Економічні науки/3. Фінансові відносини

Ротар Д. А.

Науковий керівник: Грубляк О. М.

Буковинська державна фінансова академія, Україна

Основні проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні та шляхи їх вирішення

На сучасному етапі формування ринкових відносин в Україні все більш широкого застосування набувають відносини, пов’язані з іпотечним кредитуванням. При цьому іпотека є складним, але досить ефективним і надійним способом забезпечення банківських кредитів, а її складність в основному полягає у необхідності проведення ретельної перевірки стану майна, що часто потребує залучення фахівців з окремих галузей. І оскільки іпотечний ринок почав займати одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки, іпотека повинна стати одним із визначальних факторів підвищення якості життя громадян, що розширить їхнє право та можливості підприємницького самовизначення, дасть змогу вирішувати житлову проблему у державі і зменшить соціальну напруженість в суспільстві.

В останні роки іпотечне кредитування в Україні набуло надзвичайного розвитку та розповсюдження. Розбудова іпотечного ринку є важливим та актуальним завданням на шляху подальшого реформування економіки нашої держави і створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з відповідною структурою та інституціональними складовими. При цьому розвиток іпотечного ринку вирішує як економічні проблеми активізації та ефективного використання фінансових ресурсів, так і соціальні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення до задоволення своїх житлових потреб через механізм фінансового ринку. Це визначає необхідність розробки і реалізації державної програми забезпечення процесів іпотечного кредитування в Україні та їх теоретичне обґрунтування з врахуванням особливостей національної економіки. Тож попри те, що сьогодні існує великий попит на іпотечні кредити з боку як населення, так і суб’єктів підприємницької діяльності, все ж таки багато теоретичних і практичних питань з цього приводу залишаються невирішеними, що й обумовлює актуальність теми статті. Дослідженням даного питання займаються багато вітчизняних науковців, зокрема В. Божанова, О. Кріп, В. Дзеніс, І. Запорожець, Г. Разумова, М. Тонюк, А. Криницька, Ю. Ходико та ін.

Метою даної роботи є аналіз проблемних питань іпотечного кредитування в Україні та визначення шляхів їх вирішення.

На сьогоднішній день однією з найпоширеніших форм кредитування й фінансування будівництва житла є позички під заставу нерухомості, або іпотечне кредитування. В країнах з ринковою економікою це розповсюджений ефективний механізм, здатний інтегрувати ринки нерухомості, фінансових послуг, фондовий ринок та ряд суміжних ринків, трансформувати приватні заощадження в інвестиційні ресурси, активізувати споживчий попит, згладжувати кон'юнктурні коливання і стабілізувати ринки, забезпечувати надійність і ліквідність інвестиційних вкладень в реальний сектор економіки, сприяти розв'язанню ряду актуальних соціально-економічних проблем суспільства та стійкому економічному зростанню [4].

Іпотека як сукупність економіко-правових відносин, які виникають між суб'єктами господарювання із приводу забезпечення виконання боргового зобов'язання нерухомим майном, є лише частиною фінансово-економічної сутності іпотечного кредитування, оскільки забезпечує організацію інвестиційного процесу за наявності застави об'єкта нерухомого майна. Сам же іпотечний ринок виникає не з появою іпотеки як застави нерухомості, а з появою іпотечного капіталу та в умовах подальшого розвитку товарно-грошових відносин перетворюється в особливу сферу фінансових відносин.

Іпотека виконує такі функції:

– є інструментом залучення фінансових коштів в економіку;

– забезпечує повернення позичених коштів.

– стимулює обіг нерухомості, коли інші способи (купівля, продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі [1].

Перевагами такої форми залучення фінансових ресурсів є те, що процес іпотечного кредитування дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем суспільства. По-перше, воно забезпечить розвиток довгострокового житлового будівництва. По-друге, вирішить проблему кредитування підприємств агропромислового комплексу. По-третє, розвиток іпотечного кредитування сприяє реформуванню економіки держави загалом [3].

Аналіз ринку іпотечного кредитування в 2010 р. показує незначну динаміку розвитку обсягів іпотечного портфеля комерційних банків порівняно з попередніми роками. Так, порівняно з 2009 р. обсяг іпотечного портфеля в 2010 р. збільшився на 2,8%. Станом на 01.01.2011 р. сукупний іпотечний портфель досяг позначки 97,2 млрд. грн. (близько 9% ВВП). Однак якщо на ринку країн Європи частка іпотечного портфеля досягає 40% від рівня ВВП, можна вважати, що в Україні даний показник не є ще досить вагомим.

При цьому структура заборгованості за іпотечними кредитами станом на 01.01.2011 мала такий вигляд: на купівлю житла під його заставу – 47,9%; на споживчі цілі під заставу житла – 35,8%; на купівлю житла під заставу майнових прав – 6,4%; на будівництво житла – 5,9%; на купівлю земельної ділянки – 1,8%; на комерційні цілі під заставу житла – 1,7%; на рефінансування кредиту – 0,5%. [6], [2]

Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депозитів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає час від часу підвищувати депозитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється:

– високою ціною залучених ресурсів;

– зростанням інфляції і зниженням ринкової вартості застави;

– несвоєчасним виконання кредитних зобов'язань;

– ризиками, пов'язаними із правовими і судовими складнощами при відчуженні житла - предмета застави.

Таким чином, основними проблемами розвитку іпотечного кредитування в Україні є:

1) відсутність розвинутого ринку нерухомого майна, зокрема й з земельних ділянок, що призводить до неможливості вчасно і в повному обсязі задовольнити вимоги кредиторів за рахунок реалізації заставленого майна;

2) недієвість наявного законодавства з питань реєстрації нерухомого майна, а також реєстрації обтяжень прав нього (недоліком є принцип поділу реєстру нерухомого майна між окремими установами - така система є невдалою, оскільки земельна ділянка може бути зареєстрована на одну юридичну особу, а будівлі, розташовані на ній, - на іншу);

3) недостатньо розвинений фондовий ринок;

4) відсутність довгострокових кредитних ресурсів у банків та інших небанківських кредитних установ;

5) відсутність законодавчого положення щодо функціонування вторинного іпотечного ринку іпотечних цінних паперів;

6) нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва;

7) відсутність дієвого механізму кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення [3], [4].

Шляхи вирішення проблем іпотечного кредитування полягають у:

1) удосконаленні і розвитку законодавчої бази, створенні системи гарантій і прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку, стандартизації та уніфікації процедури іпотечного кредитування;

2) розвитку системи страхування іпотечних кредитів, розвитку фондового ринку, вдосконаленні інфраструктури іпотечного ринку, розвитку дворівневої системи іпотечного кредитування;

3) створенні сприятливіших умов для доступу до капіталу широкого кола покупців нерухомості, зменшенні відсоткових ставок на іпотечні кредити, налагодженні співпраці з ріелтерськими компаніями.

Вирішити деякі проблеми іпотечного кредитування, а саме вдосконалити механізм залучення банками довгих ресурсів у гривні, можна за допомогою активного застосування ринку іпотечних облігацій, тобто цінних паперів, випуск яких забезпечено портфелем іпотечного кредиту. Необхідним є введення та вдосконалення інструментів рефінансування з боку НБУ з метою активного насичення національного іпотечного ринку ліквідними ресурсами. Розвитку іпотечного кредитування сприятиме також формування ринку землі та приміської нерухомості [5], [2].

Таким чином, розвиток іпотечних відносин – це одна із передумов стабільного економічного зростання. Застава нерухомості, зокрема й ділянок сільськогосподарського призначення, емісія й обіг іпотечних цінних паперів дозволять мобілізувати фінансові кошти для інвестування.

Отже, перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні суттєво залежать від законодавчого забезпечення, економічного зростання, стабільності цін і обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи й розвитку ринку нерухомості, у тому числі й ринку землі. Відпрацьований механізм застави нерухомості й емісія на її основі іпотечних цінних паперів дозволять мобілізувати заощадження населення й спрямовувати їх на розвиток перспективних галузей економіки.

Література:

1. Божанова В., Разумова Г. Критерій оцінки доступності іпотечних кредитів для населення [http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/Vdnuet/econ/2009_3/26.pdf].

2. Дзеніс В. Актуальні питання розвитку іпотечного кредитування в Україні [http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/Dtr_ep/2009_4/files/EC409_37.pdf].

3. Запорожець І. проблеми іпотечного кредитування в Україні [http://udau.edu.ua/ library.php?pid=730].

4. Криницька А. Іпотечний кредит та проблеми його розвитку в Україні [http://udau.edu.ua/library.php?pid=744].

5. Кріп О. Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні та можливі шляхи їх вирішення [http://www.ena.lp.edu.ua:8080/bitstream/ntb/5417/1/131.pdf].

6. Нерухомість в Україні. Іпотечне кредитування [http://metragif.at.ua//2011-11-01-23].