Економічні науки/7. Облік та аудит
К.е.н. Головченко Н.Ю., к.е.н. Головченко О.О.
Кіровоградський національний технічний університет,
Україна
Передумови цільового управління
житлом різних правових та споживчих характеристик
Ринкова концепція управління житловим
фондом базується на визначенні житла, як специфічного товару, який поєднує у собі широкі споживчі властивості
(статичність, довговічність, унікальність, корисність, неможливість
безпосереднього споживання) та високу капітальну цінність (ліквідність, доходність,
інвестиційна привабливість). Зазначені споживчі властивості разом з правовими
ознаками житла (правом власності на житло) визначають комплексну характеристику
будь-якого об’єкту житлового фонду.
Слід зазначити, що у сучасній науковій літературі та публікаціях досить
повно вивчена класифікація житлового фонду за правовими характеристиками
(правом власності) [1, с. 130-134; 2, с. 40-41; 5, с. 34-36 та ін.]. При цьому,
всі без виключення автори при класифікації житла за правом власності спираються
на одні й ті ж нормативні документи: Закон України “Про власність” [6], Цивільний кодекс [8], Житловий кодекс [3]. Деякі автори для класифікації житла за правом власності
використовують проект Житлового кодексу [4].
Таким чином, єдність нормативної бази, яка покладається в основу
класифікації житлового фонду за правом власності, визначає й спільність думок
та схожість класифікацій житлового фонду за правом власності, які наводяться
вітчизняними авторами.
Абсолютно іншим чином, виглядає картина наукових досліджень класифікації
житлового фонду за споживчими характеристиками. Саме у цій площині формуються
різні наукові підходи щодо розподілу житла різних споживчих характеристик, а
відповідно, й генеруються основні моделі щодо управління об’єктами житлового
фонду.
На сьогоднішній день в Україні набуває широкого розповсюдження класифікація
житлового фонду в залежності від переваг споживачів житла, яке поділяється на:
житло підвищеної комфортності (елітне житло), житло стандартної комфортності
(масове житло), житло низької комфортності (соціальне житло), а також аварійний
та ветхий житловий фонд. Зазначена класифікація розповсюджена й у міжнародній
практиці.
Відповідним чином, розробляються системи оцінки якості та комфортності
житла й прилеглих територій. Розроблення таких систем здійснюється з метою
встановлення цін на житло, контролю за станом існуючого житлового фонду,
виявлення напрямків його покращення. Виходячи з оцінки якості та комфортності,
житло оцінюється за бальною шкалою. Бали надаються за наявності певних ознак,
кожна з яких має певну вагомість. Підсумовуючи бали, житло розділяється на відповідні
категорії.
Узагальнений класифікатор житлового фонду з відповідною бальною оцінкою розроблений експертами Української будівельної асоціації (УБА) [7]. Згідно зазначеного класифікатора житло пропонується поділяти на декілька класів: соціальне, економ-, бізнес-, преміум-класу та Deluxe.
Проведений аналіз класифікатора, запропонованого УБА, виявив широке охоплення споживчих характеристик житла при його класифікації. Наприклад, для класифікації житла, як соціального, експерти пропонують використовувати 51 споживчу ознаку, які всебічно характеризують конкретне житло низької споживчої якості [7].
У цілому, підтримуючи думку компетентних фахівців-будівельників, хочемо зауважити, що запропонована класифікація є зручною з позицій ціноутворення, але з точки зору управління житловим фондом є занадто громіздкою та деталізованою. Між тим, бальна оцінка, запропонована експертами УБА, може досить ефективно використовуватись не тільки для ціноутворення, а й для класифікації житла для потреб управління.Підсумовуючи викладене слід зазначити, що ефективне управління наявним житлом можливо лише у тому випадку, коли окремі об’єкти житлового фонду комплексно класифіковані і за правом власності, і за споживчою якістю.Оперуючи інформацією про право власності на відповідний об’єкт житлового фонду, система управління може узгоджувати окремі управлінські рішення (з утримання, благоустрою, ремонту, поліпшення тощо) із власником (власниками) житла. Узгодження порядку управління житловим фондом здійснюється власниками (співвласниками) житла через прийняття відповідних рішень, розпоряджень, протоколів, наказів тощо.Використовуючи інформацію про споживчі характеристики житла, система управління може генерувати: необхідний обсяг дій щодо утримання житла в належному стані; комплекс рішень щодо підвищення споживчої якості житла (через додаткові елементи благоустрою, модернізацію, дообладнання тощо).Таким чином, інформаційні системи підприємств-балансоутримувачів житлового фонду повинні передбачати комплексну характеристику окремих об’єктів обліку щодо правових та споживчих характеристик житла.
Література:
1.
Головченко Н.Ю. Деякі аспекти класифікації
житлового фонду в Україні // Наукові праці КДТУ. Економічні науки. Частина І. –
вип. 4. – Кіровоград: КДТУ, 2003. – С.130-134.
2.
Гура Н.О. Облік у
житлово-комунальному господарстві: теорія і практика. – К.: Знання, 2006. – 351
с.
3.
Житловий кодекс Української РСР, затв. Постановою
ВР від 30.061983 р. № 5465-X.
4.
Житловий кодекс України, проект // www.djkg.gov.ua
5.
Житло: проблеми та перспективи. Наукове видання /
Манцевич Ю.М. – К.: Профі, 2004. – 360 с.
6.
Закон України “Про власність” від 07.02.1991 р. №
697-XIІ.
7.
Класифікація житла – СОЦІАЛЬНЕ ЖИТЛО // http://ukr-ba.com.ua/docum_id.php?m=3&id=32 (33, 34)