Економічні науки/ 3. Фінансові відносини

Пастернак І.В., Петращук О.М.

Науковий керівник: Николюк В.П.

Буковинська державна фінансова академія, Україна

Проблеми та перспективи іпотечного кредитування в Україні

Актуальність даної теми полягає в тому, що в сучасних умовах глобалізації все більшої популярності набуває іпотечне кредитування, яке являє собою договір банківського кредиту, в межах якого права кредитора, тобто банку, забезпечені нерухомим майном. Україна за дев’ятнадцять років незалежності пройшла складний шлях формування ринкової економіки та вже декілька років поспіль демонструє значні темпи економічного зростання, однак до сьогодні залишається проблема забезпечення населення якісним житлом у достатньому обсязі. Розв'язати цю проблему можна шляхом створення системи іпотечного кредитування, однак через політичну й економічну нестабільність у країні, ресурси комерційних банків мають переважно короткостроковий характер, у зв'язку з чим є доцільним вивчення зарубіжного досвіду з випуску й обігу іпотечних цінних паперів як джерела надійних, довгострокових ресурсів.

Метою статті є теоретичне обґрунтування та розробка практичних рекомендацій щодо вдосконалення іпотечного кредитування в Україні.

Останні роки в Україні з’явилося ряд праць, які висвітлюють різні аспекти теорії і практики розвитку вітчизняних іпотечних кредитних відносин. Серед них доцільно відзначити наукові розробки таких українських вчених, як О.В. Жук, О.І. Костюкевич, Л.М. Шалімова, О.О. Шалімова, С. Румянцева, А.Д. Буханевич та ін.
Фактично у вітчизняній та зарубіжній літературі можна виділити чотири підходи стосовно розгляду сутності іпотечного ринку: частина вчених розглядає його як ринок іпотечних кредитів та розуміє під ним економічні відносини, що виникають під час видачі та обслуговування іпотечних кредитів [2]; частина науковців розуміють під ним як сегмент ринку позикового капіталу, на якому відбувається перерозподіл позичкового капіталу, забезпеченого заставою нерухомого майна [3]; ряд вчених стверджує, що іпотечний ринок є сегментом ринку цінних паперів, на якому здійснюється купівля продаж іпотечних облігацій [4]. Інші дослідники трактують іпотечний ринок як самовідтворювальну систему, що включає в себе економічні відносини від акумулювання фінансових ресурсів для іпотечного кредитування до рефінансування іпотечних активів [6].
На сьогоднішній день в системі іпотечного кредитування важливу роль відіграє ринок банківських послуг. Він становить таку систему економічних відносин, яка забезпечує реалізацію попиту клієнтів на різноманітні послуги, пропозицію цих послуг з боку банківських установ та безпосередньо формування ціни на них. Великі банки контролюють понад 2/3 іпотечного ринку, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену філіальну сітку і міцні корпоративні зв’язки з будівельними організаціями.
В Україні на іпотечному ринку працюють близько 90 банків. Основними лідерами є: ВАТ ”Райффайзен Банк Аваль”, АКБ ”Укрсоцбанк”, АКІБ ”УкрСиббанк”, ЗАТ” Комерційний Банк ПриватБанк” та ВАТ ”ВіЕйБі Банк”. Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним: 1 місце - Укрсиббанк 16,43%, 2 місце - Укрсоцбанк 12,22%, 3 місце - ОТП банк 11,43%, 4 місце – Райффайзен Банк Аваль 11,01%, 5 місце – Приватбанк 5,82%.
Більшість українських банків мають два джерела фінансування іпотеки: депозитне та не депозитне. Депозитне фінансування - досить простий фінансовий інструмент, перевагами якого є невелика премія для вкладників, низька вартість оптових депозитів, стабільне фінансування, особливо за наявності страхування депозитів. До недоліків можна віднести коливання вартості коштів та потенційно нестабільну пропозицію. Не депозитним фінансуванням займаються портфельні і не портфельні кредитори. Портфельні кредитори – шляхом емісії незабезпечених облігацій та іпотечних облігацій, що в свою чергу вимагає наявності механізмів забезпечення ліквідності цих облігацій.
Cеред основних проблем, які стримують зростання іпотечного ринку в Україні та забезпечення населення доступним житлом є:

- відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування;

- неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами
реінвестування;

- недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого
житла у разі банкрутства банка-кредитора;

- нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

- відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

- наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

- відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання

іпотеки;

- наявність на ринку іпотечного кредитування універсальних банків, коли в
багатьох розвинених країнах, зокрема в Німеччині, працюють
спеціалізовані.

В умовах фінансово-економіної кризи статистичні дані свідчать про те, що наприкінці першого півріччя 2008 року Державна іпотечна установа підвищила ставку рефінансування іпотечних кредитів до 13,5 % (у 2007 році ставка була на рівні 9,9 % річних). Керівництво ДІУ пояснило підвищення ставки високим рівнем інфляції (13,1 % за чотири місяця 2008 року) і зростанням облікової ставки НБУ з 10% до 12 % річних. Зросли відсотки по кредитах у комерційних банках. Кожний п’ятий банк України припинив видачу довгострокових кредитів. Темпи зростання ринку іпотечного кредитування у 2008 роцi скоротяться до 40 % порівняно з 2007 роком [6].

Для розв’язання вищезазначених проблем варто розглянути питання, пов’язані з відмінністю та перевагою кредитування первинного та вторинного ринку, враховуючи, що кредитні ставки практично не відрізняються. На думку спеціалістів у галузі іпотечного кредитування, більш поширеними сьогодні є іпотечні кредити на купівлю житла на вторинному ринку [2]. Головною причиною та перевагою є те, що в цьому випадку придбана нерухомість переходить у власність покупця практично одразу, тоді як кредитування купівлі нерухомості на початковому етапі будівництва супроводжується ймовірністю виникнення великого ризику для інвесторів. Зустрічаються випадки будівельних афер, прикладом є афера «Еліта-Центр», яка здійснювалася шляхом укладання з громадянами договорів з інвестиційно-будівельною компанією про пайову участь у будівництві будинків в різних районах Києва. Насправді будівництво квартир не велося і шахраї укладали договори подвійного, а іноді й потрійного продажу тих самих квартир в неіснуючих будинках. Правоохоронні органи стверджують, що загальна сума коштів отриманих таким чином шахраями сягнула 400 млн. гривень [8]. Саме тому населення надає перевагу вторинному ринку, що призводить до зменшення їх активності на первинному.

Отже, теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і виступає своєрідним “лакмусовим папірцем”, який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці.

Для вирішення цих проблем потрібно забезпечити державну підтримку іпотечного кредитування, адже при державних гарантіях іпотечних зобов’язань фізичних осіб Державною іпотечною установою, фінансовій компенсації іпотечним банкам частини плати за користування кредитом за пільговою процентною ставкою і при наданні для окремих споживачів субсидії для сплати першого внеску або частини іпотечного кредиту для придбання житла іпотечного кредитування може стати надійним засобом залучення як заощаджень населення, так і потенційних інвесторів для кредитування житлового будівництва. Також варто розвивати фондовий ринок, який буде, в свою чергу, акумулювати довгі гроші – страхові компанії, пенсійні фонди тощо. Тоді ці довгострокові ресурси можуть потрапити у банківську систему, і банки можуть почати знову видавати довгі іпотечні кредити. Наступним напрямком є розробка коротких програм кредитування на 3-5 років при нижчих кредитних ставках, що дасть змогу зменшити ризик неповернення грошей. Безсумнівно все ще актуальним є створення належної законодавчої бази, яка б відповідала сучасним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Неодноразово Кабміном розглядалося створення ощадно-будівельних кас, що передбачатиме накопичення громадянами в цих касах 50% від загальної вартості житла. Після досягнення цієї суми на рахунку вкладник зможе отримати кредит на суму, що залишилася, необхідну для купівлі житла. Особливе місце для залучення інвестиційних ресурсів у будівництво, а також для рефінансування банків, що надають населенню іпотечні кредити, можуть зайняти пенсійні фонди, страхові компанії та пайові інвестиційні фонди, оскільки при правильній організації управління їх активами є можливість диверсифікувати ризики.

Таким чином, іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Список використаної літератури:

1. Закон України “Про іпотеку”: 05.06 2003 р. №898-IV за станом на 21 червня 2010 року / Верховна Рада України. – Офіц. вид. – К.:Парламент. Вид.-во, 2010. – 36 с.

2. Буханевич А.Д. Сутність безпеки іпотеки та її фактори/ А.Д. Буханевич // Економіка АПК. – 2009. - №4. – C. 83-86.

3. Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О.В. Жук// Економічний простір. – 2009. №23/1. – С. 308-315.

4. Костюкевич О.І. Теоретичні аспекти функціонування іпотечного ринку / О.І. Костюкевич // Економіка та держава. – 2009. - №1. C. 24-26.

5. Румянцева С. Розвиток ринку іпотечного кредитування / С. Румянцева // Цінні папери України. – 2009. - №37. – C.33.

6. Шалімова Л.М., Шалімова О.О. Дослідження тенденцій у розвитку іпотечного ринку сучасної економіки / Л.М. Шалімова, О.О. Шалімова// Фінансово-кредитна діяльність: проблеми теорії та практики. – 2008. - №2(5). – С. 90-93.

7. Офіційний сайт Української національної іпотечної асоціації [Електронний ресурс]. – Режим доступу: www.unia.com.ua.

8. Електронний ресурс. – Режим доступу: http://file.liga.net/event/30.html/