Решетило Н.В.

Луцький національний технічний університет

Європейський досвід розвитку житлово-комунального

обслуговування

В сучасному суспільстві стан ЖКГ напряму зачіпає інтереси більшості громадян. Він безпосередньо позначається на якості життя окремої української родини, будь-якої територіальної громади і країни загалом. І часто саме рівень житлово-комунального обслуговування є для людей оцінкою результатів діяльності центральної та місцевої влади.

Ще в 2004 році була ухвалена загальнодержавна програма реформування ЖКГ, однак криза в галузі загострюється, а серйозних позитивних зрушень не відбувається. Саме тому реформа житлово-комунального господарства посідає важливе місце серед ініційованих Президентом України структурних перетворень.

Поліпшити якість послуг може удосконалення системи управління та створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг. Це призводить до фор-мування інституту ефективного власника. Країни, що вдалися до цього раніше за нас, нині мають значно менше проблем і порівняно вищий рівень життя.

На відміну від європейських країн українська приватизація житла здійснювалася без належної уваги до створення необхідної системи правових та організаційних передумов за доглядом й експлуатацією будинків. Звідси і проблеми, які істотно гальмують нинішню житлово-комунальну реформу. Дедалі більше громадян розуміють, що переважаюча нині модель адміністрування (через ЖЕКи) створює непрозору і неконтрольовану систему використання коштів.

Європейський досвід свідчить, що оновлення, модернізацію існуючого житла, раціональне використання недешевої енергії може забезпечити відповідне управління багатоквартирними будинками через товариства, в які об'єднуються мешканці.

Поляки, як відомо, цей процес провели швидко, угорці повільніше: кожен ішов своїм шляхом. Українська модель ефективного власника багатоповерхового житла лише формується і Рада Європи має допомогти українським фахівцям на цьому шляху.

На початок нинішнього року в Україні створено 12 037 ОСББ, що є осередками народження таких організованих квартировласників. Найбільше за кількістю їх на Донеччині, а за часткою площі багатоквартирного житлового фонду, що обслуговують такі об'єднання, попереду Львівська область. Одне з найголовніших завдань української реформи ЖКГ - правильно організувати управління багатоквартирними будинками, тобто колективною приватною власністю.

Такий досвід має Франція. Правовий режим організації об'єднань співвласників передбачив відповідний закон 1965 року, механізми якого були виписані в кількох подальших урядових документах. Відповідно до них кожен власник має укласти угоду з генеральною асамблеєю співвласників, тобто обраним громадянами ОСББ. Якщо людина купує квартиру в будинку, яким управляє об'єднання співвласників, то держава надає їй субсидію для внеску, котрий треба сплатити, аби стати співвласником будинку.

У Франції, де наразі 300 тис. багатоквартирних будинків перебувають у співвласності, держава й досі матеріально підтримує колективні форми управління. Для цього запроваджуються спеціалізовані займи, з яких членам ОСББ надаються субсидії. Більшість таких об'єднань діє ефективно, хоча й існує ризик дефолту.

Щодо власників, які мають борги за комунальні послуги, то зазвичай менеджер об'єднання подає до суду на боржника і за судовим рішенням той борг повертає. Якщо це злісний неплатник, то рішення з приводу його виселення з будинку ухвалюють загальні збори, враховуючи всі обставини. Однак до цього вдаються рідко: у багатьох випадках держава надає об'єднанню співвласників допомогу, аби врятувати такий кооператив від банкрутства.

У Польщі управитель нерухомістю - це фахівець із ліцензією, виданою міністерством. Нині в країні майже 15 тисяч ліцензованих управителів. Професійне звання "управитель нерухомістю" охороняється законом. Тому більшість житлових товариств підписує угоди про управління свого будинку з фахівцями. Польський закон передбачає, що управління нерухомістю полягає в прийнятті рішень і виконанні дій, які повинні забезпечити належне економічно-фінансове господарювання, а також гарантувати безпеку користування і належну експлуатацію нерухомості. Управління нерухомістю в Польщі без ліцензії веде до кримінальної відповідальності.

У 1995 році в місті Тюрі була утворена Асоціація естонських спеціалістів з управління нерухомістю та її утримання. Асоціація реалізувала кілька вагомих проектів щодо впровадження професійних стандартів і професійних сертифікатів з управління нерухомістю.Естонський стандарт включає такі елементи: управління нерухомістю; технічне обслуговування будівель та допоміжних систем; прибирання і вивезення сміття з будинків та споруд; роботи з будівництва, ремонту та реконструкції; правові та контрактні зобов'язання власника; енергозабезпечення, послуги з постачання води та комунікацій; надання допоміжних послуг.

У Литві сьогодні існує три правові форми організації управління багатоквартирними будинками: товариства власників багатоквартирних будинків (житлові товариства); договір про об'єднану діяльність з управління спільним майном; адміністратори (управителі), призначені органами місцевого самоврядування. За відсутності товариства для управління та обслуговування об'єктів загального користування власники квартир й інших приміщень будинку мають право і можливість укласти договір об'єднаної діяльності. Учасники такого договору уповноважують одного мешканця зі своїх лав діяти від імені власників житла цього будинку і приймати рішення, передбачені договором. Уповноважена особа організує управління і експлуатацію будинку. Коли товариство не створюється і договір з обслуговування та догляду за об'єктами загального користування не укладається, призначається адміністратор нерухомим майном. Це може бути юридична особа, що має право на цю діяльність, або спеціально створене органами місцевого самоврядування підприємство, інше державне підприємство, уповноважене виконувати такі функції.

Література:

1. Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку

житлово-комунального господарства на 2004–2010 роки: Закон України від

24 червня 2004 року № 1869-IV // Відомості Верховної Ради України. –

2004. – № 47. – Ст. 514.

2. Про приватизацію державного житлового фонду: Закон України від 19

червня 1992 року № 2482-XII // Відомості Верховної Ради України. – 1992.

– № 36. – Ст. 524.

3. Про механізм впровадження Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду”: Постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992року № 572 // http: //zakon.rada.dov.ua./cgi-bin/laws/main/cgi.

4. Про концепцію державної житлової політики: Постанова Верховної Ради

України від 30 червня 1995 року № 254/95-ВР // Відомості Верховної Ради

України.–1995.–№ 27.– Ст. 200.

5. http: // www/ukurier.gov.ua