Спорные вопросы ипотеки нескольких объектов по одному договору

Юридические науки/9 Гражданское право

Игнатенко Анастасия Юрьевна

Южный федеральный университет, Россия

Научный руководитель:

к.ю.н., доцент Зиновьев И.П.

Спорные вопросы ипотеки нескольких объектов по одному договору

Вопрос о возможности залога нескольких объектов по одному договору ипотеки давно обсуждается и в юридической литературе, прежде всего практического характера, и в судебной практике. Вопросы действительности одновременной ипотеки нескольких недвижимых вещей, а также некоторые проблемы обращения взыскания и порядка реализации предмета залога в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом представляют существенную значимость, как с теоретической, так и с практической точки зрения. Относительно возможности заключения договора ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, судебная практика выработала две диаметрально противоположные позиции.

Данные позиции можно рассмотреть на примере дела № А 38-5402/2008, суть которого заключается в следующем: истец (банк) обратился в суд с иском об обращении взыскания на имущество, заложенное ответчиком (обществом) по долгам третьего лица. Основанием подачи указанного иска было нарушение обеспеченного кредитного обязательства. Между тем предметом договора ипотеки были 11 зданий, расположенных на одном земельном участке, право аренды которого также было передано в залог по данному договору. При этом в договоре ипотеки была указана общая залоговая стоимость заложенного имущества – 142 млн. руб., в том числе залоговая стоимость права аренды земельного участка – 12 млн. руб.

Истец полагал, что по договору был заложен имущественный комплекс,

состоящий из 11 зданий, соответственно, указание общей цены всех зданий, входящих в комплекс (130 тыс. руб.), является достаточным для соблюдения требований закона, а именно ст. 339 ГК РФ, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обязательном указании в договоре залога стоимости заложенного имущества.

Представляется интересным рассмотреть позиции судов относительно данного дела. Суд первой инстанции вынес решение о незаключенности спорного договора ипотеки, мотивируя свое решение тем, что истец не представил доказательств регистрации заложенных объектов в качестве одной недвижимой вещи. Кроме того, основываясь на материалах дела, суд установил, что заложенные объекты представляют собой отдельно стоящие здания, не связанные между собой функциональным назначением, они могут быть использованы независимо друг от друга.

В итоге суд признал, что в спорном договоре ипотеки должны быть указаны залоговая стоимость каждого из заложенных зданий, чего сделано не было, следовательно, стороны не договорились по поводу существенного условия договора ипотеки – стоимости каждого из заложенных зданий. Суд также дополнительно указал, что установление начальной продажной цены объектов в данном деле невозможно. В иске об обращении взыскания на заложенное имущество было отказано.

Далее истец (банк) обратился в арбитражный апелляционный суд, однако он поддержал выводы нижестоящего суда о том, что договор ипотеки не может считаться заключенным по причине отсутствия в договоре указания залоговой цены каждого из заложенных зданий.

Не оставляя попыток отстоять свои интересы, истец обратился в вышестоящую инстанцию, подав кассационную жалобу, но и федеральный арбитражный окружной суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на доводы судов предыдущих инстанций о незаключенности договора.

Однако банк, не согласившись с судебными актами принятыми по делу, обратился в высшую судебную инстанцию с заявлением об их пересмотре в порядке надзора. Коллегия судей ВАС РФ установила, что вопрос о том, возможно ли заключение договора ипотеки нескольких зданий с указанием общей залоговой стоимости всех заложенных объектов, разрешается арбитражными судами не единообразно. В частности, коллегия судей ВАС РФ сослалась на практику окружного суда Северо-Западного округа, который признает допустимым заключение подобных договоров ипотеки, объясняя это тем, что положения ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» не запрещают передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимого имущества, а ст. 339 ГК РФ и ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» не содержат ссылки на то, что в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, должна быть указана залоговая стоимость каждого объекта недвижимости в отдельности.

Наличие подобного противоречия в судебной практике было признано коллегией судей ВАС РФ достаточным основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ с целью формирования правовой позиции по спорному вопросу.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, состоявшиеся по делу, и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции указав следующее. Во-первых, действующее законодательство не запрещает закладывать по одному договору ипотеки несколько недвижимых вещей. Во-вторых, ни статья 339 ГК РФ, ни статья 9 ФЗ «Об ипотеке» не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. В-третьих, при указанных обстоятельствах такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, следует признать согласованным, а вывод судов о незаключенности спорного договора - безосновательным[1].

Таким образом, Президиум ВАС РФ попытался разрешить рассматриваемую спорную ситуацию в пользу возможности заключения таких договоров, следовательно, считая их соответствующими действующему законодательству. Однако представляется интересным более

подробно рассмотреть существенные условия данного договора, его

соответствие действующему законодательству и интересам сторон договора.

Допустимость возможности заключения договора ипотеки нескольких объектов недвижимого имущества с указанием общей цены заложенного имущества порождает также важный вопрос относительно того, каким образом следует определять стоимость закладываемых объектов по такому договору в случае обращения взыскания и реализации заложенного имущества. Так как если допустить возможность одновременного залога нескольких объектов недвижимого имущества, тогда необходимо определить и механизм обращения взыскания на такой предмет залога, однако это невозможно сделать без правильного понимания того, что является залоговой стоимостью объекта, критериев определения такой стоимости судом.

Некоторые ученые полагают, что возможность заключения рассматриваемого договора обусловлена одним из главных принципов гражданского права – разрешено все то, что не запрещено[2]. Однако как представляется исходить только из одного указанного принципа недостаточно, необходимо комплексное изучение и толкование норм, регламентирующих институт залога в целом и ипотеку в частности.

В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». Данные условия являются существенными условиями договора.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». В п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывается, что «предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием». Таким образом, законодатель говорит о предмете ипотеки как об индивидуально-определенном имуществе, однако при ипотеке нескольких объектов недвижимости по одному договору представляется невозможным индивидуализировать все объекты ипотеки в совокупности и при этом определить их общую стоимость, не учитывая стоимости каждого объекта в отдельности. Если обратиться к ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то согласно ст. 5 указанного ФЗ «каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер». Далее в ст. 7 содержится положение о составе сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, так в соответствии с ней в государственный кадастр недвижимости вносятся такие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости как вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости и т.д.

Следовательно, каждый объект недвижимости при ипотеке является самостоятельным, имеющим свои особые характеристики, индивидуализированным объектом, являющимся предметом ипотеки. Исключение предусмотрено в следующих случаях, установленных законом, а именно ст. 340 ГК РФ определяет имущество, на которое распространяются права залогодержателя «права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором», т.е. в данном случае законодатель имеет ввиду сложную вещь, под которой понимается вещь, состоящая из разнородных вещей, но предполагающая их использование по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). Если сложная вещь относится к недвижимости, то применительно к ней должен действовать принцип специалитета, т.е. необходимости описания этой вещи в реестре, в котором фиксируются права на недвижимость. Требование специалитета выполняется путем помещения в регистрационное дело кадастрового паспорта недвижимой вещи, т.е. ее графического и текстуального описания. Примечательно, что в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится норма о том, что в подразделе I раздела реестра в графе «Особые отметки регистратора» может быть указано, что вещь, права на которую зарегистрированы, является сложной. В этой же графе перечисляются элементы, входящие в состав сложной вещи[3].

В п. 2 ст. 340 ГК РФ содержится следующее положение «при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором». Законодатель выделяет в качестве особого предмета ипотеки имущественный комплекс, не совпадающий по своей сущности с категорией вещи. Легальной дефиниции понятия имущественный комплекс законодатель не дает. Самым известным видом имущественного комплекса является предприятие (ст. 132 ГК РФ). В юридической литературе к имущественным комплексам относят также наследственную массу, комплекс исключительных прав, являющийся предметом договора коммерческой концессии (концессионный комплекс), паевой инвестиционный фонд[4].

Появление термина «имущественный комплекс» при существовании

известного понятия «сложная вещь» вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.[5]

Под имущественным комплексом следует понимать специально предусмотренный законом самостоятельный объект гражданских прав, представляющий собой совокупность вещей, имущественных прав и (или) долгов с общим функциональным назначением всех его составляющих, предназначенный и достаточный для ведения определенного вида деятельности.[6] Таким образом, имущественный комплекс представляет собой юридическое объединение различных объектов гражданских прав одним правовым режимом. Сделки с имущественным комплексом совершаются в отношении всей общности, совокупности взаимосвязанных между собой объектов, образующих имущественный комплекс.

Лапач В.А. в одной из своих научных публикаций отмечал, что «…от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса…»[7].

Следовательно, основное назначение юридической конструкции

имущественного комплекса заключается в упрощении порядка совершения сделок с элементами, составляющими имущественного комплекса. Совершая сделку с общностью взаимосвязанных объектов как с одним объектом, стороны договора создают для себя права и обязанности в отношении всего имущественного комплекса в целом. Следовательно, соблюдая требование закона о существенном условии сделки, а именно о цене, достаточно согласовать это условие применительно ко всему имущественному комплексу, так как совокупность элементов, образующих имущественный комплекс, объединена одним правовым режимом.

Таким образом, можно говорить об общем функциональном использовании как сложной вещи, так и имущественного комплекса, следовательно, сделки совершаются в отношении всей общности,

совокупности взаимосвязанных между собой объектов, образующих

имущественный комплекс или сложную вещь.

В п. 3 ст. 340 ГК РФ предусматривается, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В п. 4 ст. 340 ГК РФ закреплено, что «при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие». Данные положения отвечают одному из основных принципов земельного права - принципу «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, можно говорить о том, что законодатель предусмотрел случаи, когда достаточно указание на общую стоимость заложенного имущества и оценка каждого объекта в отдельности не требуется. В рассмотренных случаях прослеживается общая связь, а именно, связь между объектами недвижимого имущества (функциональная, принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов и т.п.). На основании этого можно сделать вывод о недопустимости ипотеки нескольких объектов недвижимого имущества не имеющих общего назначения использования без указания стоимости каждого объекта в отдельности.

Также необходимо констатировать тот факт, что допустимость ипотеки нескольких объектов по одному договору порождает при обращении и реализации заложенного имущества проблему определения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Оценка имущества должника является одним из основных элементов в процессе обращения взыскания в исполнительном производстве. Вопрос о стоимости имущества возникает уже на этапе наложения ареста на имущество должника и не теряет своей актуальности до момента реализации на публичных торгах.[8] Справедливое определение рыночной стоимости заложенного имущества способствует его быстрой реализации на торгах, предотвращению конфликта интересов сторон договора об ипотеке, что является весьма важным, так как в противном случае результат оценки заложенного имущества судом может стать предметом обжалования, тем самым затягивая исполнительное производство. Между тем при определении судом начальной продажной цены нескольких объектов ипотеки для справедливой оценки, возникает необходимость в определении стоимости каждого объекта в отдельности, так как стоимость заложенного имущества, установленная в договоре является примерной, ориентировочной величиной, используемой судом при установлении начальной продажной цены.[9]

Рассмотрение законодательных актов, регламентирующих институт залога, позволяет говорить о том, что законодателем предусмотрены случаи, когда достаточно указание на общую стоимость заложенного имущества и оценка каждого объекта в отдельности не требуется (ст. 340 ГК РФ, ст. 64, ст. 69, ст. 70 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, представляется, что договор об ипотеке нескольких объектов недвижимого имущества не связанного общим назначением (использованием) с указанием их общей стоимости должен признаваться незаключенным.