Стадченко Надія Миколаївна

Національний технічниий університет України

«Київський політехнічний інститут»

Ринок заміської нерухомості в умовах невизначеності

На відміну від Європи й інших країн світу ринок заміської нерухомості України є досить молодим. Він одержав помітний розвиток тільки протягом останніх 15-20 років. Для українців завжди були притаманні приміські поселення, але в період Радянської України дана тенденція була дещо змінена, так як постійно зростала кількість міських жителів. Зараз ситуація змінюється, тому що поступово відбувається розширення умовних кордонів міст, що є однією з причин росту попиту саме на високоякісне сучасне заміське житло.

Розвиток цих параметрів зумовлює актуальність дослідження тенденцій, перспектив та особливостей розвитку ринку житлової заміської нерухомості.

На одержання результатів дослідження вплинули думки провідних експертів ринку заміської нерухомості, аналітичні звіти консалтингових компаній, публікації по даній темі у періодичних виданнях «Инвестор Украина» та Інтернет портали дослідження ринків нерухомості РБК-України та Росії; інші Інтернет ресурси.

Мета і завдання дослідження: узагальнення отриманої інформації по ринку котеджів України, прогнозування перспектив розвитку даного сектору української економіки; виконується за допомогою проведення паралелі з російським ринком.

Об’єктом дослідження є ринок котеджних селищ України.

Використано метод кабінетних досліджень із застосуванням системного аналізу, тобто шляхом опрацювання аналітичних звітів консалтингових компаній, ознайомлення з провідними думками експертів даного сектору економіки, опрацювання матеріалів в періодичних виданнях та Інтернет ресурсах.

Було застосовано метод аналогій, який полягає в порівнянні даного ринку з аналогічним ринком на території іншої держави. Тому необхідно відзначити те, що багато ринків Росії й України дуже схожі між собою. Часто тенденції, які можна прослідкувати на російському ринку, у майбутньому відбуваються в Україні, тому в даній статті робиться спроба визначити можливі варіанти розвитку українського ринку заміської нерухомості, проводячи паралель саме із ринком Росії.

Поняття «коттеджне селище» існує як в Україні, так і в Росії порівняно недавно. Саме тоді, в кінці 90-х, з’явились люди, які вирішили жити за містом. Стабілізація економіки, зростання доходів стали основними факторами зростаючого попиту на заміську житлову нерухомість як під Києвом, так і під Москвою.

Можна говорити про подібність структури ринку по типах пропонованих котеджів України й Росії, що можна підтвердити схожістю структури ринку котеджних забудов.

Наприклад, пропозиція селищ по сегментах ринку котеджів Росії в першому півріччі 2007 року виглядало наступним чином [6]:

· Економ-клас – 30%;

· Бізнес-клас – 51%;

· Преміям-клас – 19%.

Що приблизно відповідає структурі пропозиції на ринку професійних котеджних селищ по типам котеджів України.[1]:

· Котеджи економ-класу – 32%;

· Котеджи бізнес-класу – 50%;

· Котеджи еліт-класу – 18%.

Цей факт свідчить про подібність ринків двох країн між собою й те, що український ринок багато в чому повторює тенденції російського ринку, тому можна говорити, що ситуація, яка відбувається в Росії на даний момент, в майбутньому може бути присутньою і в Україні.

Для порівняння: можна сказати, що за даними статистики сьогодні більше 80% москвичів воліли б жити у власному будинку, а не в багатоквартирному блоці. У Києві ця цифра близько 55 %, що говорить про те, що варто очікувати подальшого росту попиту саме на заміську нерухомість України.[3]

Рис.1 Кількість бажаючих жити за містом серед киян.

В найближчому майбутньому очікують розширення кордонів Москви за межі МКАД. Цей процес уже почався й в Україні. Найбільш активно цю тенденцію можна прослідкувати під Києвом. Сьогодні в київській області налічується близько 120 селищ:

· повністю готові до реалізації 32;

· на стадії будівництва перебувають 49 котеджних селищ.

Тобто можна говорити про поступове розширення кордонів столиці України.[6]

На даний момент на ринку існують проблеми, які в першу чергу пов'язані з фінансовою кризою. Слід відмітити те, що найбільше ризикують девелопери, які затягнули час будівництва й сьогодні намагаються добудувати й здати в експлуатацію той об'єкт, що був закладений у проект сім років тому й на сьогоднішній день абсолютно неадекватний існуючому попиту, а також інвестиційні проекти, оскільки в них використаються позикові засоби.[1]

Позначається на ринку й криза іпотеки, бо сегмент житла в котеджних селищах на первинному ринку нерухомості, прямо залежить від умов іпотеки.

Продажі в котеджних селищах продовжують знижуватися. І якщо влітку багато гравців ринку називали відтік покупців сезонним, то тепер уже відкрито говорять про складності з реалізацією домоволодінь. Одночасно рентабельність селищ як бізнесу значно знизилася.

Скільки точно проектів зараз заморожено в абсолютних цифрах, зараз підрахувати досить складно. Експерти зазначають, що багато проектів заморожено через недолік фінансування. Відсотків 50-60% із проектованих селищ відклали своє будівництво до 2009 р. Але, незважаючи на нелегке становище, вартість домоволодінь не знижується. Також спостерігається ріст цін на земельні ділянки з динамікою в 1,2-1,4% щомісяця.

Приблизні й цифри падіння продажів. За даними аналітичної компанії SV Development, зараз в Україні до 85% котеджних селищ зіштовхнулися з істотними проблемами із продажем домоволодінь, а більше 50% проектів на грані повного припинення фінансування як з боку банків, так і кінцевих покупців. "Продажі цього року неабияк зменшилися, відсотків на 10-15 у порівнянні з минулим роком. Купівельний попит знизився, і платоспроможність громадян, які раніше готові були розглядати покупку котеджів у кредит, також зменшилася. Реальні продажі ведуться в 40 селищах із загальною сукупністю близько 4 тис. домоволодінь.

Відзначають, довго та стагнація, яку ми спостерігаємо, довго тривати не може, так як у заміській нерухомості свої покупці, які менш залежать від загальної ситуації на ринку, тому по оцінках експертів до весни накопичений відкладений попит спровокує сплеск активності в сегменті заміської нерухомості.

Слід зауважити й те, що в Росії протягом останніх років планомірно скорочується середня площа котеджу.[4]

Що стосується України, то тут простежується та ж тенденція, коли клієнти бажають купувати невеликі будинки, але з більшою земельною ділянкою.[1] Серед потенційних покупців найбільш популярністю користуються будинки площею 150-250 кв. м., з невеликою земельною ділянкою.

Позначається на ринку й криза іпотеки, бо сегмент житла в котеджних селищах, прямо залежить від умов іпотеки[3].У зв’язку з цим є загроза зменшення попиту саме в економ-класі, бо даний сектор котеджного ринку найбільш залежний від стану іпотечного ринку.

Прогнозують, що протягом цього й наступного року буде йти поступове коректування ринку житлової нерухомості, у тому числі заміської. Криза стане оздоровчою процедурою для ринку, допоможе йому очиститися від спекулятивної складової, від "неліквіду", урегулювати й наблизити до реальності ціноутворення. Що, у свою чергу, залучить до ринку реальних покупців, а не перекупників.[1]

Необхідно очікувати, як і на російському, так і на українському ринку котеджних селищ зменшення середньої площі котеджів, які пропонуються на ринку.

Прогнозується зменшення попиту в економ-класі, що пов’язано з іпотечною кризою.

На розвиток ринку котеджів України суттєвий вплив має фінансова криза, у зв’язку з якою можуть відбутись зміни в структурі попиту на ринку, а саме: зменшення попиту в економ-класі, зростання - в бізнес-класі та стабілізація еліт-класу.

Слід відмітити й те, що багато із запланованих проектів не зможуть бути реалізовані, так як будуть продаватися тільки успішні селища, які матимуть грамотно продуману концепцію й цінову політику.

Література:

1. Интернет-журнал «Инвестор-украина». [Электронный ресурс].- http://investor.net.ua/

2. Обзор рынка коттеджных поселков. [Электронный ресурс].- http://toprealty.com.ua/article/out_of_town/40

3. Коттеджные поселки Киевской области: реалии и прогнозы на 2008 г. [Электронный ресурс].- http://www.parkhouse.com.ua/

4. Тенденции и перспективы рынка коттеджных поселков Подмосковья [Электронный ресурс].- http://www.irn.ru/articles/16554.html

5. http://ners.ru/

6. Жилая недвижимость Москвы и Московской области. [Электронный ресурс].- http://www.opin.ru/p/mandmo.html

7. Загородная недвижимость. [Электронный ресурс].-

http://www.prodazha.net.ua/

8. Загородное жилье – надежные инвестиции?. [Электронный ресурс].- http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/10/16/15747618

9. Дачные проблемы. [Электронный ресурс].- http://www.rbcdaily.ru/2007/02/15/realty/265634