Экономические науки/2. Учет и аудит

Валіницька М.П.

Донецький національний університет економіки і торгівлі

імені Михайла Туган – Барановського

Визначення інвестиційної нерухомості

Останніми роками нормативні документи з питань бухгалтерського обліку в банківській сфері постійно змінюється . Основною причиною цього є прагнення Національного банку наблизити облік у банках до міжнародних стандартів фінансової звітності . З цією ж метою було прийнято нову редакцію «Інструкції з бухгалтерського обліку основних засобів та нематеріальних активів банків України», затверджена постановою правління НБУ№480 від 20.12.2005р. відповідно до цих змін банки мають відокремити у своєму балансі нову статтю –«Інвестиційна нерухомість».

Мета статті – роз’яснення та визначення у складі основних засобів інвестиційну нерухомість , як правильно перевести її на нові рахунки та здійснювати подальший облік.

За визначенням МСБО 40, інвестиційна нерухомість – це нерухомість (земля, будівля, частина будівлі або сукупність землі та будівлі), яка використовується:

· Для збільшення вартості капіталу;

· Для здавання в оперативну оренду;

· Для обох вищезазначених цілей.

Інвестиційна нерухомість може належати компанії на правах власності або бути отримана за договором фінансової оренди.

Для відокремлення інвестиційної нерухомості від основних засобів МСБО 40 вводить таке поняття, як «нерухомість, зайнята власником» - це нерухоме майно, що знаходиться у розпорядженні власника (або орендатора за договором фінансового лізингу), і яке використовується ним або у виробництві, або при реалізації товарів чи послуг, або з адміністративною метою. Отже, нерухомість, яка переважно зайнята власником, обліковуються як основні засоби (за МСБО 16), а нерухомість, яка переважно не зайнята власником,як інвестиційна нерухомість(за МСБО 40).

До інвестиційної нерухомості можуть бути віднесені такі об’єкти:

· Земля, що утримується з метою отримання вигод від зростання капіталу і довгострокові перспективи, а не для продажу в найближчому майбутньому;

· Земля, подальше використання якої ще не визначено;

· Будівля (або частина будівля), передана чи призначена для передачі в оперативну оренду одному або кільком орендарям.

Для обліку інвестиційної нерухомості у четвертому класі плану рахунків введено новий рахунок 4410А «Інвестиційна нерухомість». Розглянемо це на прикладі, в якому банк має шестиповерхову будівлю. Третину другого поверху банк здає в оперативну оренду, все інше-використовує для свої операцій (там розташовано головний офіс).

Цю будівлю банк обліковує таким чином: якщо її частина, що здається в оренду, може бути юридично відокремлена (тобто якщо цю частину можливо продати окремо від даної будівлі), то банку слід розділити всю будівлю на два окремі об’єкти.

Частину, що здається в оперативну оренду, необхідно обліковувати як інвестиційну нерухомість, а частину, що використовується самим банком для головного офісу, - обліковувати як основні засоби.

Якщо ж частину будівлі, що здається в оренду, не може бути продано окремо, то всю будівлю слід розглядати як один об’єкт. У такому разі треба визначити, чи використовує банк більшу її частину для власних цілей. У нашому випадку так і є, тому така будівля має повністю обліковуватися як основні засоби (тобто на рахунку 4400 «Основні засоби», з відповідною аналітикою для частини , що здається в оперативну оренду, та частини, що здається в оперативну оренду, частини, що використовується банком самостійно).

А якби банк сам використовував меншу частину будівлі, більшу здавав в оперативну оренду:

· Якщо ці частини є юридично відокремлювані, вони обліковуються як два окремі об’єкти ( основні засоби та інвестиційна нерухомість);

· Якщо юридично не відокремлювані, все залежатиме від того, як банк визначить у своїй обліковій політиці процент зайняття нерухомості власником, що вважається незначним.

Стосовно земельної ділянки підданої будівлею. То тут також можливі різні варіанти обліку:

· Якщо земельну ділянку банк купував окремо від будівлі, вона обліковується як окремий об’єкт (у такому разі її класифікація залежить від того, як обліковується розташовано на ній будівля);

· Якщо земельна ділянка купувалася банком разом із будівлею і не існує окремо оцінки саме земельної ділянки, вона може обліковуватися разом з будівлею. У такому разі її класифікація цілковито збігатиметься із класифікацією самої будівлі.

Можна зробити такий висновок, що для того, аби реалізувати на практиці вимоги нової редакції і інструкції, про яку йдеться, банк повинен виконати такі дії:

1. Визначити в обліковій політиці максимальний процент зайняття власником нерухомості, який буде вважатися незначним;

2. Проаналізувати будівлю та земель ділянки, які не використовуються банком, та визначити наміри що до їх використання;

3. Проаналізувати всі будівлі , які здаються повністю, або частково у оперативну оренду;

4. Проаналізувати окремі ділянки, які обліковуються окремо від будівель.

Література

1. «Інструкції з бухгалтерського обліку основних засобів та нематеріальних активів банків України», затверджена постановою правління НБУ№480 від 20.12.2005р.

2. «Інструкції з бухгалтерського обліку основних засобів та нематеріальних активів банків України» зі змінами до цієї інструкції, затверджене постановою правління НБУ №236 від 25.06.2007 р.

3. МСБО 16 «Основні засоби».

4. МСБО 40 «Інвестиційна нерухомість».

5. МСБО 5 «Непоточні активи, утримані для продажу».