Экономические науки /13.Региональная экономика

К.ю.н. Весельская Н.Р.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза (Казахстан)

Рынок недвижимости и его трансформация в условиях переходной экономики

Существенной составляющей любой национальной экономики является рынок недвижимости, который во многом определяет характер и особенности функционирования всей системы экономических отношений. Именно это во многом определяет как теоретический, так и сугубо практический интерес к проблемам развития рынка недвижимости в трансформационных экономических системах. Сложность исследования этих проблем состоит прежде всего в том, что здесь исключительно тесно переплетаются экономические и правовые отношения субъектов хозяйствования.

Рынок недвижимости представляет собой взаимозависимую систему рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [1]. Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) объектов недвижимости, спецификация и оборот прав собственности на них.

Недвижимость – наиболее важная часть национального богатства, на которую приходится более половины мирового богатства. По сути дела, без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку и рынок труда, и рынок капитала, и рынок товаров и услуг для своего нормального функционирования должны иметь или арендовать необходимые им помещения, землю и т.п. Именно экономико-правовые отношения по поводу купли-продажи или аренды объектов недвижимости составляют основную часть всей системы рыночных отношений.

Национальный рынок недвижимости – это, прежде всего, система взаимосвязанных рынков, то есть совокупность региональных, локальных рынков, которые существенно отличаются друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием регионального законодательства, политической и социальной стабильностью в регионе. Как правило, национальный рынок недвижимости так или иначе отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В то же время, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Основной спектр трансформационных проблем развития рынка недвижимости обусловлен инверсионным характером воссоздания рыночных отношений в постсоциалистических государствах [2]. Инверсионность означает восстановление системы экономических отношений, которые существовали ранее, однако были на определенном историческом этапе видоизменены, модифицированы, а в каких-то аспектах – и вообще уничтожены. Процессы такого восстановления, как показывает уже существующий опыт, всегда носят неравномерный, противоречивый и часто не вполне регулируемый характер. К тому же развитие собственно экономических и системы правовых отношений не всегда согласуется между собой во времени и пространстве.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления нормальной производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной хозяйственной деятельности субъектов экономики. Вместе с тем, он представляет собой самостоятельный сегмент рыночной системы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости является достаточно сложной и показывает его тесное сродство с рынками товаров, инвестиций и услуг. Поэтому представляется, что рынок недвижимости следует характеризовать как интегрированную категорию, которая синтезирует в себе разнородные процессы развития и функционирования всей системы экономических и социальных отношений общества.

Функционирование рынка недвижимости как элемента рыночной структуры характеризуют особенности, которые наглядно раскрываются в его функциях. Выполняя ряд общих и специальных функций, рынок недвижимости значительно влияет на все стороны жизни и деятельности людей. К основным функциям относятся следующие:

· Информационная. Рынок недвижимости обеспечивает заинтересованных субъектов информацией о текущей конъюнктуре рынка (структура спроса, предложения, ценообразования). В переходных экономиках чрезвычайно остро стоит вопрос объективности, актуальности и полноты такой информации;

· Ценообразующая. В условиях трансформационной экономики формирование рынка недвижимости связано с наличием значительных ценовых диспропорций, существование которых обусловлено несоответствием структуры объемам спроса и предложения;

· Посредническая. На рынке недвижимости действуют профессиональные посредники (риэлторы, оценщики, страховщики, ипотечные кредиторы и др.). В условиях переходной экономики возникает ситуация, когда качественный и количественный состав профессиональных посредников не в полной мере отвечает потребностям рынка, что увеличивает трансакционные затраты его участников;

· Инвестиционная. Рынок недвижимости является привлекательным средством сбережения и увеличения капитала, способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный капитал, приносящий доход собственнику недвижимости. При этом само недвижимое имущество является своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков;

· Социальная функция проявляется в процессах формирования в обществе среднего класса, который стремится к обладанию капитальных активов, а также в процессах социализации капитала;

· Стимулирующая и санирующая функции, которые характерны вообще рыночной системе.

Разнообразие функций рынка недвижимости отображает специфику товаров, которые находятся в обращении на нем. В общем виде рынок недвижимости можно представить как систему экономических и правовых отношений, возникающих благодаря взаимодействию товарного и денежного обращения. Поэтому очень важным вопросом является определение субъектной и объектной структуры этих отношений.

Рынок недвижимости как составляющая часть рыночного пространства имеет свойственные ему закономерности. Сюда можно отнести циклические колебания активности и цен на объекты недвижимости, их взаимосвязь с экономическими, инвестиционными, строительными и прочими циклами; связь с другими рынками (валютным, фондовым), формирование цен на основе равновесия спроса и предложения или зависимость тенденций изменения цен от соотношения спроса и предложения. Существуют и многочисленные функциональные зависимости, которые определяют движение капитала на рынке недвижимости и динамику цен на объекты недвижимости при изменении дисконтной ставки, прибыльности ценных бумаг, темпов инфляции, а также курса национальной валюты относительно других валют.

Рынок недвижимости Казахстана, как и других переходных экономик постсоциалистического типа, имеет многочисленные особенности, которые дают основание характеризовать его как специфический сектор национальной экономики. Здесь можно выделить циклическую составляющую, высокую степень государственного регулирующего воздействия, стойкую несбалансированность спроса и предложения, достаточно стабильную тенденцию к росту стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем ему характерны низкая ликвидность, высокий уровень трансакционных затрат, ограниченное число продавцов и покупателей, а также низкий уровень исследованности.

Исследования показывают, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в национальной экономике. Как правило, спад на рынке недвижимости предшествует спаду в национальной экономике, соответственно, и подъем на рынке недвижимости наступает раньше. Это означает, что состояние рынка недвижимости является своеобразным индикатором экономических тенденций: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то вскоре наступит ухудшение ситуации и в национальной экономике в целом, и наоборот – вслед за улучшением ситуации на рынке недвижимости наступает подъем в национальной экономике.

Именно такая, достаточно четкая, зависимость характерна прежде всего для нормально функционирующей рыночной экономики. В переходных же экономиках ситуация осложняется наличием системного кризиса, который существенным образом извращает механизм циклической динамики.

В рыночной экономике государство к объектам недвижимости, как и любым другим товарам, не предъявляет каких-либо претензий по поводу их реализации, но одновременно от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации этих объектов. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и задевают интересы многих физических и юридических лиц. Поэтому покупка и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами, например, с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Данные процедуры призваны обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и иных субъектов рынка недвижимости, ввести эти процессы в определенное правовое поле, институционализировать их. Особое значение имеет четкая спецификация прав собственности на объекты недвижимости и законодательное определение условий и порядка распределения «пучка» прав собственности между субъектами экономики. В результате последовательного развития этих процессов формируется определенная институциональная архитектоника рынка недвижимости. Учитывая несистемность трансформационных преобразований на постсоветском пространстве, данная проблема становится одной из наиболее острых для большинства современных переходных экономик.

Другой важной проблемой является несбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости. Данная проблема, вообще свойственная экономической системе в силу того, что из-за длительного периода создания (строительства) объектов недвижимости предложение не может быстро реагировать на изменение спроса, особенно усиливается в переходный период. Ситуация усугубляется и неопределенностью прав собственности на землю, основной объект недвижимости, в переходных экономиках. Поэтому на рынке недвижимости цена – лишь один из регуляторов, способных привести рынок в состояние равновесия.

Объект недвижимости является одним из товаров, стоимость которых не только практически стабильна, но и имеет тенденцию постепенного роста во времени. Поэтому недвижимость всегда справедливо считалась одним из наиболее выгодных объектов долговременных инвестиций. С другой стороны, время пребывания товара на рынке формирует и иное его экономическое качество – ликвидность.

Высоколиквидные товары – те, которые могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. Если этот переход сопровождается достаточно длительным интервалом времени, речь идет о низкой ликвидности данного товара. С этой точки зрения практически все объекты рынка недвижимости являются низколиквидными товарами (активами). Так, на рынке жилой недвижимости в среднем объекты экспонируются 1-1,5 месяца, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспозиции достигают 6 месяцев и более.

Еще одной особенностью процессов купли-продажи на рынке недвижимости является высокий уровень трансакционных затрат. Как отмечал в свое время Р.Коуз, чтобы совершить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно иметь дело, на каких условиях провести предварительные переговоры, как и в какой форме подготовить контракт, а также собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта буду выполняться и т.д. [3]. Все эти моменты и определяют уровень трансакционных издержек, т.е. расходов на организацию и проведение рыночной трансакции. По опыту, в среднем они составляют 5-7% цены объекта недвижимости, в то время как на рынке товаров и услуг потребительского назначения они практически нулевые.

В целом рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество объектов недвижимости и оно не может быть быстро изменено (неэластичность предложения). Ограничено число продавцов недвижимости, расположенной в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости, поскольку в силу высоких потребительских свойств они имеют и высокую цену. Вообще, рынок недвижимости имеет слишком высокий потенциал монополизации (причем – естественной монополизации), в силу чего требует особенно тщательного государственного регулирования и четкой спецификации прав собственности на объекты недвижимости.

Таким образом, рынок недвижимости как важная и неотъемлемая составляющая современной экономической системы, является сложным и многофункциональным образованием, которое требует к себе особенного внимания в процессе реализации трансформационных преобразований. Главные проблемы развития данного сегмента рыночной структуры лежат в плоскости институционализации экономико-правовых отношений рынка недвижимости, четкой спецификации «пучка» прав собственности на объекты недвижимости в национальном законодательстве и формировании современной правовой основы обеспечения процессов купли-продажи на этом рынке. В силу этого глубокие научные исследования данной сферы социально-экономических отношений являются необходимым условием успешности трансформационных преобразований.

Литература:

1. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000.

2. Гриценко А.А. Структура рыночной трансформации инверсионного типа // Экономика Украины. – 1997. - № 1. – С.4-10.

3. Коуз Р. Фирма, рынок и право. – М., 1993. – С.59.