных ГЭК. Регистрация объекта удостоверяет как его возникновение, так и существенное изменение.

Введение правового зонирования земель различных категорий. Содержание прав собственности на объект недвижимости должно определяться документами правового зонирования территории, в которых даётся официальное описание прав по разрешённому использованию и развитию земельной недвижимости. Карта правового зонирования вместе с текстом зональных регламентов является юридическими документом, утверждённым нормативным актом местных органов, по которому каждый может определить в какой зоне находится интересующий его объект, выяснить, какие виды использования земельной недвижимости в данной зоне разрешены и т.д.

Налог на Земельную недвижимость должен устанавливаться местной властью, как определённый процент от специальной фискальной (налоговой) оценки, производной от рыночной стоимости объекта (земельного участка). Последняя определяется с учётом наилучшего использования, допускаемого для этого объекта регламентом правового зонирования. Налог на недвижимость выступает стимулом и регулятором рынка: посредством его каждому собственнику устанавливается своего рода нижний предел рентабельности производства. Если собственник не может обеспечить эту доходность и оплатить налог, он продаёт объект, который переходит к более эффективному собственнику.

Оценка для целей ипотечного кредитования.

Развитие системы ипотечного кредитования, разрабатываемая в настоящее время нормативная база, введение механизма независимой оценки объекта залога, все это требует разработки методики определения залоговой стоимости. достоинством применения понятия стоимости” недвижимости является, по нашему мнению, в первую очередь определение инвестиционной привлекательности объектов и уменьшение рисков при ипотечном кредитовании. Как показывает международный опыт, при проведении операций залога, практически всегда базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта (земельного участка) залога. При этом для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств, в случае не возврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.

Литература

1. Абельдина Р.К. Развитие рынка земли в Республике Казахстан. Труды 4 международного форума (8 международной конференции) «Актуальные проблемы современной науки». - Самара, 2008. – С.41-45.

2. Абельдина Р.К. Развитие инфраструктуры рынка земли. Материалы международной научно-практической конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований, 2009». - Одесса, 2009. - С.88-92.

3. Абельдина Р.К. Совершенствованию методики оценки и расчета базовых ставок земель сельскохозяйственного назначения в Казахстане. Сборник трудов 7 международной научно-практической конференции "Настоящи изследвания и развитие - 2011",15-17.01.11 г. том 13 Съвременни технологии на информации, Математика, Химия и химические технологии, Здание и архитектура, София, Болгария, с. 54-58.