Карташова Галина Николаевна

старший преподаватель кафедры гражданского и трудового права Юридического института

Сахалинского Государственного Университета

Некоторые новеллы в законодательстве об участии

в долевом строительстве

Вопросы обеспечения граждан жилыми помещениями в Российской Федерации являются актуальными уже не первое десятилетие. В связи с этим, наибольший интерес вызывает ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон), вступивший в законную силу 1 апреля 2005 года. Многие вопросы организации сотрудничества застройщика и участника строительства данный Закон разрешает на практике; появилась возможность осуществлять контроль за деятельностью застройщика, законными способами гарантировать защиту имущественных интересов участников строительства. Но все же ряд проблем остался нерешенным.

В соответствии с нормами Закона, между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества. Хотя законодатель не определяет характеристики данного договора, его можно отнести к системе непоименованных гражданско-правовых договоров. Договор участия в долевом строительстве, относим к консенсуальным, взаимным, возмездным, публичным (можно сделать подобный вывод, анализируя признаки гражданско-правовых договоров, сравнивая с содержанием изучаемого договора).

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются: застройщик с одной стороны и участник, с другой стороны.

Объектом долевого строительства выступает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 Закона). Данная формулировка определения объекта договора вызывает некоторые затруднения. Если относительно понятия жилого помещения существует некоторая определенность, установленная ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), то понятия нежилое помещение на сегодняшний день законодательно не определено. Определение нежилого помещения мы выводим исходя из определения непригодных для проживания помещений установленных Постановлением Правительства от 28.01.2006 г. № 47 «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Применяя положение ст. 2 Закона, понимаем, что участник вправе участвовать в строительстве как квартиры в многоквартирном доме, так и нежилых помещений в возводимом многоквартирном жилом доме или в строительстве нежилого помещения в целом. Но здесь возникает еще одна сложность: отсутствует легальное понятие многоквартирного дома, которое, впрочем, можно восполнить, опираясь на ст.ст. 15 и 16 ЖК РФ. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом (п.2), а по ст. 16 ЖК РФ, квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Таким образом, под многоквартирным домом можно понимать индивидуально-определенное изолированное помещение, состоящее из совокупности структурно обособленных квартир. Данное определение должно быть введено в ст.2 Закона и ст. 16 ЖК РФ.

Полагаем не вполне уместным в определении объекта договора долевого строительства отдельно указывать на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Во-первых, общее имущество в многоквартирном доме, на основании ст. 36 ЖК РФ, предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения иное имущество. Исходя только из этого определения, понимаем, что данные объекты не могут быть самостоятельным предметом договора.

Во-вторых, право на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит каждому собственнику пропорционально праву собственности на жилые (нежилые) помещения в доме (ст.37 ЖК РФ) и возникает одновременно с возникновением права собственности на изолированное помещение. В-третьих, доля в общем имуществе следует судьбе права собственности на изолированное помещение (ст.37 ЖК РФ), поэтому собственники не вправе осуществлять выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или отчуждать (совершать иные действия по передаче) долю отдельно от права собственности. В-четвертых, п. 5 ст. 16 Закона устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. В-пятых, Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Поэтому указание на общее имущество в многоквартирном доме как самостоятельный объект договора участия в долевом строительстве следует исключить из формулировки ст. 2 Закона.

К категории существенных условий, законодатель ч. 4 ст. 4 Закона относит: 1) конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Относительно гарантийного срока на объект долевого строительства, то указание на него в договоре не будет излишним. Но отнесение его к числу существенных условий Законом считаем излишним. По общему правилу, если положения обязательства сторон не устанавливаются договором, то применяются соответствующие положения законодательства. То есть относительно строительства объектов недвижимого имущества установлен гарантийный срок обнаружения недостатков в пять лет ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома или иных объектов недвижимого имущества следует применять общие нормы гражданского законодательства в отношении тех положений, которые не урегулированы специальными нормами. В связи с этим, логично сделать вывод и о применении положений о гарантийном сроке на объекты недвижимого имущества продолжительностью в пять лет. На пятилетний срок гарантии, как минимальный срок, указывает также законодатель в еще одной ст. Закона, регулирующей вопросы гарантии качества, ст. 7 Закона. Ч. 5 ст. 7 Закона устанавливает и порядок исчисления гарантийного срока: «…со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором».

___________

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 22.12.1995 №

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

4. Постановление Правительства Российской Федерации «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. № 47