Мовилэ Л. К.
Филиал Российского
государственного гуманитарного университета
в г. Твери, Россия
Риски ипотечного
кредитования
Ипотека - это залог недвижимости, при котором
закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника[i].Залог
побуждает должника к надлежащему исполнению обязательства, а при нарушении
обязательства гарантирует защиту интересов кредитора[ii].
В настоящее время мы много слышим о том, что ипотека – это удобный и выгодный
кредит при решении жилищного вопроса и почти ничего не знаем о рисках данного
кредитования. К источникам рисков относятся состояние
макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика
государства, динамика стоимости недвижимости и т. д. При ипотечном
кредитовании рискуют не только заёмщики, но и кредиторы. Рассмотрим наиболее
важные кредитные риски как для тех, кто берёт кредит, так и для кредиторов.
Во-первых, выделяют кредитный риск, то есть риск того, что
клиент не исполнит финансовые обязательства полностью или вовремя, как ожидается
или описано в кредитном договоре, результатом чего могут стать финансовые
потери для банка. По словам американского финансиста Питера Роуза кредитный
риск – это «прежде всего вероятность того, что стоимость части активов банка,
представленная суммой выданных кредитов, уменьшится или будет сведена к нулю
либо фактическая доходность от данной части активов окажется значительно ниже
ожидаемого расчетного уровня»[iii].
Для того чтобы минимизировать ущерб при данной ситуации необходимо правильно
выбрать технологии и инструменты кредитования. Существенными факторами снижения
риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных
платежей от уровня доходов семьи[iv].
Необходимо правильно оценить стоимость недвижимости и кредитоспособность заёмщика.
Впоследствии кредитный риск будит уменьшаться по мере накопления выплат по
кредитному долгу. Нужно отметить, что досрочные платежи являются также
серьёзным риском для банка, поскольку они снижают доходность сделки и требуют
поиска новых объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация
на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.
Во-вторых, выделяют процентный риск или риск процентной ставки.
Процентный риск – это риск возможного снижения чистого процентного дохода вследствие
негативного непредвиденного изменения процентных ставок на рынке,
чувствительности активов и обязательств к колебаниям рыночной конъюнктуры,
последствием чего может стать снижение рыночной стоимости капитала кредитной
организации[v].
В результате изменения процентных ставок по различным причинам, например в
связи с неправильным выбором технологий и инструментов банк рискует
недополучить прибыль в будущем. Кроме того, в случае
снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения
кредита заемщиком[vi]. Заёмщик стремится досрочно погасить кредит для того, чтобы
получить кредит под меньшую процентную ставку. В случае повышения кредитной
ставки заёмщику приходиться тратить большую часть своего дохода на выплаты
банку. Существенному снижению данного риска служит правильный
расчет процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной процентной
ставки.
Если
кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то
изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по
кредиту в общем доходе[vii].
В этом и заключается содержание риска валютного курса. Для
предотвращения данного риска необходимо брать кредит в той валюте, в какой вы
получаете заработную плату.
Риск ликвидности является риском кредитора. Данный
риск возникает тогда, когда при наступлении времени исполнения своих долговых
обещаний у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает
средств для оплаты своих обязательств[viii].
К причинам возникновения риска ликвидности относятся: изменения рыночной
конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое
изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах,
несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура
активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует определение
возможной потребности банка в средствах и стратегии мобилизации ресурсов с
определением источников и затрат[ix].
Рыночный риск может появиться при резком падение цен на недвижимость. Рыночный риск – это
риск изменения значений параметров рынка, таких как процентные ставки, курсы
валют, цены акций или товаров[x]. Данный риск является негативным фактором для
заёмщика, поскольку приобретая недвижимость в кредит, он рассчитывает, что
стоимость на неё не уменьшится. При оценке данного риска следует заметить, что
в России на фоне небольших доходов населения цены на жильё заметно поднялись. Это может
способствовать резким изменениям на рынке недвижимости.
Можно выделить риск утраты
трудоспособности, который относится к заёмщику. В данном случае заёмщик
не может погасить кредит, в связи с тем, что он перестаёт получать доход. Утрата трудоспособности
относится к рискам, возникающим по не зависящим от человека причинам, однако ее
последствия влекут за собой значительные финансовые расходы[xi].
Для защиты заёмщика от данной проблемы необходимо производить обязательное
страхование жизни и здоровья.
Наряду
с вышеперечисленными рисками выделяют также имущественные риски,
то есть риски, имеющие непосредственное отношение к объекту
залога. Имущественные
риски – это риски, связанные с возможностью потерь имущества по
различным причинам: кражи, диверсии, халатность, перенапряжения технической и
технологической систем, порчи и т.п[xii].
В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не
исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости[xiii].
Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости.
Оценивая вышеперечисленные риски, можно
сделать следующие выводы. При ипотечном кредитовании рискуют обе стороны:
заёмщик и кредитор. Для того чтобы избежать рисков при ипотечном кредитовании
необходимо производить обязательное страхование основных видов рисков. По закону[xiv]
заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного
уничтожения. Однако банки, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно
страховал свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права
собственности на жилье (титул), при этом срок ипотечного страхования должен
быть равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.
[i] Борисов А. Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 2003. 895 с.
[ii] Маковский А. Л. Обеспечение исполнения обязательств / Гражданский кодекс РСФСР. Комментарий. М.: Юрид. лит., 1981. С. 245; Певзнер А. О залоге // Экономика и жизнь. 1992. № 29.
[iii] Питер С. Роуз. Банковский менеджмент. М.: Дело Лтд, 2000.
[iv] Риски при ипотечном кредитовании. URL: http://calculator-ipoteki.ru/?p=444 (21.11.2012)
[v] Лаврушин О. И., Валенцева Н. И. Банковские риски. М., 2007.
[vi] Ипотечные риски. URL: http://www.rusipoteka.ru/press/m2-4.htm (21.11.2012)
[vii] Риски при ипотечном кредитовании. URL: http://calculator-ipoteki.ru/?p=444 (21.11.2012)
[viii] Королёв О. Риски кредитования: чего опасаются заемщики и банки? URL: http://www.realtypress.ru/archive/2011/07/04/
[ix] Иода Е. В., Иода Ю. В., Мешкова Л. Л., Болотина Е. Н. Управление предпринимательскими рисками. Тамбов: ТГТУ, 2002.
[x] Сотникова Ю., Васютович А. Рыночный риск: измерение и управление. URL: http://www.finrisk.ru/markart.html (21.11.2012)
[xi] Челухина Н. Страхование риска утраты трудосособности // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 42.
[xii] Паштова Л.Г. Риск-менеджмент на предприятии // Справочник экономиста. № 5. 2003.
[xiii] Риски при ипотечном кредитовании. URL: http://calculator-ipoteki.ru/?p=444 (21.11.2012)
[xiv] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.