К.э.н. Кулумбетова Л.Б.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Казахстан

Анализ тенденций развития жилищного строительства в Казахстане

Важным фактором формирования рынка недвижимости является инвестиционно-строительная деятельность. Жилищное строительство- один из важнейших показателей развития уровня жизни населения. Это обусловлено тем, что обеспечение жильем относится к числу первичных потребностей человека. Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни. Кроме того, развитие строительной отрасли предполагает подъем и других смежных отраслей – производства строительных материалов, металлургической и т.д. Наряду с этим, развитие строительного вектора обусловливает рост вливаний в финансовый сектор, т.е. те же строительные компании и заводы будут нуждаться в оборотных средствах. Развитие банковского сектора потянет за собой развитие страхового рынка, рост пенсионных вливаний.

Рассмотрим современные тенденции развития жилищного строительства в Республике Казахстан.

Во-первых, в последние пять лет в Казахстане наметились тенденции роста потенциала жилищной строительной индустрии.

Динамика строительства жилья - наиболее представительный индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики страны в целом. За годы независимости строительный комплекс республики претерпел значительные изменения. Вследствие нарушения хозяйственных связей, прогрессирующей инфляции, сокращения инвестиций, объем ввода объем ввода жилых домов в 1991-1999 гг. сократился в 7,1 раза (рис. 1).

рис.1 Динамика ввода в эксплуатацию жилья

Однако, начиная с 2000 года, и по настоящее время значение этого показателя по РК постепенно увеличивается, что является определенной вехой стабилизации и началом нового витка развития казахстанской системы жилищного инвестирования.

Формированию благоприятных тенденций в области жилищного строительства способствовали макроэкономические факторы: общий экономический рост, стабильная политическая обстановка, приток иностранного капитала и инвестиционных вложений, рост благосостояния населения, возможность легализации доходов, развитие ипотечного кредитования

Наряду с этим, жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера. Президент Республики Казахстан Н.Назарбаев неоднократно отмечал, что жилищное строительство следует рассматривать как своеобразный «локомотив» экономического развития страны. Масштабное строительство нового жилья создаст и обеспечит условия для ускоренного развития промышленности строительных материалов, производства мебели, металлообработки и еще многих других отраслей отечественной промышленности, чья продукция будет востребована при возведении новых и реконструкции существующих объектов строительства.

В 2004 году Указом Президента была утверждена Государственная программа развития жилищного строительства РК на 2005-2007 годы. Главная цель программы - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения. Для социально защищаемой категории граждан предусмотрено строительство государственного коммунального жилья без права последующей приватизации.

В рамках указанной программы планируется ввести в строй свыше 12 млн. кв.м жилья: 3 млн.кв.м - в 2005 году, 4 млн.кв.м - в 2006 году, 5 млн.кв.м - в 2007 году. В результате реализации этой программы ожидается обеспечить жильем 195 тыс. семей, в том числе через систему ипотеки – 49 тыс. семей. Кроме того, будут созданы новые рабочие места более, чем для 45 тыс. человек [1].

Следует отметить, что в 2005 году уже было построено около пяти млн. кв.м жилья, что в четыре раза больше, чем в 2000 году. Однако в конце 80-х в Казахстане ежегодно возводилось 8-9 млн. кв.м жилья, и даже при таких объемах строительства проблема обеспеченности жильем сохранялась.

Несмотря на то, что темпы жилищного строительства в последние годы несколько возросли, обеспеченность населения благоустроенным жильем остается еще на достаточно низком уровне. По мнению специалистов, чтобы адекватно покрывать существующую потребность и заменять ветхое и аварийное жилье, необходимо возводить не менее 10-12 млн. кв.м в год (при социальной норме 18 кв.м на человека). А если стремиться к достижению нормы обеспечения жильем в Восточной Европе (30-40 кв.м), то строить нужно от 20 до 25 млн. кв.м в год [2].

Во-вторых, наблюдается дифференциация темпов жилищного строительства по регионам страны.

В настоящее время первичный рынок жилья сформирован не во всех регионах страны. Жилищный бум наблюдается лишь в четырех городах: Астане (новой столице), Алмате (бывшей столице), Атырау и Актау (центрах добычи нефти). Объем жилищного строительства в этих регионах составляет 12-16% общего ввода в эксплуатацию жилья. Указанный факт свидетельствует о наличии региональных диспропорций в развитии строительства и социально-экономических условий проживания населения страны.

В-третьих, изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.

Так, в 2005 году за счет средств населения введено жилья 69,4% от общей площади сданных в эксплуатацию жилых домов. Основная часть финансирования строительства осуществлялась за счет собственных средств предприятий и организаций (56,8% в 2005 году), причем со временем эта доля возрастает с одновременным сокращением доли иностранных инвестиций [3].

В четвертых, строительный рынок монополизирован крупными компаниями. По мнению специалистов, строительство – такая отрасль, где от каждого вложенного тенге или доллара можно получить пятикратный эффект. Эксперты отмечают, что в строительном комплексе страны прибыль застройщиков колеблется в пределах 300-500%. Даже строители социального жилья имеют до 40% прибыли [4].

Сегодня на казахстанском рынке застройщиков строительную деятельность осуществляют свыше 5,6 тыс. компаний, большинство из которых (83,3%) по количеству сотрудников относится к малым предприятиям. Среди компаний, лидирующих по объемам строительства, по качеству и ценам, можно выделить пять компаний: «Элитстрой», «Базис-А», корпорация «ВЕК», «Silk way construction». Так называемая «пятерка» – это управляющие компании, созданные на базе строительных организаций, обладавших достаточными мощностями. И эти гиганты привлекают на подрядные работы до 20-40 мелких подрядных организаций на каждый объект. Приход новых инвесторов, по мнению экспертов, не сильно повлияет на изменение рынка строительных компаний.

Строительный рынок Казахстана привлекателен и для иностранных строительных компаний – здесь уже работают китайские, турецкие, американские, южно-корейские, российские строители. Однако конкуренции казахстанские застройщики практически не ощущают – иностранные инвесторы и строители получают преимущественно государственные заказы и практически отсутствуют на самом рынке жилья. Только южно-корейская фирма «Хайвилл» занимается строительством жилья на столичном рынке недвижимости.

В пятых, низкое качество вновь вводимого жилья. Проблема качества возводимого жилья приобретает все большую актуальность. Связано это, в первую очередь с тем, что за последнее время число разочарованных владельцев жилья, купленного в новостройках, становится все больше. Опрос покупателей квартир, проведенный аналитическим центром Ассоциации застройщиков Казахстана, показал, что около 37,2% опрошенных отметили низкий уровень качества возводимого жилья. Основная часть опрошенных (38,1%) проявили неосведомленность и затруднялись оценить уровень качества будущего жилья из-за отсутствия должной информации. Часть респондентов (18,3%) оценивают уровень качества как средний, и лишь 6,6% опрошенных позитивно оценивают уровень качества возводимого жилья [5].

Еще недавно основная масса желающих приобрести жилье интересовалась, прежде всего, постоянно возрастающими ценами на жилье. В последнее время качество жилья становится наиболее важным фактором для большинства покупателей квартир. Его значимость отметили примерно 38,1% респондентов, в отличие от местоположения (28,6%) и стоимости жилья (23,8%) [6]. Причем с каждым днем проблема качества приобретает все большую актуальность, и доминирующие позиции на рынке будут занимать те застройщики, которые обеспечат наиболее высокий уровень качества. Сегодня, в связи с подготовкой к вступлению в ВТО, отечественным строительным компаниям необходимо переходить к мировым стандартам сертификации ISO 9001.

В-шестых, постоянный рост себестоимости строительства; увеличение импорта строительных материалов, изделий и конструкций.

Существенной проблемой в жилищном строительстве является высокая стоимость возводимого жилья, обусловленная применением устаревших принципов организации строительства, инженерного обустройства, материалоемких строительных конструкций, импортных отделочных материалов и оборудования.

Преобразования строительного комплекса республики, происходящие в прошедшем десятилетии, отразились на движении цен в этом виде экономической деятельности. Анализ показал, что за пять лет средняя стоимость одного квадратного метра жилья в среднем по республике выросла в 2,2 раза (рис.2).

рис. 2 Динамика стоимости строительства жилья в среднем по республике

Основным фактором, влияющим на постоянное увеличение цен в строительстве, является его высокая материалоемкость. Издержки производства строительных организаций за 2001-2005 годы увеличились почти в пять раз. Наибольшую часть издержек составляют прямые затраты, связанные с производством строительных работ: в 2005 году относительно 1991 года все виды работ, применяемые в жилищном строительстве, стали дороже в 139 раз.

Снижение стоимости строительства жилья является одной из важных задач в строительстве. В этой связи необходимо найти максимум градостроительных, планировочных, технологических решений, чтобы снизить стоимость квадратного метра жилья для повышения его доступности для основной массы населения.

Увеличение доли материальных затрат обусловлено ростом цен на строительные материалы, детали и конструкции, приобретаемые для производственной деятельности. Движение цен на рынке строительных материалов в равной степени зависела от их динамики на продукцию отечественных производителей и импортируемую. В целом за пять лет отечественные строительные материалы подорожали почти в 5 раз, импортные – в 4 раза.

Строительная активность и принятие Программы развития строительных материалов в РК на 2005-2014 годы привела к увеличению объемов производства строительных материалов в республике. Внутренний рынок строительных материалов в настоящее время в среднем на 50% обеспечивается за счет собственного производства, по некоторым наименованиям – на 70-80% (кирпич, сухие строительные смеси) [7]. Однако производимая на сегодняшний день продукция промышленности строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребностям строительной отрасли по объему, номенклатуре и качеству продукции. Рынок таких материалов, как лесоматериалы и конструкции из них, панели и плиты керамические, стекловолокно, лаки и краски, трубы стальные и резиновые, санитарно-технические изделия из металлов почти на 70% зависим от импорта [8]. Если в 2003 году в республику ввезено стройматериалов на сумму 950 млн.долл.США, то в 2005 году – уже на 1,5 млрд. долл.США. Основным импортером строительных материалов в нашу страну является Китай. По оценкам некоторых экспертов, значительная часть возводимых зданий на 70-90%, а иногда на 100% состоит из китайских материалов [9].

Ряд производств, необходимых для современного строительства – предприятия по выпуску стекла, санфаянса, линолеума, конструкций из алюминиевых сплавов, химических модификаторов, композитных и других материалов, заменяющих древесину и металл – в республике вообще отсутствует. Такая негативная тенденция несовместима с наличием в Казахстане богатой сырьевой базы и собственных трудовых ресурсов. Сокращение импорта и стимулирование экспорта строительной продукции позволит повысить занятость, сократить издержки строительного производства, снизить цены на строительные материалы, повысить конкурентоспособность отечественных товаропроизводителей.

В-седьмых, размещение инвестиций в жилищную недвижимость для целей капитализации доходов. Анализ показал, что в настоящее время большинство квартир покупается с целью инвестирования средств, а не для собственного проживания.

В связи с неразвитостью фондового рынка и высокой доходностью по вложениям в операции с недвижимостью, часть населения стала инвестировать свои финансовые средства в жилищное строительство. По данным Агентства по финансовому надзору и регулированию финансового рынка и финансовых организаций (АФН), которое провело в 2005 году анализ развития рынка недвижимости, доходность по вложениям в различные секторы жилой недвижимости в среднем составила 12-16% годовых, что превышает доходность по банковским вкладам. По состоянию на 1 января 2005 года средневзвешенная ставка по срочным вкладам физических лиц составляла 9,4 % годовых в тенге и 5,8 % - в иностранной валюте, тогда как в последние годы прирост цен на жилье составлял 48% в год. Кроме того, при проведении анализа доходности аренды недвижимости специалисты АФН определили, что основным объектом спекуляции является недвижимость стоимостью свыше 50 тыс. долл. США, которая обеспечивает арендодателю доход в среднем 17,2% годовых [10].

Из изложенного следует, что современное функционирование строительного комплекса РК требует своего приоритетного опережающего развития для обеспечения достаточного предложения на рынке доступного жилья по сравнению с ростом платежеспособного спроса в условиях активизации деятельности ипотечно-инвестиционных систем.

Литература:

1. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы //Указ президента РК от 11 июня 2004 года № 1388

2. А. Бейсекеева. Потребность в жилье: сколько нужно?//Жилищное строительство Казахстана. – 2006.- №5(79). – 16 февраля.

3. А. Клименко. Обзор строительного рынка РК.// Бизнес и власть.- 2006.- 24 марта

4. И.Галкина, А.Шалабаева. «Болезни роста» строительного рынка Казахстана // Эксперт-Казахстан. – 2006.- 6 марта

5. Строят много, но с каким качеством?// Жилищное строительство Казахстана. – 2005. - №14. – 19 октября

6. М.Даутова. Качество: идея – фикс // Жилищное строительство Казахстана – 2005. – 24 ноября.

7. А.Кажкен. Технологическое состояние промышленности стройматериалов Казахстана. // Индустрия Казахстана. – 2005. - №8

8. О ценовых тенденциях в строительном производстве и ценах на рынке жилья // Статистическое обозрение Казахстана.- 2006.- №1, с. 45-55

9. Анализ строительной отрасли Казахстана// Эксперт-Казахстан. – 2006.- 6 марта

10. А.Мусабаева. Кризис не предполагается //Строительный вестник.- №33 (78)