Право/7. Экологическое, земельное и аграрное право

Студентка Анциферова Н. А.

Старший преподаватель кафедры правовых дисциплин Кондратьев В. О.

Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского, Украина

Купля-продажа земли

Земля всегда имела для украинского народа огромное экономическое, социальное и политическое значение. И сегодня она является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Использование права собственности на землю, с одной стороны, гарантируется Конституцией Украины, с другой же – не может причинять ущерб правам и свободам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные свойства земли

История развития земельного права независимой Украины берет свое начало с земельной реформы, утвержденной Постановлением Верховной Радой Украины по этому вопросу с 18 декабря 1990г.В данном Постановлении говорится, что земельная реформа является составной частью экономической реформы, осуществляемой в Украине в связи с переходом экономики государства к рыночным отношениям. Задачей этой реформы является перераспределение земель с одновременной передачей их в частную или коллективную собственность, а так же для использования предприятиям и организациям с целью создания условий для равного развития разных форм хозяйствования на земле, формирование многоплановой экономики, рационального использования и охраны земель.

Для внедрения необходимых положений относительно правового обеспечения реформирования и усовершенствование характера земельного устройства 18 декабря 1990г. был принят Земельный кодекс Украины. Однако развитие общественных отношений обусловили обновление его содержания в марту 1992г.

21 октября в Луцке состоялся «круглый стол» на тему: «Проблемы становления и функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине». Проводил его «Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки Програми розвитку ООН в Україні». Проект финансируется ЕС и Программой развития ООН. На повестке дня стояли вопросы, среди которых: развитие законодательства для функционирования рынка земли; ожидаемые последствия отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения; опыт и тенденции развития земельно-кадастровых систем в развитых государствах; существующие ограничения на рынке земель в мировой практике.

Представители центра — руководитель группы Владимир Артюшин, старший научный сотрудник Института государства и права им. В. М. Корецкого НАН Украины Павел Кулинич, директор ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максим Федорченко и другие специалисты на протяжении трех часов убеждали аудиторию, состоящую из руководителей сельскохозяйственных формирований области разных форм собственности, журналистов, местных научные работников, в целесообразности снятия моратория на продажу сельхозугодий. Эксперты популярно объясняли, что отмена моратория при условии принятия соответствующих законов по рынку земли в Украине даст много положительного. Далее шел длинный перечень оного.

Аналитически-консультационный центр «Блакитної стрічки» был создан иностранными миссионерами в 2005г. для «предоставления помощи украинскому правительству в реализации рекомендаций комиссии «Блакитної стрічки» в Украине. Главная цель центра — содействовать последующему этапу социально-экономической трансформации в Украине путем предоставления поддержки в формулировании политики и стимулировании в проведении широкого диалога на тему экономического развития. К сожалению, даже малейшего намека на помощь на форуме в Луцке не прозвучало.

Естественно, рассуждения, которые звучали на форуме, вызывают неприятие у противников продажи земли. В этой связи приводятся разные аргументы, в том числе и исторического порядка. Утверждается, будто купля-продажа земли не соответствует историческим традициям украинского крестьянства, его принципам и представлениям. Ведь земля, по представлениям славян, есть матушка-кормилица. А как можно продавать родную мать? В той или иной вариации этот тезис звучит и сейчас.

Тем не менее, наши предки продавали и покупали землю. Первые такие сведения восходят к временам Древней Руси XI— XII вв. Затем эти операции зафиксированы в XIII— XV вв. На протяжении XVIII—XIX в. в Российской империи, куда входила Украина, образовался мощный земельный рынок. После отмены крепостного права мобилизация земли заметно возросла. Угодья продавали не только дворяне, но и крестьяне — собственники «надельной земли». Купля-продажа участков в то время в империи была обычным явлением.

Но независимая Украина, во-первых, не выходит из состояния длительного системного экономического, финансового, государственно-политического и культурного кризиса, вызвавшего обнищание населения и особенно крестьян.

Во-вторых, возросла степень открытости украинского общества. Это может создать благоприятные условия для приобретения земельных угодий иностранным капиталом.

И потому, по утверждению противников продажи земли, на данном этапе для нас наиболее приемлема земельная аренда, также имеющая давнюю историческую традицию. Специалисты по земельным отношениям утверждают, что, помимо производственной эффективности земельной аренды сравнительно с трудом на собственной земле, аренда наиболее демократичная форма землепользования, доступная широкому кругу земледельцев.

Примеров того, какие потери несет государство при смене целевого назначения земли, — множество. Уже много лет подряд выводятся из соответствующих категорий самые привлекательные участки — с уникальными или исключительно живописными ландшафтами, которые принадлежали к заповедному фонду. Среди них — прибрежные водозащитные полосы Крыма, Днепра, Збруча, Днестра, карпатских рек, Свитязя и других водоемов. Теперь их включают в «земли жилищной застройки» или «земли рекреационного назначения» и в дальнейшем передают в долгосрочную аренду либо в собственность (с бесплатной приватизацией!). Земли, принадлежащие к первой вышеупомянутой категории, были ценнейшим ресурсом для научных исследований, рекреации, туризма, защиты природной среды. Став частной собственностью, они превратились в территориальный базис сугубо приватной деятельности, и если их даже вернуть государству по истечении срока аренды (чего почти не бывает), эти земли уже не будут иметь прежней ценности...

Право юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков по договорам купли-продажи для осуществления предпринимательской деятельности закреплено в ст. 82 ЗКУ. Разумеется, это не единственный способ, посредством которого земля может стать собственностью юридического лица. Поскольку земельный участок по гражданскому законодательству является недвижимой вещью, то в отношении него возможны традиционные гражданские сделки, как-то: дарение, принятие наследства, внесение в уставный фонд и др., приводящие к переходу прав собственности на такой участок.

Отношения по купле-продаже земельных участков регулируются ГКУ с учетом специальных требований ЗКУ и других актов земельного законодательства. Прежде всего, следует учитывать, что согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии со ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации.

Приобретателям земельного участка нужно помнить о том, что право собственности на земельный участок переходит не с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка (как это предусмотрено закрепленным в ГКУ общим правилом в отношении перехода права собственности по договорам, подлежащим госрегистрации), а после получения документа, который удостоверяет право собственности на земельный участок (государственного акта), и его государственной регистрации. Заключение договора купли-продажи земельного участка между двумя хозяйствующими субъектами происходит по обычной процедуре заключения хозяйственных договоров с учетом требований, изложенных в ст. 132 ЗКУ.

Несмотря на отсутствие до настоящего времени процедуры оформления соответствующих прав на землю, приобретенную вместе с недвижимостью, судебной практикой все чаще подтверждается правомерность владения (либо пользования) такой землей, даже если о передаче соответствующих прав на эту землю в договоре отчуждения недвижимости вообще не упоминалось. Такой подход, с одной стороны, логичен и основывается на известном принципе гражданского законодательства, по которому принадлежность следует за главной вещью, если иное не оговорено договором или законом. Как видим, в данном случае закон это предусмотрел, вследствие чего собственник недвижимости теперь не должен остаться без прав на землю, необходимую для эксплуатации и обслуживания такой недвижимости.

Налоговый учет операций с землей и ее капитальными улучшениями регламентируется специальным п. 8.9 Закона о налоге на прибыль. Ключевым моментом является то, что плательщик налога обязан вести отдельный учет операций по продаже или покупке земли как отдельного объекта собственности. При этом расходы на приобретение земельных участков в налоговом учете не подлежат включению в валовые расходы отчетного периода, а также не включаются в состав основных фондов предприятия с целью амортизации (п.п. 8.9.1 этого Закона). К сожалению, какие именно расходы имеются в виду в данном случае, Закон не оговаривает. В то же время процесс приобретения земли сопровождается значительными расходами (например, на оплату услуг землеустроительных организаций, нотариальных услуг, государственной регистрации права собственности и выдачи соответствующего госакта). Получается, что все они не попадают в валовые расходы, а формируют стоимость конкретного земельного участка в отдельном учете.

Аналогичным образом осуществляется налоговый учет земли и в том случае, если земельный участок под объектом недвижимости приобретается спустя определенное время после того, как налогоплательщиком получено право собственности на саму недвижимость (например, в процессе приватизации сначала было выкуплено производственное помещение, а уже потом — земля для его эксплуатации и обслуживания.

Купля-продажа земли является не только одной из главных проблем, но также и не решимой проблемой. И не известно когда решится этот вопрос.

Итак, по моему мнению, существуют следующие пути решения проблемы:

1. Аукционы в местные советы, т. е. принять четкие правила проведения аукционов и отдать их в местные советы. Ведь они не так глупы, какими их считают. Конечно, некоторые думают, что им могут не доверять. Но почему? Ведь эти советы избирает народ, перед которым он же должен и отчитываться.

2. Отменить запрет на куплю пустого участка. Если есть пустой участок, почему бы его не продать?! Если будет такая норма рассмотрена, будет прибыль и в госбюджет.

3. Надо сократить органы согласования вопросов по купле-продаже, а так же аренды земельных участков, В наше время эта ситуация в наше время является абсурдной. Если человек изъявил желание купить земельный участок, то ему необходимо ждать решения органов согласования в среднем около трех лет.

4. Упростить процедуру в приготовления самого проекта, т. е. не делать в большом количестве экземпляров с кучей печатей и подписей документы. Это занимает очень много времени (пока согласуют и подтвердят одни, другие, что и выходит на три года)

Как мы, видим из вышесказанного, купля-продажа земли является острой и не решимой проблемой в Украине. Основным источником этой проблемы является частая и быстрая перемена правительства. Благодаря этой неопределенности ни президент, ни Верховная Рада не принимает четких законов, связанных с моей темой.

Список литературы:

1. Основы правоведения. Н.И. Мельник, Н.И. Хавронюк, А.П. Закалюк, А.Н. Костенко, В.В. Назаров. Киев. Юридична думка,2004г

2. Правоведение. Под редакцией академика АПрН Украины, доктора юридических наук, профессора В.В. Копейчикова. Киев – Харьков; Юринком Интер-Фолио,2002г.