Амелина А.О., Силенко В.Е.

Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского, Украина

Актуальность и возможности применения математических методов при оценке имущества

Оценка, как прикладная часть современного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем сегменте открытого и активного рынка. Требования к качеству оценки постоянно растут и здесь математика способна и может оказать громадную помощь оценщику в доказательстве объективности результатов своей работы. Основной целью работы является популяризация применения общепризнанных подходов и методов оценки с возможным использованием экономико-математических (в том числе статистических) методов обработки рыночной информации.Использование математики в исследовании экономических процессов, в т. ч. и в оценке, позволяет: -выделить и формализовано описать наиболее существенные связи между экономическими переменами, описывающими процессы или явления; -оценить форму и параметры связи между переменами, соответствующие фактическим наблюдениям; -точно и компактно изложить отдельные положения теории оценки, математически описав подходы и методы оценки. Основным преимуществом применения математических методов, особенно статистических, в сравнительном подходе по сравнению с методом парных сравнений состоит в более пристальном внимании к процессу внесения поправок при анализе продаж и предложений, заключающемся в том, что исключается возможность их «удвоения» за счёт возможного взаимодействия ценообразующих факторов. Это достигается проверкой связи факторов на коллинеарность, в результате которой она существенно снижается или ликвидируется. Особенно хочется отметить возможности применения статистических методов для обработки и анализа значительных объёмов рыночной информации, которые сегодня уже имеются у большинства высокопрофессиональных оценщиков Украины, что, в свою очередь, обеспечивает более качественные и доказательные результаты оценки. Применение математических методов в оценке возможно при реализации многих оценочных процедур: -определение ставки капитализации в доходном подходе; -прогнозирование различных показателей при дисконтировании денежных потоков; -согласование результатов оценки. Но наиболее эффективно математику, в т. ч. и статистику, можно применять при реализации сравнительного подхода в оценке имущества.Свое видение проблемы выбора того или иного метода реализации сравнительного подхода мы представили в виде блок-схемы:

Рис. 1. Алгоритм выбора метода реализации сравнительного подхода На первом этапе проводится сбор информации по объектам-аналогам. Точность оценки данного подхода зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах либо предложениях на продажу сопоставимых объектов. Далее, на втором этапе, необходимо провести анализ собранной информации. Итогами этого анализа является полная и достоверная информация по максимально возможному количеству аналогов и выявление существенных ценоформирующих факторов по которым есть отличия между аналогами о объектами оценки. На третьем этапе предстоит решить проблему выбора метода для реализации сравнительного подхода. Существует прямая зависимость между числом факторов, по которым оценщик проводит сравнение, и количеством объектов-аналогов. Если количество аналогов в 6-7 раз превышает количество факторов сравнения предпочтение следует отдавать статистическим методам. В мировой оценочной практике применение статистических методов уже давно является скорее нормой, чем исключением. Подтверждением чему служат рекомендации Европейских стандартов оценки и монографии ведущих специалистов. Из наиболее известных и удачных, на наш взгляд, изданий следует привести учебник Дж. К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости» и учебное пособие С. В. Грибовского «Оценка доходной недвижимости», в которых показана возможность применения статистических методов при оценке недвижимости и приведены конкретные примеры такого применения. В итоге следует отметить, что данный подход позволяет получить обоснованно-расчётный, а, следовательно, более доказательный результат оценки, который, конечно же, должен быть проверен на соответствие здравому смыслу с точки зрения потенциального продавца или покупателя, но особенно — с точки зрения потенциального оппонента.