Ст.преподаватель Данакари В.Г.

Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса, Россия

О проблеме строительства жилья на сельскохозяйственных землях

На данном этапе развития земельного законодательства актуальным является вопрос о возможности строительства жилья на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения.

Как на практике реализовывается такая возможность?

Считается, что размещение объектов дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения и возможно, тогда как объектов индивидуального жилищного строительства - нет.

С практической точки зрения в условиях нечетко сформулированного законодательства по данным вопросам коттеджный поселок может быть размещен на землях сельскохозяйственного назначения, если в градостроительной документации и правоустанавливающих документах на земельный участок будет закреплено разрешенное использование - для дачного строительства. Разрешенное использование земельных участков, предоставленных для дачного строительства и индивидуального жилищного строительства, практически идентичны. На практике это приводит к тому , что один и тот же объект капитального строительства может быть одинаково справедливо отнесен как к объектам дачного хозяйства, так и к объектам индивидуального жилищного строительства. Различие выражается в том, что ведение дачного хозяйства подразумевает помимо строительства жилого дома выращивание сельскохозяйственных культур.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Кроме того, законодательство обязывает правообладателей земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. За нарушение этой обязанности предусмотрена административная и иная ответственность, в том числе и возможность изъятия земельного участка виду ненадлежащего использования. Поэтому нужно установить, допускается ли в РФ использование земель сельскохозяйственного назначения для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов дачного и индивидуального жилищного строительства.

Среди целей использования земли сельскохозяйственного назначения прямо не предусмотрено такое разрешенное использование, как дачное строительство.

Тем не менее, ст.81 ЗК РФ прямо предусматривает возможность предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

В отличие от дачного с строительства возможность использования земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства Земельным кодексом прямо не предусмотрена.

Имеется лишь одна норма, буквальное толкование которой позволяет полагать, что из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться земельные участки для индивидуального жилищного строительства: в соответствии с п.7 ст.27 ЗК РФ п.6 этой статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Из этого следует, что законом допущена возможность наличия земельных участков для индивидуального жилищного строительства в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Однако толкование п.7 ст.27 ЗК РФ во взаимосвязи со ст.78,81 ЗК РФ приводит к выводу, что земли сельскохозяйственного назначения не могут использоваться для индивидуального жилищного строительства. Ст.27 допускает факт нахождения земельных участков для индивидуального жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения в соответствии с законодательством, действовавшим до момента вступления в силу ЗК РФ. Однако с этой даты земельные участки для индивидуального жилищного строительства из земель сельскохозяйственного назначения предоставляться не должны.