Гультай Б.В.

Буковинська державна фінансова академія

Науковий керівник:

Яку´бяк І.М.

РИНОК ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ: ПОСТКРИЗОВАИЙ СТАН ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ.

Згідно Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотечне кредитування – це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами [1]. В свою чергу, житловий іпотечний кредит — кредит, виконання своїх зобов’язань за яким позичальник забезпечує іпотекою нерухомого майна житлового призначення, тобто віддає це майно в заставу. Такий кредит можуть видати позичальникові в тому разі, якщо він купує нерухоме майно житлового призначення на ринку нерухомості. До житлових іпотечних кредитів також прирівнюють кредити, видані позичальникові для будь-яких інших потреб, якщо він бере ці кредити, віддаючи в заставу нерухоме майно житлового призначення [3].

Останні роки в Україні з’явилося ряд праць, які висвітлюють різні аспекти теорії і практики розвитку вітчизняних іпотечних кредитних відносин. Серед них доцільно відзначити наукові розробки таких українських вчених, як

Кривенко В. Г. , Лимаренко В. А. , Соколовський Є. А. , Поливода К.А , Жук О.

Сьогодні приблизно 60-70% ринку іпотечного кредитування в Україні припадає на великі банки, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену мережу філій і міцні корпоративні зв’язки з будівельними організаціями [4]. Відомо, що від початку кризи більшість банків в Україні припинили кредитування як фізичних, так і юридичних осіб. Пояснення просте: українці масово припинили виконувати свої кредитні зобов’язання перед банками, а також достроково вимагали від фінустанов свої депозити. Окрім того, деяким банкам необхідно було повертати кредити, отримані за кордоном на невеликий період (3-5 років).

Зрозуміло, що кредити сплачуються не так швидко, як мають повертатися депозити. Хоча деякі установи не припиняли кредитування. Звичайно, позики видавали не на таких умовах, які були ще два роки тому. У період кризи банки переглянули свою кредитну політику. Середні ставки з іпотеки коливалися в рамках 26-28% річних, розмір разових комісій - 1,5-2% суми кредиту, мінімальний аванс - 50-60% вартості нерухомості, термін - до 10 років, обсяги кредитування знаходилися в діапазоні - 50 тис. грн. і 2,5 млн. грн. [6].

На сьогодні серед основних факторів, які стримують зростання іпотечного ринку в Україні та забезпечення населення доступним житлом є відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування, неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування, недовіра населення до українських банків – а по суті, відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання іпотеки. Зокрема, фахівці наголошують на тому, що в Україні є врегульованим лише механізм первинного іпотечного ринку, тоді як функціонування вторинного іпотечного ринку ще немає [2].

В Україні мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів – закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов’язаннями банку, що приносять тверді відсотки. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу. У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність. Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості [5].

Проводячи аналіз основних напрямів розвитку іпотечного кредитування, варто відзначити, що на ринку позначилися нові тенденції: впав попит на тісні морально і фізично застарілі однокімнатні квартири (йдеться про відносні показники). Ті, у кого є гроші, орієнтуються на житло досить високої якості. Ці процеси зафіксувала і статистика: при загальному зниженні числа заявок на покупку, зросла кількість заявок на покупку якісного житла .

За даними компанії «Простобанк Консалтинг» середня ставка по споживчих кредитах під заставу нерухомості строком на п’ять років 06.12.2010 р. склала 21,88% річних. 06.09.2010 р. вона була на рівні 25,06 % реальних річних. Таким чином за останні три місяці ставка знизилась на 3,18 процентних пункти. Варто відзначити, що ставки по кредитах під заставу нерухомості знижуються швидше, ніж позику на купівлю нерухомості. За аналогічний період іпотечні позики на п’ять років подешевшали на 2,59  процентних пункти, до 20,09% реальних річних [7].

Таблиця 1 відображає умови за споживчими кредитами під заставу нерухомості терміном на п’ять років при умові виплати процентів рівними частинами, серед 50 найбільших банків, станом на 06.12.2010.

Таблиця 1

Умови споживчого кредиту під заставу нерухомого майна станом на 06.12.2010

Банк	Сума , % від вартості застави	Реальна ставка, % річних
Укргазбанк	50	19,94
Ощадбанк	50	20,34
Експрес-банк	50	21,02
Індекс-банк	50	21,57
ВТБ Банк	50	21,67
Unicredit Bank	30	23,89
Universal Bank	30	28,01
Астра Банк	70	21,22
Київ	30	21,34
Всеукраїнський банк розвитку	50	27,28

У І кварталі 2010 року іпотечний портфель банків, як і передбачалося, продовжував скорочуватися. Станом на 1 квітня 2010 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становив 101,1 млрд. грн. У І кварталі 2010 року загальний іпотечний портфель банків скоротився ще на 3,48% у відносному значенні або на 3 640 млн. грн. в абсолютному.

Щодо загального кредитного портфелю та портфелю кредитування фізичних осіб, то за І квартал 2010 року вони скоротилися на 3,1% та 11,6% відповідно.

Як і четвертий квартал 2009 року, І квартал 2010 приніс подальше зменшення рівня валютизації. Так станом на 1 квітня 2010 року частка іпотечних кредитів виданих у гривні склала 23%, що на 1,3% більше ніж у попередньому періоді.

Загалом це викликано стабільністю курсу гривні відносно іноземних валют протягом І кварталу 2010 року та подальшим інтенсивним погашенням боржників їх валютної заборгованості.

Станом на 1 квітня 2010 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:

- кредити на купівлю житла – 278,3 тис. грн.;

- кредити на споживчі цілі – 163,2 тис. грн.;

- кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 427,2 тис. грн.;

- рефінансування – 314,5 тис. грн.;

- кредити на купівлю земельної ділянки – 706,3 тис. грн.;

- кредити на комерційні цілі під заставу житла – 716,4 тис. грн. [7].

З наведених даних очевидно, що іпотечний ринок України знаходиться в глухому куті. Можливо, виходом з такої ситуації може стати запровадження цільової моделі іпотечного кредитування, яка, на даний час, у нас в країні практично не застосовується. Основу цільової моделі становить ощадно- позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень" [9].

Особливості формування фонду кредитних ресурсів і наявність двох основних суб'єктів іпотечних фінансових відносин (позичальника і кредитора) визначають специфіку механізму іпотечного кредитування. Останній реалізується на первинному іпотечному ринку і передбачає етапи нагромадження і кредитування. На етапі нагромадження майбутній позичальник упродовж 2—10 років здійснює цільові внески, загальна величина яких наприкінці етапу становить 40—50 % вартості нерухомості, що інвестується. Із завершенням етапу нагромадження позичальнику, який переходить на кредитний етап, надається позика у розмірі 50—60 % вартості інвестованої ним нерухомості під її заставу. На кредитному етапі, що за тривалістю відповідає періоду нагромадження, здійснюється виплата основного боргу та процентних платежів, які надходять до фонду кредитних ресурсів ощадно-позичкового інституту.

Така модель має ряд переваг для вітчизняного іпотечного ринку:

1) Більшість українців отримують лише незначну частину своєї заробітної плати офіційно, а цільова модель надасть можливість фінансові установі

реально оцінити спроможність клієнта вчасно сплачувати платежі по кредиту;

2) Така модель має менші ризики, оскільки половину нерухомості клієнт купує за власні, раніше заощаджені кошти і половину – кредитні.

3) Відносно недорогі фінансові ресурси для фінансові установи та невеликі відсоткові ставки для позичальника;

4) Забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;

5) Відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.

В Україні послуги, аналогічні тим, що надаються житловими будівельно-ощадними касами, пропонуються деякими банками та небанківськими фінансовими установами, зокрема акціонерно-комерційним банком "Аркада", ВАТ "Ощадбанк". Проте, продукти, запропоновані даними банками не зовсім відповідають цільовій моделі іпотечного ринку, а відсутність належного державного регулювання та державної підтримки призводить до зловживань у цій сфері.

Попередній уряд робив спроби запровадження даного механізму, зокрема Кабінетом Міністрів України було видано розпорядження №243-р від 17 лютого 2010р. «Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні», метою якого є розвиток фінансових інструментів забезпечення громадян житлом, а також розроблення ефективних механізмів поєднання зусиль держави і громадян з метою забезпечення реалізації громадянами конституційного права на житло та гідні умови проживання [10].

Теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. У той час, коли в більшості розвинених країн обсяг іпотечного кредитування становить 40-75 % ВВП, у країнах, що розвиваються, – близько 20 % ВВП, то в Україні цей відсоток ледве сягає 8%. З огляду на це Україна має деякий потенціал для розвитку іпотечного кредитування.ъ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 1, ст. 1 ) / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua.

2. Жук О. В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О. В. Жук //Економічний простір. – № 23/1. – 2009. – С. 308–315.

3. Кривенко В. Г. Розвиток системи житлового іпотечного кредитування в Україні: проблеми та перспективи / Кривенко В. Г. // Науковий вісник Національного університету ДПС україни (економіка, право). – 2010. –№ 2(49). – С.29-34.

4. Лимаренко В. А. Іпотечне кредитування — шлях до поліпшення

Соціально-економічних умов?/ В. А. Лимаренко //Вісник Хмельницького національного університету. – 2010.- № 2, T. 1. – С.22-228.

5. Поливода К.А. Проблеми іпотечного кредитування в Україні / .А.Паливода // Фінанси України. – 2008. – №11. – С. 40–46.

6. Примара грошей /[Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://news.finance.ua.

7. Аналітичний звіт УНІА "Житлове іпотечне кредитування в Україні" за І квартал 2010 року/ Українська національна іпотечна асоціація / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.ipoteka.gov.ua/.

8. Потребительские кредиты под залог недвижимости стремительно дешевеют / Українська національна іпотечна асоціація / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.ipoteka.gov.ua/.

9. Необхідність впровадження цільової моделі іпотечного ринку на теренах вітчизняної економіки / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.Bank-ua.com.

10. Соколовський Є. А. Концептуальні засади управління іпотечним кредитуванням у контексті зміни світової кон’юнктури ринку / Є. А.Соколовський [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.unia.com.ua.