*119624*

Т.С. Елисеева, аспирант кафедры «Экономика и менеджмент»,
А.С.Пуряев, д-р экон. наук, профессор

Камская государственная инженерно-экономическая академия (г.Набережные Челны, Россия)

Проблемы и стратегия развития жилищного строительства в Республике Татарстан

Республика Татарстан является лидером в Приволжском федеральном округе по объему строительства жилья и занимает 6 место в целом среди субъектов Российской Федерации. Жилье, помимо выполнения базовых функций, является средством накопления капитала, а также инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе. Одной из главных задач государства является стимулирование спроса на рынке жилья, потому что, влияя на спрос и повышая доступность приобретения жилья, опосредованно стимулируются предложение на рынке жилья, активность строительных организаций. Значительное внимание в Республике Татарстан уделяется не только вопросам обеспечения жильем наименее защищенных категорий граждан, но и развитию системы классической ипотеки, рефинансирования ипотечных кредитов и внедрению в практику новых ипотечных продуктов [1].

Проблемы в жилищном строительстве можно условно разделить на две группы: проблемы, влияющие на активность предложения на рынке жилья, и проблемы, влияющие на активность спроса на жилье.

К проблемам первой группы следует отнести:

- наличие административных барьеров при получении: исходно-разрешительной документации на строительство, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям, разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию;

- отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой;

- недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходит до 28 – 34 процентов годовых;

- сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60 – 70 процентов и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации;

- кадровая проблема в отрасли. В республике строительная отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в сфере девелопмента [3].

Ко второй группе недостатков, негативно влияющих на динамику спроса на рынке жилья, относятся:

- низкий уровень доходов населения;

- отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью;

- отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления отдельным гражданам жилья на условиях социального найма;

- отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, и развития системы стройсберкасс [3].

Для развития жилищного строительства в целях решения жилищной проблемы населения Татарстана была разработана инновационная программная политика создания благоприятного инвестиционного климата. Она основана на реализации «Республиканской программы развития жилищного строительства в Республике Татарстан». Главная задача государственной жилищной политики в Республике Татарстан направлена на комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, а именно на обеспечение реализации права улучшения жилищных условий граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде [1]. При реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда, по расчетным данным, будут высвобождены земельные участки общей площадью порядка 90–100 гектаров. Для эффективного вовлечения высвобожденных земель, занимаемых в настоящее время аварийным жилым фондом, в Республике Татарстан следует апробировать механизм предоставления их на торгах инвесторам с обременением:

- земельные участки предоставлять инвесторам под коммерческую жилую застройку;

- земельные участки предоставлять инвесторам на аукционах вместе с существующим аварийным фондом, при этом цена участка снижается с учетом обременения;

- инвестор обеспечивает снос аварийного фонда за счет собственных и/или заемных средств, сторонних инвестиций и включает стоимость затрат по сносу в стоимость жилья, которое будет им построено на данном участке [1].

Для обеспечения доступным жильем категорий населения с низкими доходами в Республике Татарстан на протяжении последних пяти лет реализуется Программа социальной ипотеки. Приоритет использования механизма социальной ипотеки для улучшения своих жилищных условий принадлежит работникам бюджетной сферы и работникам предприятий, участвующих в реализации указанной программы. Развитие ипотечного жилищного кредитования ориентировано на достижение двух основных целей: обеспечить доступность механизмов приобретения жилья; обеспечить низкую стоимость жилья.

В целях обеспечения жилищного строительства в Республике Татарстан необходимыми территориями застройки в ближайшие годы планируется реализовывать следующие практические мероприятия:

1) Формирование государственного резерва земель Республики Татарстан в целях обеспечения строительства жилья по социальной ипотеке, а также подготовки территорий и предоставления их на конкурсной (аукционной) основе организациям строительного комплекса и инвесторам для реализации проектов строительства жилья эконом-класса.

2) Вовлечение в хозяйственный оборот для целей жилищного строительства земельных участков на территории Республики Татарстан, находящихся в федеральной собственности.

3) Установление налоговых санкций в отношении собственников неэффективно использующих земельные участки [1].

Чтобы обеспечить требуемый рост объемов ввода жилья в жилищное строительство необходимо направить дополнительные инвестиции. Их источники ограничены и могут включать следующее:

- повышение уровня доходов населения, что является задачей макроэкономического уровня в масштабах всей страны;

- вовлечение в строительство жилья сбережений населения, которые хранятся в банках. Для этого необходимо, чтобы уровень роста цен на жилье превышал уровень процентной ставки по депозитам;

- привлечение средств инвесторов;

- государственная поддержка в виде прямых государственных инвестиций [1].

Таким образом, в соответствии с имеющейся государственной программой жилищное строительство в республике предположительно будет ориентировано в двух направлениях. Во-первых, на освоение имеющегося резерва территорий, имеющих потенциальную возможность жилой застройки, обеспечение которых инженерной инфраструктурой возможно с учетом минимального вложения бюджетных средств; на освоение территорий комплексной жилой застройки в рамках проектов комплексного освоения и развития территорий; на реализацию проектов жилой застройки, обоснованных наличием и перспективным размещением производительных сил. Во-вторых, жилищное строительство в республике следует направить на удовлетворение платежеспособного спроса населения, подкрепленного, в том числе и мерами государственной поддержки в отношении определенных категорий населения (механизм социальной ипотеки; субсидии на улучшение жилищных условий молодых семей, отдельных категорий граждан, ветеранов, инвалидов и молодых специалистов, работающих в агропромышленном комплексе).

По итогам 2011 года коэффициент доступности жилья для граждан Республики Татарстан составляет 2,96 года. Этот показатель превышает общероссийский уровень. Суть показателя состоит в том, что если в течение этого периода (2,96 года) все свои доходы семья из трех человек направляет исключительно на покрытие ипотечного кредита, то к концу срока она его полностью погашает и становится безусловным собственником стандартного жилья из расчета 54 кв.метра на подобную семью [1]. В итоге, в соответствии с Долгосрочной целевой программой «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011 – 2015 годы» в перспективе (2011-2020гг.) планируется достигнуть следующих объемов жилищного строительства на территории Республики Татарстан, представленных в таблице.

Таблица – Планируемые объемы жилищного строительства на территории Республики Татарстан на 2011 – 2020 г.г.[2].

Наим-ние показ-ля

Ед-ца изм-я

Факт

Прогноз

2010 год

2011 год

2012 год

2013 год

2014 год

2015 год

2016 год

2017 год

2018 год

2019 год

2020 год

Годовой ввод жилья

тыс.кв. метров

2027

2396

2480

2321

2555

2810

3000

3330

3663

3885

3957

Можно сделать следующий вывод, методы, применяемые в республике Татарстан для улучшения и развития жилищной политики, более усовершенствованы, в сравнении с российскими программами. Главная идея государственной поддержки в Татарстане – предоставление гражданам «имущественного», а не денежного, «кредита» (займа). Жилые дома (и квартиры в них) строятся за счет государственных ресурсов на государственной земле под руководством единого государственного заказчика-застройщика. Граждане проходят конкурсный отбор и заключают договора с лицом, уполномоченным государственным жилищным фондом. На условиях поэтапного выкупа граждане становятся собственниками построенного жилья. Применение такого приема позволяет снижать фиксированную цену приобретаемого гражданами жилья практически в 2 раза по сравнению с ценой жилья, приобретаемого на основе «ипотечного кредитования», причем без уменьшения «нормы прибыли» застройщика и строительных подрядных организаций. Главное преимущество заключается в следующем: граждане, приобретающие право на жилье по механизму, используемому в Татарстане и не способные выполнить свои договорные обязательства, утрачивают право пользования жильем (выселяются из квартиры) и получают возврат большей части денежных средств, уплаченных в порядке выкупа жилья. Граждане, приобретающие право на жилье по механизму «ипотечного кредитования», могут утратить право собственности на жилье (быть выселены из квартиры), утратить средства, уплаченные в погашение кредита, утратить разное движимое имущество, права на выплату страховой премии при утрате здоровья и могут превратиться в кабальных (пожизненных) должников [4].

Жилищно-строительная политика Татарстана носит в целом прогрессивный характер. К наиболее значимым результатам относятся: создание «Государственного резервного фонда земель при Президенте Республики Татарстан»; анализ распределения граждан по доходу и определение экономического критерия возможностей граждан в приобретении собственного жилья; отказ от ипотечного кредитования, и использование «имущественного кредита»; использование жилищно-строительной кооперации.

В целях соблюдения баланса между социальным и коммерческим жильем, основными направлениями жилищного строительства в среднесрочной перспективе в республике будут: строительство жилья по социальной ипотеке; строительство коммерческого жилья; индивидуальное жилищное строительство, а также предоставление социального жилья.

Литература

1. Долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011 – 2015 годы». URL: http://minstroy.tatarstan.ru/rus/discuss.htm (дата обращения: 27.05.2012).

2. Прогнозные показатели ввода жилья в Республике Татарстан на 2011 - 2015 годы в соответствии с требованиями ФЦП «Жилище».URL: http://minstroy.tatarstan.ru/rus/habitation_building.htm (дата обращения: 26.05.2012).

3. Постановление КМ РТ от 22 декабря 2010г. N 1091 «Об утверждении концепции развития жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011-2015 годов». URL: http://minstroy.tatarstan.ru/rus/documents/post.htm (дата обращения: 22.10.2012).

4. Мустафина Л.Р., Ланцов В.М. «Стратегия развития жилищного строительства в регионе (на примере Республики Татарстан)» Евразийский международный научно-аналитический журнал. Проблемы современной экономики, N2 (42), 2012. URL: http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=4109 (дата обращения: 18.10.2012).