Правовые основы оценки земель в целях взимания платы за землю.

Правовые основы оценки земель в целях взимания платы за землю.

Вопросы кадастровой оценки земли становятся в современных условиях исключительно актуальными в связи с тем, что земельный налог является одним из бюджетообразующих для муниципального образования.

Статья 391 НК РФ[1] устанавливает порядок определения налоговой базы по земельному налогу. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиком признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

По мнению профессора А.А. Ялбулганова, важной особенностью земельного налогообложения в России является то, что оно невозможно без земельного кадастра, так как нет самостоятельного фискального кадастра (кадастра налогового, нет такого кадастра и в большинстве зарубежных государств). Точное определение объекта и предмета земельного налога предполагает подробное описание и оценку доходности всех подлежащих налогообложению земель. Эта задача как раз и обеспечивается ведением кадастра[2]. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения - кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за одним исключением. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации

Кадастровая стоимость земельного участка - оценка земельного участка, используемая для целей налогообложения. Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основное отличие кадастровой оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технология оценочных работ - метод массовой оценки. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

На федеральном уровне вопрос об оценочной деятельности регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[3], в котором содержатся положения о субъектах и объектах оценочной деятельности, основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления, регулирование оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316[4] утверждены правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в частности указывается, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года утверждены 3 Федеральных стандарта оценки: ФСО №-1 (общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки); ФСО №-2 (цели оценки и виды стоимости); ФСО №-3 (требования к отчету об оценке)[5]. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 утвержден четвертый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №-4)»[6], в котором дается понятие кадастровой стоимости, содержатся общие требования к определению кадастровой стоимости, говорится о группировке объектов оценки, о построении моделей оценки, о порядке расчета кадастровой стоимости объектов оценки.

На Международном уровне вопрос оценки недвижимости также не оставлен без внимания. В 1985 году была опубликована первая редакция Международных стандартов оценки (МСО). Существует четыре МСО[7]. Данные МСО обеспечивают оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества, учитывая, что для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную в данной области терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный инструмент оценщика. МСО представляет собой весьма значительный документ:  четыре  ныне  действующих  стандарта  оценки  имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более  30  специальных  терминов;  27 статей стандартов  посвящены  правилам  раскрытия  оценщиками  информации  о произведенной оценке и корректному составлению итоговых  отчетов;  около  60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой  вид стоимости и соответствующий ему  метод  вычисления  данного  вида  стоимости следует применять оценщикам  при  оценке  различных  имущественных  активов.

Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»[8].

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет.

В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

[1] Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 года №117-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 года, с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2000. № 32, ст. 3340; от 03.06.2009 № 120-ФЗ.

[2] См.: Ялбулганов А.А. Правовое регулирование земельного налога в РФ. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1996. С. 196 - 202; Он же. Что нам даст земельный кадастр // Президентский контроль. 1996. N 3.

[3] См.: ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ, 03.08.1998, 31, ст. 3813.

[4] См.: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 17.09.2007)"Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"// СЗ РФ, 17.04.2000, N 16, ст. 1709.

[8] Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ(ред. от 27.12.2009)"О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"// СЗ РФ, 25.07.2005, N 30 (ч. 1), ст. 3105.