Экономические науки/4.Инвестиционная деятельность

К.э.н. Климовских Н.В.

Институт экономики и управления в медицине и социальной сфере, Россия

Развитие лизинга коммерческой недвижимости в России

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья

- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека.

Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади.

Для функционирования любого бизнеса требуется наличие площадей. Производство, обработка, хранение, продажа продукции, прием клиентов или организационные функции – для любого из этих процессов необходимо подобрать соответствующее требованиям помещение. Недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, растет. Таким образом, приобретая недвижимое имущество, во-первых, предприятия освобождаются от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершают эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Лизинг коммерческой недвижимости появился только с 2005 года. Он позволяет приобрести и эксплуатировать в соответствии с нуждами предприятия различные помещения – складские площади, производственные цеха, магазины, офисы, промышленные здания, гаражи, транспортные площадки и др.

Лизинг недвижимости является одним из самых перспективных и наименее развитых лизинговых продуктов в России в настоящий момент. Данная ситуация обусловлена в первую очередь особенностями самого рынка недвижимости, на котором выставляемые на продажу объекты, как правило, продаются с большой долей неучтенных наличных денег, а компании – продавцы недвижимости находятся на упрощенной системе налогообложения и не являются плательщиками НДС. Тем не менее, в настоящий момент лизинг недвижимости как готовый продукт сформирован и в ряде случаев может быть интересен потенциальным Лизингополучателям. В первую очередь лизинг недвижимости позволяет вместо аренды оплачивать сравнимые с ней по стоимости лизинговые платежи и в итоге получить недвижимость в собственность.

Предметом лизинга недвижимости по данной программе выступают офисные и торговые помещения, здания разных типов, производственные и складские площади. Обязательно наличие свидетельства на право собственности по приобретаемому объекту. В случае покупки отдельно стоящих объектов земля под ними должна быть внесена в кадастр.

Возможен лизинг недвижимости по недостроенным объектам. В этом случае производиться их достройка, реконструкция и регистрация как полноценных объектов недвижимости.

Базовые требования к лизингополучателю не отличаются от базовых требований на стандартный лизинг оборудования.

Лизинг недвижимости – одно из новых направлений лизинга в России. Количество сделок по лизингу недвижимости невелико в общем объеме, однако оно постепенно растет. Как правило, лизинговыми компаниями приобретаются и передаются в финансовую аренду промышленные и коммерческие помещения: производственные площади, магазины, бистро, офисы, склады и логистические центры, отели, спортивные центры.

Возможности лизинга недвижимости велики, но не безграничны. Согласно закону, таким образом нельзя приобрести земельные участки и другие природные объекты. Лизинг недвижимости является хорошей альтернативой прямой аренде: во-первых, по окончании срока финансовой аренды, помещение переходит в собственность арендатора, во-вторых – лизинговые платежи, в отличии от арендных, не растут в связи с инфляцией.

По данным Российской ассоциации лизинговых компаний в 2010-2012 годах лизинг недвижимости стал более востребованным: количество заключенных контрактов увеличилось.

При осуществлении лизинговой сделки главным документом выступает договор лизинга. Данный договор заключается между владельцем имущества (лизингодателем) и будущим пользователем этого имущества (лизингополучателем) о предоставлении последнему этого имущества во временное пользование для осуществления предпринимательской деятельности. В предмете договора лизинга обязательно указывается то имущество, которое будет приобретено, а затем передано во временное пользование арендатору. А также указывается стоимость предмета лизинга, сроки и место поставки. Здесь же указывается, что поставщик осведомлен о том, для каких целей приобретается данное имущество. Также нужно указать и то принимал ли лизингодатель участие в выборе данного имущества.

В договоре лизинга обязательно указывается, что право собственности на передаваемое лизингополучателю имущество в течение всего срока договора принадлежит лизингодателю. Договор лизинга может закончиться досрочно при исчезновении (краже) или полной гибели предмета лизинга. В этом случае лизинговая компания получает страховое возмещение от страховщика и осуществляет полное погашение задолженности клиента по договору лизинга. Остаток страхового возмещения перечисляется клиенту, если полученного страхового возмещения недостаточно, клиент должен заплатить недостающую сумму для погашения задолженности.

В случае досрочного расторжения договора лизинга по инициативе лизингополучателя он обязан выплатить определённую сумму, которая может рассчитываться по-разному и включать оставшуюся задолженность по предмету лизинга, дополнительные расходы, понесённые лизинговой компанией (налоги и т.п.), проценты по лизингу (за определённый период), штраф за досрочный выкуп предмета лизинга. Досрочное расторжение договора лизинга возможно также по инициативе лизинговой компании в случае, если лизингополучатель нарушает условия договора лизинга (выплату платежей в соответствии с графиком, условия эксплуатации предмета лизинга, обязательства по страхованию и т.п.).

После окончания действия договора о лизинге недвижимости возможны три варианта действий:

а) арендатор возвращает недвижимость лизинговой компании;

б) арендатор перезаключает договор о лизинге на новый срок;

в) арендатор выкупает недвижимость по остаточной стоимости.

Самая простая схема лизинговых взаимоотношений представляет собой взаимодействие главных 3-х сторон, которые состоят из лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Лизингодатель покупает предмет лизинга у продавца, после чего перепродает его лизингополучателю. Данная схема довольно проста и использование её вместо банковских кредитов намного проще и выгоднее.

Существенным условием договора лизинга недвижимости является размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга недвижимости может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Договор лизинга недвижимости может предусматривать различные виды лизинговых платежей: денежные платежи (которые производятся в денежной форме), компенсационные платежи (которые осуществляются в форме оказания встречной услуги, выполнения работы, например, предоставление лизингодателю в аренду части лизингового имущества) и смешанные платежи (которые включают в себя денежные и неденежные методы оплаты).

Лизинговые платежи могут выплачиваться с периодом уплаты ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно, а также в сроки внесения платы по числам месяца. По соглашению сторон платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.

Уменьшение платежей может производиться, например, если ставка комиссионного вознаграждения была установлена соглашением сторон в процентах к непогашенной (несамортизированной) стоимости имущества. Если же при приобретении предмета лизинга лизингодатель привлекал кредитные ресурсы, то при погашении кредита уменьшается также и размер платы за используемые кредиты.

Еще одним достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки. Схема представляет собой взаимодействие главных 3-х сторон, которые состоят из лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Лизингодатель покупает предмет лизинга у продавца, после чего перепродает его лизингополучателю. Данная схема довольно проста и использование её вместо банковских кредитов намного проще и выгоднее.

При покупке недвижимости по этой схеме, лизинговая компания становится и заемщиком, и собственником недвижимости. В свою очередь, она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого и выплачивается кредит. При погашении определенной, заранее определенной доли, арендатор выкупает здание в собственность.

Когда финансовую ответственность по кредиту несет лизинговая компания, банки относятся к сделкам менее требовательно. Большинство банков имеют свои лизинговые компании и, соответственно, им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков.

Основное требование к покупателю недвижимости — фирма должна быть прибыльной. По условиям лизинга необходима чистая прибыль в два раза большая, чем планируемый лизинговый платеж. Такой способ мало чем отличается от передачи в финансовую аренду, однако обладает положительными свойствами. Клиент выплачивает платежи, а по окончанию срока лизинга получает полностью оборудованное здание и по минимальной остаточной стоимости. При этом величина налога по приобретению недвижимости уменьшается в разы, а лизингополучатель не является плательщиком налоги на имущество. Он выплачивает его в лизинговых платежах, что более удобно и экономично.

Основное достоинство лизинга – льготный налоговый режим. Коммерческая недвижимость при использовании лизинга является более дешевой и доступной. Размеры лизинговых платежей устанавливаются на раннем этапе договора, поэтому они не изменяются в течении срока, что позволяет выиграть в случае подорожания предмета лизинга. Это является преимуществом, в отличие от договора аренды, где арендодатель имеет право изменять арендные ставки.

Активность на рынке лизинга в 2010 году превзошла все прогнозы. В данный период наблюдается уже не восстановление, а новый этап роста. Объем нового бизнеса российских лизинговых компаний по итогам 2010 года составил 725 млрд. руб., а совокупный лизинговых портфель на первое января 2011 года - 1180 млрд. руб. Таким образом, рынок лизинга в течение 2010 года вырос на 130% или в 2,3 раза.

Значительно выросла и сумма всех контрактов. Если посмотреть на докризисные цифры в 2007 году, и сегодняшние цифры, то увидим, что рост составил 2,3 раза, и на данный момент сумма составляет 725 млрд. рублей. Общая сумма всех лизинговых средств на январь 2011 года составляла 1,18 трлн. рублей.

Мнений по поводу того, почему же сегодня наблюдается такой бурный рост рынка лизинга, много. Основная масса экспертов отмечает, что на такой резкий скачок повлияло несколько факторов, таких как:

• постепенное увеличение возможностей получателей лизинга;

• плотное сотрудничество лизинговых компаний с государственными органами, что позволило добиться заключения дорогостоящих контрактов;

• постепенное насыщение рынка лизинга новыми лизинговыми компаниями, следствием чего стала высокая конкуренция между последними, что не могло не повлиять на рост числа потенциальных клиентов данной услуги.

В 2011 году прирост объема новых сделок составил 40-50%, что позволило достичь уровня в 1 - 1,1 трлн.руб. Также в 2011 году продолжилось превышение темпов прироста профинансированных средств над темпами прироста полученных лизинговых платежей, что характерно для периодов роста рынка. При этом эксперты отмечают, что основным условием для развития должно стать положительное решение о сохранении ускоренной амортизации для лизингового имущества. В этом случае по прогнозам "Эксперт РА" прирост новых сделок к концу 2012 году должен составить еще 20-30%.

Если рассматривать рынок лизинга недвижимости в целом, то основной его аудиторией являются растущие компании, которым необходимы средства на приобретение помещения (обычно офисного или складского), и при этом они планируют в будущем владеть этим помещением. В этом случае лизинг намного выгоднее традиционной аренды, поскольку после завершения договора помещение переходит в собственность клиента. Впрочем, широкое распространение этого способа финансирования будет происходить вместе с легализацией взаимоотношений на рынке недвижимости. По-видимому, в ближайшие годы скорость этих процессов будет только нарастать, особенно учитывая возможное (в свете вступления России в ВТО) массовое появление на российском рынке крупных западных компаний.

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых операций в европейских странах - это сделки с движимым имуществом. Однако статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. Сейчас лизинговые сделки с недвижимостью занимают менее 1 % всего рынка лизинговых сделок (наименее распространенный вид лизинга в России), в то время как в Европе лизинг недвижимости по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования (по разным оценкам от 30 до 50 %).

Проблемы лизинга недвижимости в России можно подразделить на экономические и организационно-правовые.

К экономическим проблемам, конечно же, относится все еще недостаточная стабильность экономической ситуации в Российской Федерации, которая препятствует сторонам лизинговой сделки осуществлять долгосрочное планирование договорных отношений. Что касается отсутствия должной государственной поддержки малых предприятий – то эта проблема также является актуальной для рынка недвижимости. Малые предприятия часто заинтересованы в приобретении недвижимости, однако, как правило, не обладают достаточными финансовыми средствами и необходимой кредитной историей для использования кредитных продуктов, предоставляемых банками. Лизинг недвижимости является лучшей альтернативой в данном случае. Однако низкая информированность указанных предприятий о преимуществах лизинговых схем и нежелании лизинговых компаний работать с малодоходными сделками, приводит на практике к тому, что многие малые предприятия вынуждены отказываться от использования лизинговой схемы.

К организационно-правовым проблемам относятся неполное законодательное регулирование в области лизинговых отношений (в частности, касательно государственной регистрации лизинговой сделки). Как уже было сказано, лизинговые отношения начинаются с купли-продажи имущества. С другой стороны переход права собственности происходит только после государственной регистрации перехода права. Срок регистрация может продлиться от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной промежуток, во время которого лизинговые платежи ещё не начисляются, а организация уже обязана платить налоги на приобретенную недвижимость.

Законодательные ограничения также являются проблемой, тормозящей развитие рынка лизинга недвижимости. Однако стороны лизинговых отношений в настоящее время решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка либо посредством передачи земельного участка в долгосрочную аренду (на 49 лет с правом пролонгации договора аренды). В качестве законодательных ограничений выступают также проблемы, связанные с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По мнению экспертов рынка недвижимости, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований, в частности, из-за неправильного оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур). Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна тщательно проводиться специалистами во избежание возможных налоговых споров.

На сегодняшний день лизинг помогает решить многие проблемы, которые возникают, прежде всего, у владельцев финансовых капиталов. И именно эта финансовая процедура позволяет объединить инвесторов и производителей. А если говорить о реальной ситуации, которая сложилась сегодня, то лизинг является успешной формой взаимодействия финансовых учреждений и реального экономического сектора.

Список использованных источников:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 13 мая 2008 г.)

2. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 08 мая 2010 г.)

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 13 мая 2008 г.)

4. Постановление Правительства РФ «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 01 января 2002 г. № 1 (с изменениями и дополнениями от 18 ноября 2006 г.)

5. Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов: Учебник. – М: Альпина Бизнес Букс, 2008. – 1340 с.

6. Ивасенко, А.Г. Лизинг. Экономическая сущность и перспективы развития: Учебное пособие – Новосибирск: «НГАЭиУ», 2008.

7. Рахман, И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И. А. Рахман. – М.: «Экономика», 2009.

8. www.expert.ru –сайт журнала «Эксперт»

9. www.lizingrevu.ru –сайт журнала «Лизинг ревю»

10. www.кubanrealty.rbc.ru – Справочно-информационный сайт по объектам недвижимости