Экономические науки/ 14.Экономическая теория

Замчевська Н.В., Таранюк К.М., Фаренюк О.П.

Вінницький торговельно–економічний інститут КНТЕУ, Україна

Сучасний стан та шляхи вдосконалення іпотечного кредитування в Україні

На сучасному етапі іпотечне кредитування є важливим чинником стимулювання економічного розвитку, сучасним фінансовим методом, ефективне використання якого забезпечить збільшення поступлень інвестицій в економіку України.

Організація іпотечного кредитування займає важливе місце в економічній системі багатьох країн світу. Ефективне функціонування національної моделі іпотечного кредитування сприяє поліпшенню умов населення, впливає на економіку країни шляхом стимулювання попиту на ринку нерухомості, що обумовлює актуальність теми. Розвинуте іпотечне кредитування може стати каталізатором економічного зростання, створення нових виробництв та робочих місць. Воно також сприяє капіталізації надлишків довгострокових фінансових ресурсів, розширює дохідну частину бюджету та дозволяє подолати інфляцію.

Мета статі - оцінка ситуації на ринку іпотечного кредитування України, що склалася на сьогодні, а також визначення основних проблем іпотеки та можливих шляхів їх розв'язання.

Відповідно до поставленої мети передбачено вирішення таких завдань:

1) аналіз ситуації на ринку іпотечного кредитування України, що склалася на сьогодні;

2) виявлення основних проблем, які перешкоджають розвитку іпотечних відносин;

3) пошук шляхів відродження та подальшого розвитку іпотеки в Україні.

Іпотечний ринок - один із найважливіших механізмів ринкової економіки, а іпотека - суттєвий фактор економічного і соціального розвитку суспільства. Однак через різні умови ефективність використання нерухомості з метою збільшення капіталу не відповідає економічному потенціалу, закладеному в ній. Головна проблема сьогодні полягає у відсутності загальної концепції іпотеки як механізму використання ресурсів і системного підходу в дослідженні факторів, які впливають на ефективність роботи іпотечного механізму [3].

Сучасна модель українського ринку іпотеки характеризується такими факторами, як:

- переважно депозитна модель фінансування; домінування універсальних банків;

- відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку спеціалізованих регуляторів, гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування, інфраструктури (наприклад, кредитне бюро).

Наслідками такої ситуації є: низька ефективність (адміністративні витрати); високі системні ризики; тиск на ціну для кінцевого позичальника. Зростання іпотечного ринку стримується такими факторами:

- нездатністю банків використовувати міжнародні схеми реінвестування через існуюче українське законодавство;

- нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

- наявність інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

- загальною недовірою населення українським банкам та побоюванням щодо втрати свого житла в разі банкрутства банку-кредитора;

- відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування.

Можна виділити такі проблеми іпотечного кредитування [4]:

- низький рівень платоспроможності населення;

- високий рівень "тінізації" економіки;

- відсутність механізмів конкурентного довгострокового іпотечного кредитування у національній валюті;

- висока ціна залучених ресурсів для банків;

- високий рівень процентних ставок за іпотечними кредитами;

- відсутність у більшості банків ефективних механізмів та інструментів управління ризиками іпотечного кредитування;

- відсутність дієвих механізмів рефінансування іпотечних кредитів.

Найгостріша проблема - практична відсутність в Україні довгострокового кредитування населення банками. Банки прагнуть без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку [2]. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою, зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов'язань; ризиками, пов'язаними з правовими і судовими складностями при відчуженні житла - предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмета застави.

Безумовно, центральна проблема розвитку іпотечного кредиту в Україні - нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Одним із основних завдань банків щодо поповнення «довгих» пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного сектора, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки [1].

Для успішного розвитку іпотечного ринку, в першу чергу, практичну значущість матиме визначення принципових засад, які мають бути покладені в основу правового регулювання іпотеки. Не зважаючи на законодавчу базу, яка регулює питання іпотеки, ще детальнішого регулювання в Україні потребує питання втілення системи іпотечного кредитування. Не дивлячись на значні позитивні зміни, нормативно-правова база іпотечного кредитування залишається незавершеною. Зараз в Україні врегульовано механізм первинного іпотечного ринку, але не узаконено механізми функціонування вторинного іпотечного ринку. Необхідно вдосконалити законодавчу базу за рахунок прийняття законів «Про державну реєстрацію прав власності та обтяжень на нерухоме майно», вдосконалення ЗУ «Про іпотечні цінні папери», внесення змін до Земельного, Цивільного, Житлового та Господарського Кодексів, Законів «Про цінні папери і фондову біржу», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та інших нормативно-правових актів, пов'язаних з цією проблематикою [4].

Чинне законодавство не обмежує можливості надання кредиту під забезпечення його повернення нерухомістю, але надання довгострокових кредитів ще не досить часто практикується з таких причин:

1) відсутність розвинутого ринку нерухомого майна, зокрема й земельних ділянок, що призводить до неможливості вчасно і в повному обсязі задовольнити вимоги кредиторів за рахунок реалізації заставленого майна (саме тому нагальним є прийняття Закону «Про ринок земель», який після зняття мораторію дозволить громадянам відкрито й у повній мірі скористатися своїми правами на землю);

2) недієвість наявного законодавства з питань реєстрації нерухомого майна, а також реєстрації обтяжень прав на це майно (недоліком є принцип поділу реєстру нерухомого майна між окремими установами - така система невдала, оскільки земельна ділянка може бути зареєстрована на одну юридичну особу, а будівлі, розташовані на ній, - на іншу);

3) відсутність довгострокових кредитних ресурсів у банків та інших небанківських кредитних установ і недостатньо розвинутий фондовий ринок.

Усунення виявлених проблем іпотечного кредитування надасть потужний

імпульс розвитку іпотечних відносин і в цілому покращить стан фінансово-кредитного сектора економіки. З вищеперерахованого можна сформувати деякі пропозиції щодо вдосконалення роботи іпотечного ринку:

1. Створення належної законодавчої бази.

2. Розвиток систем страхування іпотечних кредитів.

3. Упровадження ефективних скорингових систем.

4. Удосконалення механізму рефінансування іпотеки.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із найбільш надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження.

Отже, сьогодні існує низка проблем, які потребують негайного розв'язання, що, у свою чергу, призведе до розширення іпотечного ринку та повноцінного його функціонування.

Підсумувавши вищевикладене, можна сформувати деякі пропозиції щодо вдосконалення роботи іпотечного ринку: створення належної законодавчої бази, визначення механізму рефінансування іпотечних кредитів на основі вивчення моделі розвитку іпотечного ринку в країні, створення ощадно-будівельних кас, створення внутрішньобанківської та міжбанківської кредитної історії позичальників, створення централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно, повернення довіри до банківської системи в цілому.

Література:

1. Жук О. В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні // Економічний простір. - 2009. - № 23/1.

2. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні : Інформаційно-аналітичні матеріали / за заг. ред. О. І. Кірєєва - К. : Центр наукових досліджень НБУ, 2009.

3. Розвиток іпотечного кредитування в Україні: Інформаційно-аналітичні матеріали / за заг. ред. О.В. Скрипника – К.: Центр наукових досліджень НБУ, 2010.

4. Євтух О. Т. Іпотека та іпотечний ринок // Вісник НБУ. - 20010. - № 9.