*120057*

Мемлекеттегі тұрғын үй нарығы және оның экономикалық маңыздылығы

Магистр-Меркешов Ербол

Ст.преподаватель, кандидат экономических наук, Кизимбаева Ажар

Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты тенденцияларына қол жеткізу, экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, мемлекеттің қоғам алдындағы негізгі міндеттерінің бірі. Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың негізгі жағдайының даму дәрежесін сипаттайды. Отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы және нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үрдісінің қауырт жүргізілуінің нәтижесінде қысқа уақыт ішінде мемлекетте нарықтық қатынасқа қатысатын жеке меншік топтар қалыптасып үлгерді. Отандық тұрғын үй нарығы жылдам екпінмен дамып, қазір өркениетті және ұйымдасқан формаға ие болып отыр.

Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып басты қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда Қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарлап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған.

Тұрғын үйге деген қажеттілік адамдардың алғашқы қажеттіліктерінің біріне кіреді, ал тұрғын үй мәселесі әлеуметтік мәселелердің негізгілерінің біріне жатады. Тұрғын үйдің болмауы және нашар тұрғын үй жағдайлары – туудың төмендеуінің, отбасылық қайшылықтардың, балалардың қараусыз болуының басты себептерінің бірі.

Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі көптеген факторларға тәуелді және олар шексіз. Сондықтан тұрғын үй мәселесінің мәні тұрғын үймен қамтамасыз ету стандарттары мен белгілі нормативтеріне есептелген тұрғын үйдің жетіспеушілігінен тұрады. Жалпы тұрғын үй тапшылығын екі деңгейде қарастырамыз:

Бірінші деңгей – абсолютті тапшылық кезінде тұрғын үй саны үй шаруашылықтары санынан төмен болады.

Екінші деңгей – құрылымдық тапшылық, бұл жағдайда тұрғын үй қоры құрылымы мен жанұя құрылымы арасындағы сәйкеcсіздік пайда болады. Бұл жағдайда «тұрғын үй қоры» түсінігін анықтау мақсатқа сай болып табылады.

Тұрғын үй сферасы - тұрғын үй қорын қалыптастыру, ұйымдастыру, басқару, айырбастау сияқты күрделі процестермен қоса, өндіріс саласын (жобалау, құрылыс, жөндеу, реконструкциялау, жаңарту, бұзу) және қызметтер саласын (тұрғын үй қорының ағымдық қызмет етуін қамтамасыз ететін қызмет түрлері) бірге қамтитын күрделі құрылым. Сонымен бірге тұрғын үй сферасында тауарлар, қызметтер және жұмыстар қайта бөлінеді. Тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарығының бірігуі тұрғын үй мүлік нарығын, яғни тұрғын үй нарығын, қалыптастырады. Тұрғын үй нарығының толыққанды жұмыс істеуі үшін, тұрғын үй қатынастарын қалыптастыратын барлық құрамдас элементтердің, мемлекеттің тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңдылықтары шеңберінде жұмыс істеулері талап етіледі. Тұрғын үй саласының тұрғын үй нарығының, тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарықтарынан тұратындығын көрсетті. Нарықтардың бұл түрлері бір-бірін толықтырады, бірақ әр түрлі айнымалыларға байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй нарығының құрылымының жүйесі 1 - сызбада көрсетілді.

Қолжетімді тұрғын үй нарығын қалыптастыру және дамытудың басты мақсаты тұрғындардың басым көпшілігінің тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыру, нарықтық және нарықтық емес принциптерде тиімді тұрғын үй сферасын дамыту және тиімділігін арттыру болып табылады. Осы аталған мақсатты жүзеге асыру тікелей үш приоритетті міндеттерді шешумен байланысты. Оның біріншісі, тұрғын үй нарығында ұсыныс көлемін арттыру жағдайларын құру болып табылады. Бұл міндетті шешу кезінде мемлекет өзінің тікелей функциясы аумақтық жоспарлауды ұйымдастыру, қалақұрылысы қызметі, техникалық реттеу және стандартизация, тұрғын үй нарығындағы монополияны жоюдан басқа, салалық нарықтарды, жер нарығын қалыптастыруға, қабатты құрылысты ынталандыруға қатысуы керек.

Екінші мәселелер кешені, тұрғындардың барлық категориялары үшін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасаумен байланысты. Осы мақсатта тұрғын үй алу мүмкіндігін арттыруды қамтамасыз етуші – тұрғын үй және жер ипотекасы, тұрғын үйді жалға алу құрылымын қалыптастыру, жеке тұрғын үй алуда атаулы көмек көрсету және ынталандыру, мемлекеттік реттеудің басқа да шараларын жүзеге асыруды қамтамасыз етуші тұрғын үй нарығының жаңа және жетілдірілген қызмет етуші институттарын құруды болжайды.

Міндеттердің үшінші бөлігі тұрғын үй экономикасының негізгі мәселелерімен байланысты. Оны шешу үшін қауіпті жағдайдағы тұрғын үйлерді жою, басқару тиімділігін арттыру, ресурсжинақтаушы технологиялар мен құралдарды ендіру, жеке-мемлекеттік серіктестікті дамыту кіреді.

Тұрғын үй нарығы - тұрғын үй объектісін тұрғызу, айналымға түсіру, қолдану және қаржыландыру сияқты нарықтық тетіктердің өзара байланысты жүйесі және тұрғын үй объектісін сату-сатып алу мәмлелерінің орындалумен бірге мүліктік құқықтардың тараптар арасында ауысуын қамтамасыз ететін құрылым.

Ескерту: Әдебиет көздерін зерттеу негізінде құрастырылған.

Сызба 1— Тұрғын үй нарығының құрылымдық жүйесі

Тұрғын үй нарығы және тұрғын үй қызметтері, жылжымайтын мүлікті қалыптастыратын ерекше функцияны орындайды, сондықтан олар өзара тығыз байланысты және сұраныс пен ұсыныс сияқты айнымалылардың жағдайына тәуелді. Тауарлардың сұранысы сияқты, баспанаға сұраныс тұрақты және жаппай сипат алмайды. Сонымен, тұрғын үй нарығындағы сұраныс әлеуметтік факторлардың әсерінен жиі өзгеріске ұшырап отырады. Нарықтың бұл түрінде тұрғын үй қорына деген сұраныс, оның ұсынымына тікелей тәуелді. Тұрғын үй сұранысына әсер етуші факторлар:

- экономикалық (тұрғындардың табыстарының өзгеруі, нарықтағы бәсекенің деңгейі, несиелік-қаржылық ресурстарға қол жетімділік, жалдық ақы ставкасы, құрылыстың өзіндік құны, коммуналдық қызметтер тарифі, баспана бағасы);

- әлеуметтік (баспанамен қамтамасыз етілу; тұлғаның тұтынушылық қалауларының өзгеруі, әлеуметтік топ );

- демографиялық (тұрғындар санының өзгеруі, халықтың білім деңгейілері, тұрғындар құрылымы мен адамдардың жас-мөлшері, көші-қон процестер, үйлену және ажырасу көрсеткіштері)

- қоршаған орта жағдайлары (экологиялық жағдай; инфрақұрылымның даму деңгейі; баспананың орналасқан жері; климаттық ерекшеліктер).

Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың қалыптасу ерекшелігі және мүліктің бағасының өзгеру реакциясы нарықтағы жалпы тенденцияны қалыптастырады. Тұрғын үй құрылысын ұлғайтуға немесе мүлік нарығындағы ұсынысқа төмендегідей факторлар ықпалын тигізеді:

- экономикалық (шикізат материалдары мен құрылыс өнімдерінің бағасы, тұрғындар табысы, инвестиция мөлшері, құрылыстағы шығындар, инвестициялаудың тәуекелі, көлік қызметтері, электрэнергия тарифі);

- ғылыми-техникалық (салалардағы технологиялық өзгерістердің қарқыны);

- саяси-құқықтық (қаржы-салық саясаты, әр түрлі жеңілдіктердің берілуі, жерді пайдалануда бақылау жасау, жал ақысының ставкасы, құрылыс нормалары мен ережелері, құқықтық нормалар мен ережелер).

Тұрғын үй нарығы - тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың қалыптасуы ретінде сипатталды. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі бағытта жіктелді: біріншіден - тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден - тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы. Бұл анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесін мынадай түрде көрсетуге болады: эконом сыныбындағы түрғын үйлер; бизнес сыныбындағы тұрғын үйлер; элит сыныбындағы тұрғын үйлер.

Тұрғын үй қоры нарығын екі деңгейде қарастырамыз: тұрғын үйдің бірінші нарығы және тұрғын үйдің екінші нарығы (мұнда қарапайым жобадағы және жақсартылған жобадағы галереялық үйлер мен подьезді үйлер кіреді).

Тұрғын үйлердің адам өмірі және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарлап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай.