„Право” 9

Спєсівцев Денис Сергійович

Національна юридична академія України

імені Ярослава Мудрого

80501051142

mazarinni@rambler.ru

Ризики при купівлі квартири: переважне право купівлі, відмова контрагента в державній реєстрації правочину

При відчуженні нерухомості продавець також має звернути увагу на один суттєвий момент цивільного законодавства, який був згаданий – на переважне право інших осіб на придбання цього майна.

Переважне право на придбання майна регламентується Цивільним кодексом України (далі – ЦК України), а саме статтею 362 (для співвласників) та статтею 777 (для намачів).

Згідно статті 362 ЦК України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності, співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах крім випадку продажу з публічних торгів.

Слід не забувати про п. 54 Інструкції „Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, який додатково уточнює, що при посвідченні договорів довічного утримання (догляду); спадкового договору; дарування; ренти (якщо майно передається безоплатно); пожертви; міни частини майна або відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також, у разі продажу частини майна з публічних торгів (аукціону), співвласник не має переважного права на купівлю майна.

П. 2 статті 777 ЦК України закріплює переважне право наймача на придбання майна.

Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

На практиці зустрічаються випадки, коли продається нерухоме майно, яке одночасно є часткою у праві спільної часткової власності та передано у найм. При цьому, сіпввласник та наймач – різні особи.

Ст. 362 ЦК України встановлює наслідки порушення переважного права співвласника на купівлю, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності. Такий співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Положення щодо дотримання переважного права наймача на купівлю майна та наслідки його порушення відсутні.

Відповідно до п. 54 Інструкції „Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, нотаріус повинен упевнитись лише у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка. Відносно наймачів такого обов’язку на нотаріуса не покладено.

Виходячи з наведеного вище, і співвласник і наймач одночасно мають переважне право на придбання майна, але права наймача на відміну від прав співвласника, на сьогоднішній день ще не мають достатнього нормативного регулювання, яке б забезпечувало їх реалізацію. Переважне право наймача передбачається законодавством, але ні порядок захисту прав наймача, ні наслідки порушення його прав не встановлені. Все це ставить співвласника у більш вигідне становище відносно наймача [143, с. 8 - 9]. Вважаємо, що таку позицію законодавця можна обгрунтувати теоретично, але не на нормативному рівні. Адже, логічним га гашу думку є те, що в разі продажу однієї частини нерухомості її купує власник іншої, як це можливо за наявності так званих будинків „на двох господарів або власників”. Співвлсник після цього стає повним власником всього об’єкту нерухомості. Передача у власність орендару створює незручності для власника іншої частини нерухомості, оскільки новий власник так само може продати це майно вже новому орендару на основі переважного права і таким чином інший співвласник може стати вічним співвласником у спільній частковій власності. На нашу думку доречно закріпити в ЦК механізм, відповідно до якого, установити градацію переважних прав і винести на перше місце переважне право співвласника, а на лруге орендаря.

На шляху купівлі-продажу нерухомого майна одну зі сторін може спіткати відмова контрагента в державній реєстрації правочину з різних причин або за відсутності останніх.

Як відомо, перехід права власності за договором купівлі-продажу житла до покупця настає лише після його державної реєстрації. У 90-х роках на час дії старого цивільного законодавства РФ, якщо одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації договору, суд вправі на вимогу іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації правочину, має компенсувати іншій стороні збитки, що викликані затримкою реєстрації [134, с. 155].

Якщо дії сторін виражають їх волю по відношенню до певних цивільних прав, яка належним чином сформульована і втілена у певну форму, а реєстрація правочину не здійснена у зв’язку з ухиленням однієї зі сторін, у другої сторони, тим не менше, має виникати визначене право. На думку І. Спасибо-Фатєєвої, це не „остаточне” право, тобто не те, про що домовилися сторони і по відношенню до чого виразили свою волю, оскільки право виникає з правочину, а правочину немає до його державної реєстрації. Це право має представляти собою лише спосіб отримати своє „остаточне” право. В ЦК такий механізм відсутній, оскільки:

- в ньому немає норми, аналогічної ч. 2 ст. 220 ЦК, яка надає можливість за посередництвом суду визнати правочин дійсним, що і буде слугувати підставою для здійснення його реєстрації.

- також в ньому немає норми про примус до державної реєстрації правочину іншим способом;

- можливим (і найефективнішим) виходом, на думку І. Спибо-Фатєєвої, була б вказівка в законі на обов’язковість направлення нотаріусом відомостей про правочин для його державної реєстрації автоматично, що виключило б можливі зловживання та привело до бажаного результату і що відповідало б як публічним, так і приватним інтересам [213, с. 12]. Так, якщо сторона відмовляється від укладення основного договору на умовах визначених попереднім договором, то можна застосовувати механізм, який ми пропонували при дослідженні правової природи попереднього договору при укладенні правочинів з нерухомістю, які підлягають державній реєстрації. В даному випадку сторони вже виявили свій намір укласти договір, підписали і посвідчили. Вважаємо слушною пропозицію І. Сбасибо-Фатєєвої, про направлення нотаріусом необхідних документів та відомостей про державну реєстрацію правочинів автоматично. За таких умов державна реєстрація правочину набуває таки би мовити „експрессного” характеру, сторони вчинивши всі дії, що від них залежали не зможуть зупинити процесс реєстраці, бо він стає безповоротним, що виключить можливість використовувати державну реєстрацію для маніпуляцій однією стороною іншою.