Экономические науки / Инвестиционная деятельность и фондовые рынки

Сатаров Е.В.

Таврический Национальный Университет им В.И. Вернадского,

АР Крым, Украина

Иностранное инвестирование в строительный комплекс Украины

Сегодня иностранные капиталовложения демонстрируют первые результаты работы в Украине. По словам специалистов, грамотное использование возможностей иностранного инвестирования в ближайшие годы позволят украинским компаниям решить вопросы привлечения средств и усовершенствования систем менеджмента.

Некоторые иностранные стратегические инвесторы избегают преждевременной декларации намерений и проявления активности на рынке, действуя через подконтрольные компании-резиденты строительного комплекса. Отчасти отказ от агрессивной маркетинговой стратегии основывается на рисках противостояния местных лидеров рынка, которые, ощущая реальную угрозу, препятствуют нашествию «чужаков», ограничивая доступ к привлекательным территориям застроёк и ресурсной базе, при этом используя не всегда «честные» методы конкурентной борьбы.

При выходе на этот рынок стратегический инвестор в первую очередь будет использовать технологии слияния и поглощения действующих предприятий аутсайдеров. Выгоду получают и те, и другие – инвестор сокращает сроки и затраты по вхождению на рынок, украинские компании получают инвестиции и более эффективную систему менеджмента.

Кроме факторов конкуренции, препятствием для появления на украинских рынках недвижимости иностранного капитала являются проблемы административного и правового характера, связанные с землеотводом, правовым статусом земли, разрешительной системой. Так при разработке проекта, инвестору необходимо пройти утверждение и получить согласование у порядка 130 структур, от которых зависит дальнейшая «судьба» проекта. Каждое согласование несет под собой определенные «дополнительные» затраты для инвестора, что, безусловно, отражается на прозрачности и конечной ликвидности проектов.

По мере устранения и ослабевания этих препятствий будет происходить наращивание иностранных инвестиций в этой сфере.

На мой взгляд – рынок недвижимости в Украине предрасположен к стратегическим инвестициям, так как фактически для квалифицированного портфельного инвестора нет основных предпосылок: надежные инструменты и прозрачность инвестированных компаний, что обусловлено несовершенством законодательства, особенно в части защиты миноритарных акционеров, значительной коррумпированности и криминализации рынка недвижимости. Успешный пример привлечения портфельных иностранных инвестиций компанией «XXI Век» является показательным, но, скорее всего, только единицы компаний сфере недвижимости смогут в ближайшие 3-4 года разместить свои акции на иностранных рынках

Доказательством обоснованных опасений иностранных портфельных инвесторов является скандал вокруг строительного проекта "Элит-Центр", после чего британская аналитическая компания Oxford Business Group, изучающая восточноевропейские рынки, предупредила потенциальных инвесторов о ненадежности капиталовложений в украинскую недвижимость, а также недостаточный уровень надежности строительных компаний на рынке.

Сегодняшняя летаргия, в которую рынок жилья вогнали кризис и президентские выборы, обещает затянуться. Специалисты единодушно заявляют, что выборы – мертвый сезон. Причем затишье вызвано, скорее, психологическим фактором, связанным с ожиданиями смены власти в стране и всеми вытекающими из этого последствиями. Активизацию сделок прогнозируют уже весной. Однако, предполагаемый наплыв состоятельных людей из регионов, по мнению экспертов, не способен кардинально оживить рынок.

В связи с откладыванием сделок на «после выборов» ожидается хорошая активность в марте-апреле, «нетипичная» активность для лета может наблюдаться в июне. Что касается притока инвестиций, то специалисты ожидают очередного передела бизнеса разных направлений в зависимости от того, кто будет стоять у руля страны, и, соответственно, не исключают, что свободные деньги вольются в рынок недвижимости, в частности жилья.

Одним из наиболее актуальных вопросов в строительной сфере в настоящее время является инвестирование в объекты Евро-2012. Как известно, четыре украинских города - Киев, Львов, Донецк и Харьков - удостоились чести принять Евро-2012. Если со стадионами все более-менее понятно – о них беспокоится государство, помогли «лучшие люди» регионов, то на гостиничном поле зияют дыры, ведь многие заявленные проекты «заморозил» кризис.

Инвесторам, которые вывели на рынок гостиницы в кризис, нужно окупить вложенные средства, учитывая, что строительство начиналось на пике стоимости недвижимости, строительных материалов и земли. К тому же, по мнению экспертов, плюсует стоимость номеров и коррупционная составляющая, дорогие кредиты, а также сложности с получением разрешительной документации, которые затягивают процесс строительства.

Эта система отяжеляет любой проект. В Европе уже давно ушли от этого. Там, где можно строить, на этапе входа инвестора максимально упрощаются процедуры. К примеру, турки бесплатно раздают землю в ряде регионов под строительство гостиниц, испанцы в прошлом году приняли решение 400 млн. евро выделить на модернизацию гостиниц, в итоге бизнес их получит под 1,5% годовых.

Сегодня наблюдается умеренный интерес иностранных и украинских инвесторов к приобретению в Киеве генерирующих денежный поток объектов, а также проектов на стадии готовности и в меньшей степени – находящихся в крупных городах Украины. Немногие коммерческие банки возобновили финансирование при условии обеспечения наилучшими залогами.

При этом в прошлом году некоторые инвесторы попытались напрямую купить у коммерческих банков залоги по проблемным кредитам, но несовершенная украинская законодательная и налоговая база по вопросам перехода права собственности кредитору помешала реализации данных планов.

Владельцы объектов недвижимости пытались продать и/или найти долевого партнера для того, чтобы сохранить свой бизнес, по поводу чего был проведен ряд переговоров с украинскими компаниями. Иностранные инвесторы, в свою очередь, неохотно идут на переговоры и ожидают результатов выборов Президента Украины с тем, чтобы минимизировать политические риски.

Резюмируя изложенное выше, следует отметить, что для создания благоприятного инвестиционного климата необходимо постоянно совершенствовать законодательную базу Украины, устанавливать одни правила игры на строительном рынке страны.

Литература:

1. Недвижимость РЕВЮ № 4 (62) 2006

2. З. Блок, УНИАН/Экономика, 18.12.2009

3. И. Лимонов, УНИАН/Экономика, 02.02.2010

4. УНИАН/Экономика/Строительство, 05.02.2010