Экономические науки/ Экономика сельского хозяйства

Ст.викладач Кудінова О.Г.

Східноєвропейський університет економіки і менеджменту, м.Черкаси

Зарубіжний досвід економічної оцінки земельного потенціалу

Оцінка земель сільськогосподарського призначення є складною комплексною проблемою і важлива не тільки для сільського господарства але і для економіки країни в цілому.

Серед вітчизняних, провідних зарубіжних науковців, вчених, які вивчають питання оцінки землі є: Лаврик У.В., Андрійчук В.Г., Алексійчук В.М., Дем’яненко М.Я, Антонов В.П., Карнаухова О.С., Лойко П.Ф. та ін.

Метою даного дослідження є вивчення зарубіжного досвіду економічної оцінки земельного потенціалу та застосування його у вітчизняній практиці.

Розвитку і становленню сучасної методології оцінки землі передує багатовікова практика і розвиток теорії землекористування за кордоном.

На початку ХХ ст. всі західноєвропейські держави при проведенні землеоціночних робіт слідували принципам та методам кадастрів минулого.

В роки першої Світової війни роботи щодо оцінки землі майже були припинені та відновлені тільки після її закінчення.

В деяких державах кадастр довелося створювати заново (Латвія, Естонія, Литва, Польща), в інших – роботи обмежувалися оновленням старих кадастрів (Франція, Швейцарія).

Розглянемо сучасний розвиток методів оцінки землі в Росії, Німеччині, Великобританії, Канаді, Іспанії, Швейцарії, Казахстані, Білорусії.

Росія історично була аграрною країною. В центрі її соціально-економічної політики завжди знаходилися земельна власність і земельні відносини, а землеоціночна діяльність була одним з головних напрямків державної політики. Оцінка землі, її види і форми, підходи і методи формувалися впродовж декількох століть.

На сьогодні існує розроблена і затверджена методика, переважно заснована на методі капіталізації доходу, для цілей масової оцінки сільськогосподарських угідь. Дана методика лягла в основу методичних рекомендацій щодо оцінки сільськогосподарських земель, розроблених інститутом РосНІІземпроект [4].

У Німеччині з 1965 р. проводиться оцінка земель сільськогосподарських підприємств з обліком їх спеціалізації.[5] Процес оцінки ділиться на два етапи: агрокліматична та економічна оцінка.

Спочатку визначається цінність (потенціал) земельної ділянки окремо для ріллі і природних пасовищ. Для цього використовуються відносні оцінки земельных ділянок. Оцінки в балах відображають відносну родючість ділянки відповідно “еталонної” ділянці, тобто ділянці з оцінкою в 100 балів. Надалі отримані оцінки відносно земельної ділянки уточнюються у відповідності з економічними і організаційно-виробничими чинниками: розташування щодо транспортних комунікацій і ринків збуту, рівень і можливості механізації, рівень цін і заробітної плати в даній місцевості та ін. Вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення певного господарства виражається в капіталізації об'єктивного чистого доходу.

Система оцінки земель у Великобританії [3] ділиться на два етапи. В якості першого етапу оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться агрокліматична оцінка. Основним критерієм віднесення земель до того чи іншого виду слугують відмінності в кліматичних умовах, якості грунтів, місцезнаходженні та рельєфу. Після оцінки земель за природними факторами здійснюється економічна оцінка в рамках виділених на першому етапі видів земель, яка базується на показнику стандартної чистої продукції. Вартість земельної ділянки розраховується шляхом капітализації вартісної величини чистої продукції.

У Канаді оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення як і у Великобританії, і в Німеччині проводиться в два етапи [1].

Спочатку здійснюється так звана агрокліматична оцінка, де враховуються наступні чинники, як клас придатності земель для сільськогосподарського використання відповідно до классификації, прийнятої при інвентарізації земель, характер і інтенсивність використання землі у фермерському господарстві, місцезнаходження земель у межах муніципалітету, спеціального району, меліоративного округу, сільськогосподарського земельного резерву. Необходімо відзначити, що специфіка оцінки така, що всі вказані вище відомості відображаються на уніфікованих польових картках, а потім на підставі вказаних в цих картках даних проводиться розрахунок вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення на базі капіталізованого доходу отриманого з ділянки.

В Іспанії оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення поділена на три етапи [2]. Спочатку на рівні регіону проводиться визначення списку вирощуваних культур і оцінка різних класифікацій згідно можливої інтенсивності виробництва кожної культури в даному регіоні.

На другому етапі розроблена раніше шкала оцінки вирощуваних культур і інтенсивності виробництва доводиться до рівня муніципалитета з урахуванням його специфічних природних і грунтових умов. Третій етап відповідає індивідуальній оцінці земельних ділянок. Отримання вартості грунтується на капіталізації доходу, що отримується з земельної ділянки, при ставці 3% прибутковості вирощуваних культур, при різній продуктивності земель. Розрахунок прибутковості видів культур проводиться таким чином: з доходу отриманого від вирощуваної продукції вычитаютьсявіднімаються витрати на виробництво даного виду продукції.

У Швейцарії [7] для оцінки сільськогосподарських земель застосовують наступний алгоритм: якщо несільськогосподарські землі оцінюють за ринковою вартістю (методом порівняння продажів), відповідно сільськогосподарські – за капіталізованим чистим прибутком (методом земельної ренти), при даному етапі передує агрокліматична оцінка.

У Казахстані [6] вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначається шляхом капіталізації рентного доходу виходячи з таких показників: вартості валової продукції з 1 га (оціночна продуктивність); витрати виробництва на 1 га; розрахункового рентного доходу з 1 га; ставки капіталізації.

У Білорусії [8] оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначения базується на основі бонітуванні грунтів, що визначає відносну їх придатність для обробітку сільськогосподарських культур, і технологічних властивостей землі як засобу виробництва з розрахунком (по відношенню до середніх і гірших умов країни) нормативного чистого доходу, що отримується з одного гектара, який капіталізується. Таким чином, оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться в два етапи: перший етап – агрокліматична оцінка, другий етап –економічна оцінка.

У таких країнах ЄС, як Франція та Італія процедури оцінки земель на основі продуктивності (доході) були розроблені кілька десятиріч тому, і в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін не зазнали.

На основі огляду зарубіжної теорії і практики можна виділити головні напрями в підходах щодо оцінки земельных ділянок сільськогосподарського призначення. Виходячи з великої складності і багатогранності та специфіки проблеми, об’єднує їх єдина основа – земля, яка у всіх підходах виступає як засіб виробництва, а отже, в основі оцінки лежить потенційна можливість виробляти продукцію.

Жодна вітчизняна методика не розглядає як об'єкт оцінки – земельну ділянку. Крім цього у матеріалах розглядається тільки частина сільськогосподарських земель – сільськогосподарські угіддя. Не дивлячись на різноманіття запропонованих методів оцінки земель, переважна більшість дослідників єдині в тому, що основа оцінки – агрокліматична оцінка, тобто вивчення температурного режиму, якості і типу грунтів, врожайності і, як наслідок, данного аналізу — економічна класифікація земель сільськогосподарського призначення. У всіх методиках вирішується проблема переходу від агрокліматичної до їх економічної оцінки. Як основний підхід до економічної оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення багатьма методами пропонується капіталізувати величину чистого доходу або рентного доходу.

Литература:

1. Варламов А.А. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами: Т. 2. М.: КолосС, 2004.

2. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Владимир, 1998.

3. Лойко П.Ф., Лука А.Н. Методы учета и оценки земель в зарубежных социалистических странах. М., 1980.

4. Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. М.: ВНИЭТУСХ, 1997.

5. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий / Под ред. А.С. Миндрина, Ю.А. Лютых, Н.Н.Кориева, О.И. Бундина. М., 2002.

6. Носов С. Оценка земельных участков земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования.М.: ИД “Русская оценка”, 2004.

7. Петров А., Гетман А. Оценка земли и налогообложение в Швеции // АПК: экономика, управление.- 1990.- № 12.

8. Учет и оценка земельных ресурсов в Европейских странах‑членах СЭВ / П.Ф. Лойко, Т.А. Кулакова, Г.В.Левушкина и др. М., 1988.