Горупа Т.А. Маслакова Н.Н.

Брестский государственный университет

Правовой статус риэлтерских организаций в Республике Беларусь

Белорусский рынок недвижимости в настоящее время находится на стадии становления. В стране происходит активное его формирование и развитие, и все большее число субъектов гражданских правоотношений совершает сделки с объектами недвижимости.

Риэлтерские организации − важные субъекты рынка недвижимости. Отсутствие у белорусских риэлтерских фирм большого опыта деятельности, постоянно изменяющееся законодательство приводит к определенным трудностям функционирования. В этой связи актуальным является проведение исследования проблем правового статуса риэлтерских организаций.

Риэлтерские организации создаются в Республике Беларусь в форме коммерческих организаций (чаще в форме хозяйственных обществ и унитарных предприятий). Правоспособность организации возникает с момента ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 47 ГК РБ) и прекращается в момент завершения ее ликвидации − внесения об этом записи в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (пункт 8 статьи 59 ГК РБ). Однако право на оказание риэлтерских услуг может быть осуществлено только с момента получения специального разрешения (лицензии), выдаваемого Министерством юстиции в соответствие с Положением о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 октября 2003 г. № 1363 « О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет Министерство юстиции»

В соответствие с вышеназванным Положением с 1 апреля 2008 года на момент подачи заявления о выдаче лицензии коммерческая организация должна иметь в штате не три, как ранее, а не менее пяти риэлтеров (для обособленного подразделения - как минимум один) и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлтеров более чем в три раза. Можно констатировать, что отечественное законодательство предъявляет все более жесткие требования к соискателям лицензии на право оказания риэлтерских услуг. С одной стороны, бесспорно, данные меры принимаются с целью защиты прав потребителей таких услуг, которые, предполагается, будут оказывать высококвалифицированные специалисты, сдавшие экзамен в Министерстве юстиции. Однако, с другой стороны, неминуемо с рынка придется уйти мелким агентствам недвижимости.

Кроме лицензирования в Республике Беларусь используются так же и другие средства государственного регулирования хозяйственной деятельности. К примеру, несколько лет назад таким средством выступала обязательная сертификация, впоследствии уступившая место обязательному страхованию ответственности, контролю, осуществляемому уполномоченными государственными органами в рамках компетенции.

Правовой статус риэлтерских организаций формируют также правомочия на осуществление рекламной деятельности, издательской деятельности, проведение оценки объектов недвижимости.

Действующее законодательство возлагает определенные обязанности на риэлтерские организации. В частности, они обязаны обеспечить беспрепятственное посещение должностными лицами своих организаций с учетом режима работы; предоставлять в установленном порядке необходимую информацию; выполнять предписания и решения государственных органов. Однако в целях защиты своих прав риэлтерские организации вправе обращаться в суд с заявлением о признании недействительными полностью или частично предписаний и решений, не являющихся нормативными правовыми актами, государственных органов, осуществляющих контроль.

Риэлтерские организации оказывают услуги потребителям на основании гражданско-правового договора, заключенного в соответствии с требованиями гражданского законодательства. Вместе с тем действующее законодательство устанавливает и определенные требования к порядку оказания услуг риэлтерскими организациями. Так, Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» устанавливает некоторые ограничения. В частности, риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой эта организация либо ее работники имеют заинтересованность; заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора по одному и тому же объекту недвижимости и другие.

Вышеназванный Указ Президента возлагает на риэлтерскую организацию и следующие обязанности: иметь в помещениях, предназначенных для осуществления риэлтерской деятельности, оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации, лицензии, свидетельств об аттестации риэлтеров и по требованию потребителя предъявлять их; представлять по требованию потребителя договор обязательного страхования и другие.

Таким образом, основные права и обязанности риэлтерских организаций группируются следующим образом:права и обязанности как субъектов предпринимательской деятельности во взаимоотношениях с органами публичной власти (право на получение лицензии; право на осуществление рекламной и издательской деятельности в сфере недвижимости; право на проведение оценки объектов недвижимости; соответствующие права и обязанности в части контроля такой деятельности со стороны уполномоченных государственных органов и т.д.);права и обязанности как субъектов договорных отношений с потребителями риэлтерских услуг (права и обязанности по заключению, исполнению договора с соблюдением императивных требований законодательства о защите прав потребителей).

Законодательство о риэлтерской деятельности формировалось в течение достаточно короткого времени и основное его назначение , во-первых, защита прав потребителей риэлтерских услуг, а, во-вторых, правовое закрепление статуса риэлтерских организаций. Анализ этого законодательства позволяет выделить его две характерные черты: отсутствие специального закона и достаточно большое количество нормативных правовых актов Министерства юстиции, регламентирующих даже этические вопросы, о чем мы скажем ниже.

Следует отметить, что правовой статус риэлтерских организаций регулируется достаточно большим количеством законодательных актов (Гражданский кодекс, Указа Президента «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», Законы «О защите прав потребителей», «О рекламе» и др.). Основным нормативным актом, регулирующим риэлтерскую деятельность, является вышеназванный Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15. Однако регулировать правоотношения по оказанию риэлтерских услуг необходимо, на наш взгляд, на уровне Закона Республики Беларусь как нормативного правового акта, закрепляющего принципы и нормы регулирования наиболее важных общественных отношений (ст.2 Закона «О нормативных правовых актах»), в котором были бы закреплены основные принципы государственной политики в сфере риэлтерской деятельности, компетенция органов государственной власти в этой сфере, государственно-правовые средства регулирования риэлтерской деятельности и, конечно же, правовой статус риэлтерских организаций и потребителей риэлтерских услуг.

Что же касается обозначенной выше второй черты законодательства о риэлтерской деятельности, то Министерство юстиции за последние годы приняло более десяти постановлений в этой сфере по различным вопросам, касающимся и организации деятельности риэлтерских организаций (например, Инструкция о порядке выдачи специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 декабря 2005 № 67); и осуществления внутреннего контроля (например, Типовые правила внутреннего контроля, осуществляемого риэлтерскими организациями, утвержденные Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 28 июня 2006 г. № 33); и даже правила поведения риэлтера (Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 15 марта 2006 г. №14 «Об утверждении Правил профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности»). К сожалению, именно последний пример свидетельствует о слабости риэлтерских организаций, отсутствии органов саморегулирования риэлтерским бизнесом, которые бы формировали корпоративные правила поведения. Отсюда вытекает и естественная необходимость государственным органам «привить» культуру поведения риэлтерам «сверху» соответствующим нормативным правовым актом. Совет риэлтеров, созданный в 2007 году при Министерстве юстиции Республики Беларусь с целью выработки рекомендаций при подготовке нормативных правовых актов в сфере риэлтерской деятельности, пока вряд ли может претендовать на роль самостоятельной организации, лоббирующей интересы риэлтеров, и которая в будущем может претендовать на роль органа саморегулирования риэлтерским бизнесом.

Думается, что необходимо изучить положительный зарубежный опыт саморегулирования риэлтерской деятельности, который складывался ни одно десятилетие, и рассмотреть возможности использования такого опыта и в нашей стране. Становление сильного общественного движения риэлтеров в перспективе сможет снизить нагрузку на государственный аппарат в части выполнения правотворческих и контрольных функций, которые будут выполнять данные организации. Вполне допустимо, что свидетельства члена союза, ассоциации, риэлтеров могли бы являться главными ориентирами, позволяющими потребителю уверенно выбрать достойные фирмы.

Таким образом, правовое регулирование статуса риэлтерских организаций нуждается в совершенствовании и принятии соответствующего Закона. Кроме того, риэлтерская деятельность нуждается в разумном сочетании средств государственного и негосударственного регулирования для правильного и гармоничного развития этой сферы, а главное, чтобы отвечать запросам современного потребителя.