Разіна Оксана Павлівна

Викладач кафедри фінансів суб’єктів господарювання і страхування

Тернопільський національний економічний університет

Теоретичні основи та проблеми функціонування ринку нерухомості України

Не зважаючи на те, що сьогодні в Україні відбувається динамічний розвиток ринку нерухомості, останній ще перебуває на стадії становлення. Сучасний стан ринку нерухомості віддзеркалює всі проблеми економіки, адже він активно взаємодіє з іншими видами ринків (споживчих товарів, факторів виробництва, інвестицій, кредитних зобов’язань та ін.) та впливає на них.

На становлення вітчизняного ринку нерухомості значно вплинув перехід від адміністративно-командних до ринкових засад господарювання (виникнення ринку нерухомості відбулось у результаті масового переходу нерухомості з державної власності у приватну).

Особливістю українського ринку нерухомості є істотні відмінності між його регіональними і локальними ринками, що відрізняються між собою рівнем цін та ризиків, забезпеченістю фінансовими ресурсами та ефективністю інвестицій, рівнем розвитку та соціальною стабільністю тощо. Разом з тим, даний ринок являє собою перспективну сферу для інвестування капіталу.

Ринок нерухомості через ринкові механізми та державне регулювання забезпечує:

- створення нових об’єктів нерухомості;

- передачу прав на нерухомість;

- встановлення рівноважних цін на об’єкти нерухомості;

- управління об’єктами нерухомості;

- інвестування в нерухомість.

Операції, що здійснюються з нерухомим майном можуть бути:

- зі зміною власника (купівля-продаж, обмін, дарування, спадкування);

- з частковою чи повною зміною складу власників (приватизація, націоналізація, розподіл власності);

- без зміни власника (управління, експлуатація, оренда, інвестування в нерухомість, передача в господарське відання чи оперативне управління, розвиток нерухомості тощо).

Можна виділити наступні особливості сучасного ринку нерухомості: низька ліквідність, циклічний характер, високий ступінь регулюючого державного впливу, наявність вартісної оцінки об’єкта нерухомості і її зростання з плином часу, високий рівень трансакційних витрат, обмежене число продавців та покупців об’єктів нерухомості.

Одними з невід’ємних характеристик будь-якого ринку є попит і пропозиція та їх співвідношення. До основних факторів, що впливають на попит і пропозицію на ринку нерухомості можна віднести наступні:

- економічні (рівень доходів фізичних та юридичних осіб, доступність фінансових ресурсів, рівень орендної плати, тарифи на комунальні послуги, вартість будматеріалів та будівельно-монтажних робіт);

- соціальні (зміна чисельності населення – демографічна ситуація в країні, міграція);

- адміністративні (зональні обмеження, рівень оподаткування);

- екологічні (екологічне розташування об’єктів нерухомості, погіршення чи покращення екологічної ситуації в регіоні).

Окрім названого, на величину попиту і пропозиції впливають й історичні фактори (час побудови), стан інфраструктури та об’єктів соціально-культурної сфери в районі розміщення об’єкта нерухомості, а також політичні, національні, культурні фактори, традиції і стереотипи поведінки, які мають значний вплив на очікування і переваги учасників ринку, а отже і на попит та пропозицію.

Ще однією особливістю ринку нерухомості є необхідність постійного виконання регламентуючих, управлінських функцій, адже кожен об’єкт нерухомості, незалежно від функціонального призначення постійно потребує проведення певних управлінських процедур (комунального обслуговування, поточного ремонту та технічної експлуатації, контактів з орендарями та ін.). Якість управління об’єктами нерухомості складає значну частину його функціональних характеристик і значно впливає на ціну об’єктів та їх конкурентоспроможність.

Зважаючи на важливе місце нерухомості в складі економіки держави, необхідно виділити ряд причин, що перешкоджають ефективному функціонуванню вітчизняного ринку нерухомості:

- відсутність чіткого та прозорого законодавства;

- недостатньо розвинений фондовий ринок;

- недоступність довгострокових кредитних ресурсів у банках та інших небанківських кредитних установах і неможливість рефінансування довгострокових кредитів;

- недосконале інформаційно-статистичне забезпечення суб’єктів ринку нерухомості;

- складність схем державного регулювання, надмірна зарегульованість ринку нерухомості.

Для покращення стану ринку нерухомості України, його подальшого активного розвитку та функціонування необхідно:

- вдосконалити нормативно-правову базу, яка належно регулюватиме процеси на ринку нерухомості та гарантуватиме законодавчий захист прав учасників ринку;

- розвивати ринок іпотечного кредитування, що дасть змогу мобілізувати фінансові ресурси і спрямовувати їх у різні галузі народного господарства, в тому числі й у житлове будівництво;

- сприяти покращенню інвестиційного клімату в державі;

- створити та налагодити функціонування дієвої системи інформаційно-статистичного забезпечення ринку нерухомості;

- здійснити інституційне реформування ринку, що сприятиме зниженню трансакційних витрат при здійсненні угод з нерухомістю та підвищенню відповідальності професійних учасників ринку.

Необхідність розв’язання нагальних питань щодо ефективного функціонування ринку нерухомості України свідчить про потребу подальших досліджень з даної проблематики.