Секція «Економічні науки». Підсекція №6

Смолярчук Н.Ю., аспірант

Інститут управління та бізнесу

Луцького державного технічного університету

Девелопмент як форма підприємницької діяльності на ринку нерухомості

Становлення підприємницької діяльності у сфері нерухомості в Україні належить до першої половини 90-х років XX ст. Згідно з чинним законодавством підприємницькою діяльністю є самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особам. Підприємницька діяльність може здійснюватися як самим власником об’єктів нерухомості, так і особою призначеною на правах довірчого управління.

Інвестиційні, нормативно-правові та соціально-економічні умови, що склалися, визначили провідне місце на вітчизняному ринку нерухомості операціям з житловою нерухомістю та операціям на вторинному ринку житла серед основних видів підприємницької діяльності. Однак з розвитком ринку нерухомості починає формуватися більш розгорнена структура підприємницької діяльності, шляхом виділення нових видів професійної діяльності на ринку нерухомості: девелоперська та редевелоперська, управління нерухомістю, діяльність по розробці та впровадженню інформаційних технологій, юридичний супровід об’єктів нерухомості (див. рис 1.).

На ринку нерухомості особливе місце займає підприємницька діяльність, пов'язана з якісними змінами об'єктів нерухомості. У країнах із розвиненою ринковою економікою ця діяльність називається девелопмент. Суть явища девелопмента на думку Максимова С.Н. можна виразити як: особливий вид підприємницької діяльності з метою отримання прибутку внаслідок перетворень матеріальних процесів; створення об'єкта нерухомості внаслідок будівельних (ремонтних) та інших робіт з будівлями, спорудами або землею; або перетворення його в інший новий об'єкт нерухомості (зміна функціонального призначення), що володіє більшою вартістю, ніж початковий.

Ще в більшій мірі діяльність девелопера підходить під визначення підприємництва, яке дав відомий австрійський економіст Й. Шумпетер. В його інтерпритації підприємець – це господарюючий суб’єкт, функцією котрого є здійснення новітніх комбінацій в економіці. Н.Доценко-Белоус розглядає процес девелопменту з позицій управління. Так, девелопмент – це управління проектом, при якому девелопер діє по заказу інвестора, виконуючи функції з управління проектом. Такі автори, як Мазур І.І. та Шапіто В.Д. трактують девелопмент з інвестиційної точки зору – це метод організації інвестиційного процесу, що передбачає організацію фінансування і здійснення проекта з розвитку об’єктів нерухомості девелопером в задані терміни та в рамках відповідних бюджетних обмежень.

Сьогодні майже всі будівельні організації, що займаються житловим будівництвом, називають себе девелоперами, оскільки, в більшості своїй земельні ділянки, на яких можна вести будівництво, абсолютно не підготовлені: відсутнє їх юридичне оформлення, інженерні мережі. Якщо розглядати девелопмент як підприємницьку діяльність, пов'язану з будівництвом житлових будинків, будівель, споруд тощо, то, безумовно, поняття «девелопер» ширше, ніж поняття «забудовник».

Девелопмент як форма підприємницької діяльності виражається в інвестиційному процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості, що включає підбір команди учасників проекту, дослідження ринку, маркетинг, проектування, будів-ництво, фінансування, бухгалтерський облік, управління майном та ін. Ця сфера діяльності вимагає досить великих інвестицій з тривалим циклом, і об'єкти нерухо-мості протягом тривалого часу можуть створювати регулярні потоки грошових коштів. Таким чином, девелопмент є одним із різновидів інвестиційних проектів. Девелопер – підприємець, що ініціює й організовує найкращий з можливих варіантів розвитку об'єктів нерухомості, включаючи фінансування проекту та реалізацію створеного об'єкта нерухомості.

Рис 1. – Місце девелопменту серед видів підприємницької діяльності, що здійснюються на ринку нерухомості

До обов’язків девелопера входять: вибір і визначення концептуальної комерційної ідеї проекту, вибір майданчика, оптимально відповідної концептуальній ідеї і придбання прав на неї, маркетинг, пошук механізмів залучення інвесторів (в тому числі через розвиток схем колективного інвестування, зміцнення зв'язків з фінансовим ринком), організація фінансування проекту, організація і управління проектуванням, будівництвом, здача завершеного об'єкта в оренду з подальшою експлуатацією або продаж об'єкта. У залежності від функціональної спрямованості розрізнюють офісний, торговий, житловий, готельний, спортивний, розважальний, рекреаційний та комбінований девелопмент.

Український ринок девелопмента поки що є слабкорозвиненим, тому існує необхідність у виділенні девелопменту як особливої форми підприємницької діяльності на ринку нерухомості, що виступає однією з умов активного засвоєння світового досвіду розвитку підприємництва в цій сфері ринкової економіки.