Экономические
науки/13.Региональная экономика
К.э.н. Медведева М.А.
Омский государственный университет им.
Ф.М.Достоевского, Россия
Статистический анализ цен на вторичном рынке жилья в городе Омске
Статистический
анализ цен на рынке жилой недвижимости включает в себя изучение их уровня и динамики, а также различных факторов,
влияющих на рост или снижение ценовых показателей, в том числе изменений в
структуре спроса и предложения на рынке жилья.
За
рассматриваемый период времени с 15 января по 15 декабря 2009 года
средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра (далее 1 кв.м.) общей
площади квартир на вторичном рынке
жилья Омска существенно снизилась (таблица 1).
В среднем по городу это снижение составило 6 тысяч рублей на один
квадратный метр общей площади квартир
или, в относительном выражении,
14,8 %. Падение средней
стоимости 1 кв.м. общей площади жилья отмечается по всем типам квартир.
Наиболее существенное снижение средних цен наблюдается по малосемейным
квартирам (почти на 20 %) и по двухкомнатным квартирам (на 17,2 %).
Незначительны темпы снижения рыночной цены 1 кв.м. общей площади в
многокомнатных квартирах и в жилье с подселением и гостиничного типа.
Доля жилья указанных типов в структуре
предложений к продаже немного выросла к
концу 2009года: с 8,7 % до 9,4 %.
Однако, удельный вес предлагаемых к продаже многокомнатных
квартир, подселения и жилья гостиничного типа в общей структуре предложений
небольшой. Поэтому снижение средних цен в указанных группах жилья не оказало
значительного влияния на падение показателя средней стоимости 1 кв.м. общей
площади квартир в целом по городу. Средние показатели по городу и их динамика
определяются уровнем и динамикой стоимостных показателей по одно-, двух- и
трехкомнатным квартирам, доля которых в
структуре предложений к продаже составляет более 80 %.
В
течение всего 2009 года объем предлагаемых к
продаже жилых помещений в городе Омске существенно не менялся. Можно
отметить небольшое уменьшение количества предлагаемых к продаже малосемейных,
однокомнатных и двухкомнатных квартир, что обусловлено снижением спроса. На 15 декабря 2009 года немного выросла доля
предлагаемого к продаже многокомнатного жилья, особенно трехкомнатных квартир
(таблица 2). Как на начало, так и на конец года наибольший удельный вес в структуре предложений к продаже приходился на двухкомнатные и
трехкомнатные квартиры: около 60 %.
Таблица
1. - Динамика средней цены 1 кв.м. общей площади квартир различного типа
|
Тип квартир по количеству комнат |
Средняя цена на 15.01.09 г., тыс. руб. |
Средняя цена на 15.12.09 г., тыс. руб. |
Абсолютный прирост (+), снижение (-), тыс. руб. |
Темп прироста (+), снижения (-), в %. |
|
Подселение |
20,59 |
19,87 |
-0,72 |
-3,5 |
|
Малосемейные |
38,82 |
31,10 |
-7,72 |
-19,9 |
|
1-комнатные |
41,01 |
34,19 |
-6,82 |
-16,6 |
|
2-комнатные |
41,22 |
34,13 |
-7,09 |
-17,2 |
|
3-комнатные |
42,82 |
36,08 |
-6,74 |
-15,7 |
|
4-комнатные |
46,08 |
38,60 |
-7,48 |
-16,2 |
|
Многокомнатные |
48,58 |
46,66 |
-1,92 |
-4,0 |
|
В среднем по городу |
40,99 |
34,93 |
-6,06 |
-14,8 |
Таблица
2. - Структура предложений к продаже квартир различного типа на вторичном рынке
жилья
|
Тип квартир по количеству комнат |
Количество предложений на 15.01.09г., ед-ц |
Количество предложений на 15.12.09г., ед-ц |
Удельный вес на 15.01.09г. в % |
Удельный вес на 15.12.09г., в % |
Изменение уд. веса (+, -) , в % |
|
Подселение |
769 |
775 |
8,5 |
8,8 |
0,3 |
|
Малосемейн. |
339 |
262 |
3,8 |
3,0 |
-0,8 |
|
1-комнатные |
2272 |
2033 |
25,3 |
23,0 |
-2,3 |
|
2-комнатные |
2708 |
2494 |
30,1 |
28,3 |
-1,8 |
|
3-комнатные |
2471 |
2723 |
27,5 |
30,8 |
3,3 |
|
4-комнатные |
411 |
489 |
4,6 |
5,5 |
0,9 |
|
Многокомн. |
14 |
52 |
0,2 |
0,6 |
0,4 |
|
Всего: |
8984 |
8828 |
100,0 |
100,0 |
0,0 |
В связи с тем, что с начала года средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир в
целом по городу значительно снизилась, произошло изменение показателя средней стоимости квартир различных типов (в
расчете на одну условную квартиру) на конец 2009 года. Кроме того, наблюдаются существенные отличия
указанного ценового показателя в разрезе районов города.
По состоянию на 15 декабря по сравнению
с серединой января 2009 года самое существенное снижение средней стоимости отмечается в квартирах малосемейного типа, в
подселении и в жилых помещениях гостиничного типа – более, чем на 20 %. Средняя цена однокомнатной квартиры
уменьшилась на 15,5 %, двухкомнатной квартиры – на 13,8 %, трехкомнатной
квартиры – на 12,8 %. Самые низкие темпы падения средней стоимости жилья
характерны для четырехкомнатных квартир – всего на 8,6 %.
Падение
средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в целом по городу к окончанию
2009 года связано также с уменьшением ценовых показателей на жилье различного
качества и с изменениями в структуре предложений к продаже разных по планировке
типов квартир.
Наиболее существенно уменьшилась к середине декабря 2009 года по
сравнению с началом года средняя цена 1 кв.м. общей площади в типовых квартирах
(обычной планировки, с небольшой кухней) – на 20,5 %. Произошли изменения и в
структуре предложений предлагаемого к продаже жилья: удельный вес квартир
типовой планировки снизился на 5,4 %, а квартир улучшенной планировки (по
площади кухни и другим параметрам) вырос на
5,1 %. При этом темпы снижения
ценовых показателей на жилье улучшенной планировки ниже, чем на типовое жилье.
Так
как уровень цен на квартиры улучшенной
планировки значительно выше, чем на типовые квартиры, рост удельного веса
квартир с улучшенной планировкой оказывает влияние на формирование среднего по
городу стоимостного показателя. По данным на 15 декабря 2009 года, средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир
улучшенной планировки по другим параметрам (близкого к элитному) выше аналогичного
показателя по квартирам с типовой планировкой в 1,3 раза, а квартир улучшенной
планировки с площадью кухни 8 кв.м. и более – в 1,2 раза. Кроме того, доля
жилья улучшенного типа в общем объеме предложений к продаже выросла с 50,0 %
(по состоянию на 15.01.09 г.) до 55,1 % (по состоянию на 15.12.09 г.).
Следовательно, снижение средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в
среднем по городу составило 14,8 %, что соответствует темпам снижения к
середине декабря 2009 года рыночной стоимости 1 кв.м. в квартирах улучшенной
планировки.
За
рассматриваемый период времени произошло падение среднего показателя рыночной
стоимости 1 кв.м. общей площади квартир различного типа в разрезе районов
города. По состоянию на середину
декабря по сравнению с серединой января
2009 года наиболее существенно снизился ценовой показатель в спальных районах
города – на 19,1 % и на окраинах
города – на 17,9 %.
Показатели
немного ниже среднего по городу темпа падения рыночной стоимости 1 кв.м. жилья
(-14,8 %) отмечаются только в
центральной части города Омска, что обусловлено сохранением относительно
стабильного спроса у населения на квартиры в центральных районах.
Таким образом, по состоянию на середину
декабря по сравнению с серединой января
2009 года на вторичном рынке жилья
отмечается снижение средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади квартир
различного типа в целом по городу и по районам города. Наиболее значительно
уменьшились ценовые показатели на
малокомнатные (малосемейные, одно- и двухкомнатные) квартиры типовой
(обычной) планировки. Снизился и удельный вес указанных видов жилых помещений в
общем количестве предлагаемых к продаже квартир. Одновременно немного вырос
объем предлагаемых к продаже квартир улучшенной планировке с различным числом
комнат, уровень цен на которые выше, чем на типовое жилье. Вследствие
этого падение средней рыночной
стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в целом по городу Омску замедлилось.