Економіка/ 4. Інвестиційна діяльність та фондові ринки

к.т.н., доцент Постернак І.М., студент Кузнєцов С.Ю.,

студент Лукаш Д.Ю., студент Тодоров М.М.

Одеська державна академія будівництва та архітектури, Україна

ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ЕКОНОМІЧНОГО ОБҐРУНТУВАННЯ РЕКОНСТРУКЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ТА ВИРОБНИЧОЇ ЗАБУДОВИ

В умовах безупинно зростаючих обсягів міського будівництва за браком вільних територій, сприятливих для освоєння, визначення економічної доцільності реконструкції житлового та виробничого фонду з розміщенням будівництва на ділянках сформованої забудови набуло важливого значення. А економічна доцільність реконструкції житлової забудови є вирішальною умовою вибору варіантів планувального рішення сельбищної території міста (зони розміщення житлової забудови, громадських центрів і зон відпочинку населення) [1…3].

Проблема переозброєння функціонуючої промисловості (заміна застарілих засобів виробництва, поява необхідності випуску нових видів продукції) виникла перед людством давно, її вирішення зводиться врешті-решт до досягнення однієї або сукупності кількох таких основних цілей: збільшення виробничої потужності підприємства; зміна виду або розширення номенклатури продукції; підвищення якості продукції; зниження енергоємності виробництва; підвищення продуктивності праці; поліпшення умов праці робітників, зайнятих у виробництві; виконання вимог до охорони навколишнього середовища. Як свідчить історичний досвід, проблема може вирішуватися за рахунок відновлення засобів виробництва, що здійснюється за рахунок будівництва нових, розширення і реконструкції діючих підприємств, їх технічного переозброєння [4].

Розрахунок ефективності реконструкції сформованої житлової та виробничої забудови, повинний виконуватися на основі комплексної оцінки, що дозволяє уникнути передчасного зносу будинків, придатних для проживання. Термін придатності встановлюється з урахуванням характеру сформованої забудови, реальної можливості освоєння вільних територій, планованого збільшення житлової площі й підвищення рівня забезпечення нею людей. Загальною умовою ефективності реконструкції сформованої забудови є досягнення такої економії, що дозволила б, незважаючи на знос, забезпечити приріст житлової площі, не менший, чим при освоєнні вільної території. За досягнення рівності приросту житлового фонду реконструкція існуючої забудови краще, чим будівництво на заново освоюваних територіях.

Економічну ефективність реконструкції забудови визначають загальні соціально-економічні умови розвитку даного населеного пункту, положення району сформованої забудови й вільних територій щодо місць виробництва та загальноміського центру, ступінь перетворення транспортної мережі, ТЕП сформованої забудови й нового будівництва; фактор часу.

Ефективність реконструкції зростає за наступних умов: поступовому виносі промислових підприємств із території району реконструкції; підвищенні рівня забезпеченості житловою площею в місті; концентрації установ обслуговування і росту інженерного благоустрою в центральному та периферійних сельбищних районах; підвищенні якості нового житлового будівництва; відсутності вільних територій, сприятливих для інженерного освоєння; поліпшенні транспортно-інженерного обслуговування районів сформованої забудови; росту технічного й морального зношування сформованої забудови; зниженні вартості нового житлового будівництва; раціональної черговості робіт з реконструкції.

Економічне обґрунтування реконструкції (ЕОР) складається за даними спеціальних вишукувань із проведенням у необхідних випадках додаткового обстеження. Воно має на меті встановити масштаби й черговість зносу й модернізації сформованої житлової забудови, визначити орієнтовну вартість і ефективність пов'язаних із цим витрат. Економічне обґрунтування реконструкції житлової забудови розробляється в складі загального техніко-економічного обґрунтування (ТЕО) генерального плану міста. У складі економічного обґрунтування рекомендується виділяти проект реконструкції першої черги.

Зміст економічного обґрунтування реконструкції житлового фонду в складі ТЕО генплану наступний: опис сучасного стану житлової забудови; характеристика районів сформованої забудови; порівняння економічної ефективності варіантів реконструкції й освоєння вільних від забудови територій; вибір економічно-ефективної послідовності реконструкції; характеристика ТЕП реконструкції; загальні рекомендації з подальшої диференціації показників реконструкції на стадії першої черги й проектів детального планування.

Економічну ефективність реконструкції сформованої забудови рекомендується визначати в такій послідовності:

перший етап – виділення та згрупування забудованих територій міста по зонах з відносно-однорідними показниками капітальності, зношування й благоустрою житлового фонду;

другий етап – диференціація існуючого житлового фонду з виділенням забудови, що зноситься за старістю (ветхістю), санітарно-гігієнічними умовами та у зв'язку із загальноміськими планувальними заходами; вартісна оцінка житлового фонду за техніко-економічними показниками; розрахунок залишкового терміну служби, залишкової вартості, витрат на капітальний (підтримуючий) ремонт і благоустрій сформованого фонду, що одержав вартісну оцінку;

третій етап – визначення повних питомих витрат (капітальні вкладення й експлуатаційні витрати) для нового будівництва на реконструюємих і вільних від забудови територіях, освоєння яких необхідне у випадку збереження існуючого житлового фонду;

четвертий етап – розрахунок економічної ефективності зносу існуючого фонду й нового будівництва на реконструюємих і вільних територіях.

Література:

1. Дідик В.В., Павлів А.П. Планування міст: Підручник. – Львів: Видавництво НУ «Львівська політехніка», 2006. – 412с.

2. Гавриляк А.І та ін. Технічна експлуатація, реконструкція і модернізація будівель: Навчальний посібник. За ред. А.Г. Гавриляка – Львів: Видавництво НУ «Львівська політехніка», 2006. – 540с.

3. Миловидов Н.Н., Осин В.А., Шумилов М.С. Реконструкция жилой застройки. Учеб. пособие для вузов. – М.: Высш. школа, 1980. – 240с.

4. Організація будівництва. За ред. С.А. Ушацького–К.:Кондор,2007.–521с.