К.е.н. Усик С.П.

Київський національний університет технологій та дизайну

Аналіз ринку готельних послуг України

Формування ринку готельних послуг в Україні почалося в першій половині 2000-х років. Спочатку основна увага як місцевих, так і іноземних інвесторів була спрямована на освоєння готельного ринку Києва. Поступово, з розвитком готельного бізнесу України, інтерес девелоперів почав зміщуватися і в бік регіональних міст, в першу чергу, великих ділових центрів країни (з населенням близько 1 млн. осіб), таких як Харків, Донецьк, Дніпропетровськ, Запоріжжя, Львів та інші, а також курортних зон Україна – АР Крим, Карпати, Одеса.

В останні роки докризового періоду (до другого півріччя 2008 року) ринок готельних послуг України характеризувався найбільш активними темпами розвитку, про що свідчить зростання кількості якісних об'єктів, розширення меж освоєння національного ринку, експансія міжнародних готельних операторів, а також поява і розширення національних мереж і операторів. У докризовий період ринок готельної нерухомості Україна вважався одним з найбільш перспективних серед ринків Східної Європи і країн СНД.

Починаючи з другої половини 2008 року в результаті впливу світової фінансової кризи, посилення монетарної політики в країні, погіршення загальної політичної та економічної ситуацій спостерігався значний спад ділової активності та скорочення обсягів туристичних потоків, під впливом чого розвиток ринку готельної нерухомості України істотно сповільнився, а в регіональних містах – і зовсім припинився. Світова фінансова криза внесла наступні корективи: різке підвищення рівня вакантності, особливо в готелях високого цінового сегмента, зміна структури попиту на послуги розміщення (підвищився попит на бюджетні готелі та мотелі середньої категорії), призупинення реалізації більшості проектів готельної нерухомості та перенесення термінів введення в експлуатацію на невизначений період.

Негативні явища мали місце до кінця 2009 року. З початку 2010 року, в результаті поліпшення загальної економічної ситуації в країні, поступового відновлення ділової активності, а також збільшення обсягів туристичних потоків, на ринку готельної нерухомості країни спостерігалося поступове відновлення позитивних ознак успішного розвитку. Сприятливим фактором для зазначених позитивних тенденцій був невисокий рівень розвитку готельного ринку України та його значний потенціал для подальшої експансії.

Окрім підвищення загального рівня попиту на послуги розміщення, у 2010 році спостерігалося також зростання попиту на додаткові послуги, що надаються в готелях – оренда конференц-залів, ресторанів, спа-послуги. Такі тенденції були характерні для ринку готельної нерухомості і в першому півріччі 2011 року.

Значно вплинув на активний розвиток сегмента готельної нерухомості чемпіонат Європи з футболу 2012 року, за вимогами організаторів якого міста, які проводили даний чемпіонат (Київ, Харків, Донецьк, Львів), повинні були забезпечити певну кількість готельних номерів різних категорій.

На даний момент серед основних типів готельних об'єктів, представлених на ринку України, можна виділити: готелі під міжнародним управлінням, готелі під місцевим управлінням, сервісні апартаменти, мотелі.

Відносно столиці України, то тут функціонують три готелі під міжнародним управлінням – Inter Continental, Hyatt Regency, Radisson Blu, інші готелі знаходяться під місцевим управлінням. З національних компаній слід згадати «Premier International» – готельного оператора, створеного для об'єднання українських готелів середнього та високого класу, що складається на сьогоднішній день з готельних мереж «Premier hotels» (готелі класу люкс) і «Accord hotels» (бізнес-готелі середнього рівня). В табл. 1 подано перелік об’єктів, що знаходяться під управлінням компанії «Premier International».

Таблиця 1

Об’єкти готельної нерухомості України

Об’єкт	Розміщення	Категорія	Номерний фонд
«Premier hotels»
Прем’єр Палац	Київ, центр	5 зірок	289
Космополіт	Харків	5 зірок	29
Ореанда	Ялта, набережна	4 зірки	114
Дністер	Львів, центр	4 зірки	150
Аврора	Харків, центр	4 зірки	37
Стар	Мукачево, центр	4 зірки	61
«Accord hotels»
Русь	Київ, цент	3 зірки	449
Юність	Одеса	3 зірки	143
Баккара (арт-готель)	Київ, на Дніпрі	3 зірки	208
Сапфір	Олександрія	3 зірки	22

Крім того, на ринку Києва функціонують два готелі – «Донбас Палас» і «Опера», які входять в міжнародну групу «Leading hotels of the world». В табл. 2 представлено основні об’єкти готельної нерухомості м. Києва.

Таблиця 2

Об’єкти готельної нерухомості м. Києва

Об’єкт	Розміщення	Катего-рія	Номе-рний фонд	Рік відкриття/ рекон-струкції
Inter Continental	Вул. Велика Житомирська, 2а	5 зірок	272	2010
City Park Hotel Kiev	Вул. Воровського, 20а	3 зірки	23	2010
Баккара (арт- готель)	Венеціанський острів, Гідропарк	3 зірки	208	2010
Royal City Hotel	Вул. Дмитріївська, 13а	3 зірки	20	2010
Продовження табл. 2
Inter Continental	Вул. Велика Житомирська, 2а	5 зірок	272	2009
Hyatt Regency Kiev	Вул. Алли Тарасової, 5	5 зірок	234	2007
Прем’єр Палац	Б-р. Тараса Шевченко 5-7/29	5 зірок	289	1909/2005
Опера	Вул. Богдана Хмельницького,53	5 зірок	140	2006
Radisson Blue	Вул. Ярославів Вал, 22	4 зірки	255	2005
Рів’єра	Вул. Сагайдачного, 15	4 зірки	80	2007
Подол Плаза	Вул. Констянтинівська, 7а	4 зірки	57	1860/2006
Київський	Вул. Госпітальна, 12	4 зірки	340	1990/2006
Дніпро	Вул. Хрещатик ½	4 зірки	186	1964/2006
Національний	Вул. Липська, 5	4 зірки	73	1982/1997
Перлина Дніпра	Вул. Нікольсько- Слобідська, 1	4 зірки	33	2003

У структурі пропозиції об'єктів готельної нерухомості, як і раніше, переважають бюджетні готелі і готелі середньої цінової категорії, частка яких складає більше 75% готельного ринку Києва (рис. 1). Більшість даних об'єктів представлені реконструйованими готелями, які не завжди відповідають всім сучасним вимогам щодо об'єктів готельної нерухомості.

Рис.1. Структура ринку готелів залежно від категорії, 2011 рік

Відбулися певні зміни і в законодавстві щодо готельного ринку України. Так, в серпні 2010 року було прийнято Закон «Про внесення змін до деяких законів України щодо розвитку та підготовки готельної інфраструктури до проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу». Відповідно до цього закону готелі, які були реконструйовані, побудовані і введені в експлуатацію до 1 вересня 2012 року звільняються від сплати податку на прибуток протягом наступних 10 років. Однак, враховуючи, що термін будівництва об'єкта готельної нерухомості в середньому складає від 2 до 3,5 років, ймовірність введення нового об'єкта готельної нерухомості дуже невелика. Можливим є завершення будівництва вже розпочатого об'єкта або проведення редевелопмента існуючої будівлі. Таким чином, значна кількість об'єктів, проекти яких знаходилися на початковій стадії розвитку, не потрапили під дію цього закону і не були реалізованими за підтримки держави.

Як зазначалося, на ринку Україні функціонують сервісні апартаменти. Дані об'єкти нерухомості орієнтовані на середньо та довгострокове проживання. Попит на них формують, як правило, бізнесмени, які мають тривалі відрядження, і іноземні співробітники, які тимчасово працюють в Україні.

На даний момент розвиток даного сегмента нерухомості відбувається дуже повільними темпами, що пояснюється: більш тривалим періодом окупності і низьким рівнем доходності (порівняно з готелями та іншими типами нерухомості); істотною недостачею якісних готелів (пріоритет у розвитку нового проекту на даний момент віддається готелям); високим рівнем конкуренції з об'єктами житлової нерухомості (що пояснюється різницею у вартості проживання - оренда квартири буде обходитися значно дешевше сервісних апартаментів).

На сьогоднішній день до професійних сервісних апартаментів на ринку України можна віднести апарт-готелі Senator Apartments, Sherborne Guest House, а також Greguar Apartments, які відповідають основним вимогам до об'єктів нерухомості даного типу (табл. 3).

Таблиця 3

Професійні сервісні апартаменти на ринку України

Об’єкт	Розміщення	Номерний фонд
Senator Apartaments- City center	М. Київ,вул. Пирогова, 6	26
Senator Apartaments- Executive Court	М. Київ,вул. Дмитріївська, 62/20	35
Sherborne Guest House	М. Київ,вул. Січневий пров. 9	16
Greguar Apartments	М. Київ,вул. Червоноармійська 67/7	45

Крім того, в Україні до апарт-готелів відносять такі об'єкти, як готелі «Аташе» і «TISO», під управлінням компанії «Український Готель-Сервіс» (м. Київ), «Аркада» (м. Одеса), «Respect Hall» (селище Кореїз, АР Крим), «Шале Грааль» (м. Трускавець) та ін.

Однак до професійних сервісних апартаментів дані об'єкти віднести не можна, так як вони не відповідають основним вимогам до об'єктів даної категорії (неповний перелік послуг, відсутність кухні, низький рівень внутрішнього оснащення апартаментів та ін.). Таким чином, на даний момент ринок сервісних апартаментів в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку. У докризовий період ряд міжнародних операторів висловлювали інтерес до відкриття сервісних апартаментів, проте на даний момент практичні дії щодо відкриття нових об'єктів в даному сегменті не простежуються.

В останні роки в Україні почав розвиватися ринок мотелів. Однак формат українських мотелів значно відрізняється від прийнятого у міжнародній практиці. На сьогоднішній день в Україні до даної категорії відносять невеликі готелі (міні-готелі) з номерним фондом, що не перевищує 20 номерів, і включає в себе різні категорії номерів. Вони пропонують клієнтам певний спектр готельних послуг: ресторани, конференц-зали, що в корені суперечить міжнародній практиці, згідно з якою в мотелях повинні бути номери однієї категорії, і додаткові сервісні послуги в них не передбачені. Також в Україні досить часто до категорії мотелів відносять об'єкти нерухомості, які розташовані в межах міста, а не за містом, уздовж автострад.

Об'єкти нерухомості, які найбільшою мірою відповідають поняттю мотелі на території Україні, переважно розташовані в курортних зонах країни, в першу чергу в Західному регіоні, в тому числі в Карпатах, АР Крим, Одеській області. На основних трасах і магістралях країни кількість таких об'єктів є мінімальною.

Основною причиною незначної кількості мотелів в їх класичному розумінні є відсутність чіткої класифікації, стандартів і регуляторної бази, спрямованої виключно на цей вузький сегмент. У зв'язку з цим у нашій країні не є можливим точно визначити попит та пропозицію на даний вид нерухомості.

Отже, ринок мотелів в Україні на сьогодні не сформований і в класичному розумінні вони на місцевому ринку практично відсутні. Розвиток даного сегмента слід починати, в першу чергу, із встановлення чіткого розмежування між мотелями і готелями, а також розробки певного набору обов'язкових вимог і стандартів, яким повинен відповідати об'єкт нерухомості даного типу.

Підводячи підсумок, можна сказати, що на даний момент ринок готельної нерухомості характеризується досить активними темпами розвитку. Увага девелоперів та інших гравців ринку готельної нерухомості сфокусована на реалізації готелів, тому активізація розвитку сегмента сервісних апартаментів і мотелів найближчим часом спостерігатися не буде.

Оскільки на ринку готельної нерухомості України відчувається значна нестача якісних об'єктів, ринок характеризується значним потенціалом для розвитку. У зв'язку з цим багато компаній, у тому числі міжнародні, розглядають Україну, в якості потенційно пріоритетного ринку для освоєння. Враховуючи значну нестачу якісних об'єктів готельної нерухомості, а також досить динамічне зростання ділової активності в країні, можна говорити про позитивні перспективи розвитку даного ринку.