*99815*

Экономические науки/2.Финансы и банковское дело

Старший преподаватель Матайбаева Г.Ж.

Казахский агртотехнический университет им.С.Сейфуллина

Роль жилищного ипотечного кредитования в экономике

Роль ипотечного кредитования в экономике значительна. Механизм развития ипотечного кредитования способен сыграть положительную роль для развития экономики любой страны. Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития жилищного ипотечного кредитования. Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Так как удовлетворение потребности в жилье является приоритетной задачей любого государства, развитие сегмента жилой недвижимости приобретает первостепенное значение для развития национальной экономики. В развитых странах жилая недвижимость давно уже стала одним из основных объектов инвестирования, приносящих доход инвестору.

Жилая недвижимость обладает высокой стоимостью, особенно в сравнении с доходами домохозяйств. Расширение финансовых возможностей населения по приобретению жилья во многих странах достигается путем успешного применения жилищного ипотечного кредитования. В данном случаи, роль ипотечного кредитования состоит в преодолении дисбаланса между текущими доходами домашних хозяйств и потребительскими стандартами на жилье.

В свою очередь, инвестиции на рынок недвижимости является привлекательным способом вложение денежных ресурсов. Инвестор, покупая ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, снижает риск своего инвестиционного портфеля. С. Хадсон-Вильсон в книге «Управление портфелем недвижимости» рассматривает ипотечное кредитование как функцию двух инвестиционных процессов [1]. Первый – ипотечный кредит является инвестиционным инструментом для заемщиков, который может приобрести недвижимость раньше, чем он мог бы сделать это полностью за свои средства. Второй – это кредитор, которые при инвестировании получает возможность получения постоянного дохода в течении длительного времени. В соответствии с классическими теориями финансового инвестирования каждые последующие посредники, приобретающие ипотечные кредиты или секьюритизированные ипотечные долги также получают стабильные и предсказуемые доходы. Эффективность и доходность ипотеки как инвестиционного инструмента заключается в эффекте финансового левереджа. В государстве со стабильной экономикой доходы от вложений в недвижимость превышают расходы на ипотеку (оплату банковского процента). Основным фактором, на котором строится данный эффект, выступает постоянный рост стоимости недвижимости во времени. Кроме того любая недвижимость в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным жилищным рынком выступает не только как стабильный актив, но и как недвижимость, приносящая доход.

Рынок жилой недвижимости состоит из первичного и вторичного рынка жилой недвижимости. Первичный рынок – это новая недвижимость. Вторичный рынок – это жилье, которым уже какое-то время пользовались по основному назначению.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена ее объектов и низкая эластичность предложения по цене (при изменение стоимости жилья ее предложение на рынке почти не меняется). Неэластичность предложения вызвана, прежде всего, длительностью периода строительства. Поэтому на рынке жилья основным регулирующим фактором является цена. Именно поэтому на рынке жилья постоянно существует опасность возникновения «спекулятивных пузырей», то есть когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены. Поэтому первостепенное значение приобретает государственного регулирование жилищного сектора экономики. При экономическом спаде государство должно проводить политику, направленную на стимулирование повышения спроса на жилье. При экономическом подъеме, такое стимулирование может привести к эффекту перегрева экономики, когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным в связи с ухудшением общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом. Поэтому политика государства должна быть максимально продуманной, с тем, чтобы при необходимости затормозить дестабилизирующие процессы в строительном секторе. Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица и доходы населения теряют стабильность. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены. Все эти факторы увеличивают вероятность дефолта заемщиков и рост проблемных кредитов [2, с. 31].

В связи с возникновением подобной ситуации в Республике Казахстан в настоящее время, считаем необходимым более подробно рассмотреть причины возникновения «спекулятивных пузырей» в жилищном секторе экономики.

На рынок жилой недвижимости влияют спрос и предложение. Спрос на рынке недвижимости – это потребность в покупке жилой недвижимости, подкрепленное объемом необходимых для этого денежных средств. Существуют много факторов, влияющих на спрос на рынке жилья. К этим факторам относятся следующие:

- Уровень потребности населения в жилье и улучшении жилищных условий;

- Предпочтения населения в выборе жилья;

- Количество потенциальных участников рынка жилья;

- Динамики доходов населения и доли сбережений;

- Уровня инфляции;

- Динамики курсов валют;

- Процентных ставок по кредитам и депозитам;

- Динамики цен на жилье;

- Влияния изменения цен на доступность жилья;

- Влияния динамики цен на инвестирование в жилье как актив [1].

На наш взгляд, основными факторами из вышеперечисленных являются доходы населения, предпочтения потребителей, цены на жилье, количество домашних хозяйств на рынке жилья.

Предложение на рынке жилья определяется совокупной стоимостью жилья, предлагаемых покупателю. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой ценовой эластичностью. То есть изменение спроса приведет к значительному изменению цены и незначительному изменению предложения. Если учесть, что на спрос влияют множество факторов, которые подвержены значительным колебаниям, то и цены на жилье быстро и нерегулярно меняются. На значительное увеличение цен может повлиять и ожидание участников рынка недвижимости на дальнейшее увеличение цен, что может привести к неадекватному росту цен на жилье. Подобный эффект и является причиной образования “пузырей” на рынке недвижимости.

При правильном регулировании жилищное ипотечное кредитование закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.

Основными участниками системы жилищного кредитования являются кредитор и заемщик. В лице заемщиков выступают домохозяйства или отдельные индивиды, которые имеют потребность в улучшении своих жилищных условий. В лице кредиторов выступают финансовые учреждения, которые аккумулируют денежные средства и предоставляют ипотечные кредиты. Обеспечивая гражданам доступность заемных средств, ипотечное кредитование решает как социальные, так и экономические, задачи.

Значение жилищного ипотечного кредитования в экономике, кроме удовлетворения потребности в жилье и повышения уровня жизни граждан создает новые рабочие места в строительной отрасли и в смежных отраслях. В долгосрочной перспективе приводит к росту ВВП. Развитие сектора жилой недвижимости создает мультипликативный эффект развития на всю национальную экономику. Основой данного подхода к роли жилищного сектора экономики является классическая теория Дж.М. Кейнса.

Согласно данной теории стимулирование спроса на товары и услуги ведет к расширению их производства и тем самым способствует увеличению национального богатства, особенно большой эффект получается при стимулировании потребления товаров длительного пользования и товаров инвестиционного характера. Именно при потреблении данных видов товаров происходит вовлечение других секторов экономики и увеличивает мультипликационный эффект у всех участников экономических отношений.

Рассмотрим схему мультипликативного эффекта в жилищном секторе экономики. Увеличение объемов жилищных ипотечных кредитов способствует развитию жилищного сектора экономики, который ведет за собой развитие сопредельных отраслей экономики. Ввод нового жилья способствует увеличению спроса на следующие отрасли: строительные материалы; дизайнерские и иные услуги; на товары длительного пользования (мебель, бытовую технику, дополнительные предметы интерьера). Расходы владельцев жилья становятся доходами других участников экономических отношений, что способствует распространению цепной реакции увеличения национального дохода [3, с 65]. Данное вовлечение различных секторов экономики в процесс производства увеличивает эффективность национальной экономики за счет цепной реакции «полученные доходы – расходы и налоги». Товары и услуги в жилищном и сопредельных отраслей экономики отличаются высокой стоимостью, поэтому их приобретение не обходится без привлечения кредитных ресурсов. Таким образом, действие мультипликатора расходов и налогов усиливается еще и действием кредитного мультипликатора.

Процесс создания мультипликативного эффекта в жилищном секторе показана на рисунке 5.

Одной из главных проблем, обсуждаемых при определении роли жилищного кредитования является учет инфляции.

Примечание: Составлено автором

Рисунок 5 – Создание мультипликативного эффекта в жилищном секторе

Некоторые экономисты считают, что массовая выдача ипотечных кредитов на приобретение жилья ведет к увеличению темпов инфляции и тем самым окажет негативное влияние на экономику в целом. Если в экономике, которая характеризуется недостаточным уровнем обеспеченности жильем, увеличиваются объемы ипотечных кредитов, это будет способствовать увеличению роста спроса на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном жилищных рынках. Строительные компании, получив дополнительный доход, увеличат объем строительства. Но вследствие длительности периода строительство, необходимое предложение на рынке жилья будет достигнуто лишь через несколько лет. Несоответствие спроса и предложения может привести к значительному росту цен и способствовать инфляции.

Несмотря на данный негативный факт, необходимо учитывать, что жилье является необходимым условием существования и первичной потребностью человека. В связи с высокой стоимостью жилья в сравнении с доходами граждан, ипотечный кредит является необходимым элементом экономики, позволяющим удовлетворить потребность граждан в жилье. Во-вторых, ипотечный кредит способствует экономическому росту в стране. В связи с этим необходимо, чтобы государство взяла на себя роль координирующего органа.

Ситуация когда массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования может привести к необоснованному росту цен на жилье и росту инфляции может возникнуть только как результат неадекватной политики государства. В краткосрочном периоде массовое внедрение системы ипотечного жилищного кредитования вызовет рост спроса на жилье. В связи с неэластичностью предложения на рынке жилья в краткосрочном периоде естественно, что такая ситуация приведет к росту цен на жилье. Роль государства состоит в постепенном внедрении ипотечного кредитования и одновременно в планомерном расширении рынка жилья путем поддержки строительства новых домов и создания адекватного спроса. Только в этом случаи развитие строительного сектора положительно скажется на развитии экономики в целом.

Литература:

1. С.Хадсон-Вильсен. Управление портфелем недвижимости - Москва: Закон и право, ЮНИТИ, 1998 г

2. Косолапов Г.В., Баяхметова А.Т., Утин Т.М. Формирование корпоративных бизнес-структур и ипотечного кредитования жилья – Алматы, 2002 г

3. Принципы жилищного кредитования / В.Аверченко, Р.Вессели, Г.Наумов, Э.Файкс, И.Эрти – Москва: Альпина Бизнес Букс, 2006 г