К.э.н.Кулумбетова Л.Б.

Карагандинский экономический университет, Казахстан

Индекс доступности жилья в РК

Обеспечение граждан доступным жильем является одной из важнейших государственных задач в области жилищной политики. Дело в том, что доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, на рост численности населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности.

Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жильё оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны. [1]

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам [2].

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является индекс доступности жилья. Традиционно он вычисляется на основе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). Индекс доступности показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»). Так, по данным за 2004 год, значение данного индикатора составило в Японии – 5 лет, в Польше – 4 года, в Чехии – 3,2 года, странах ЕС – 3 года, в Венгрии – 2,8 лет, в США – 2 года [3].

Причем, подбирая государства, мы решили выделить из общего показателя по Евросоюзу страны Восточной Европы – Польшу, Венгрию, Чехию, так как в соответствии с планами Президента Н.Назарбаева, в 2010 году наша страна должна достигнуть уровня этих стран по объему ВВП на душу населения (рисунок 1).

Рисунок 1 Коэффициент доступности жилья на 2004 год в некоторых странах мира (по национальным стандартам)

Из рисунка 1 видно, что японской семье для покупки квартиры понадобится не менее пяти лет, тогда как американской семье – всего два года. Довольно высокое значение коэффициента доступности жилья подтверждает тот факт, что в Японии самое дорогое жилье в мире. Низкое значение этого показателя свидетельствует о том, что жилье относительно доступно для среднего американца. Это объясняется тем, что рост цен на недвижимость в Америке ненамного превышает рост денежного дохода. По данным The Wall Street Jornal в Нью-Йорке среднегодовой доход на душу населения составил 36574 доллара США, тогда как средняя стоимость жилой недвижимости – 369700 долларов США [4]. В Чехии и Польше покупку жилья можно планировать в течение 3-4 лет.

Сравнивать уровень доступности жилья разных стран весьма непросто. Во-первых, потому что до сих пор нет единой методики оценки доступности жилья: в каждом государстве свои подходы к данному процессу, которые во многом зависят от выбранной экономической стратегии и желаемых результатов. К примеру, среднестатистическая площадь квартир в Казахстане, по данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций – 45 кв.м, в России, по данным Госстроя – 54 кв.м., по европейским стандартам – 130 кв.м. Из этого следует, что показатель доступности 2,9 года в Казахстане и 4,5 лет в России не могут быть напрямую сопоставлены.

Во-вторых, в различных источниках приводятся разные, порой противоречивые, сведения о доступности жилья: в одних публикациях сообщается, что коэффициент доступности жилья в Казахстане в 2004-2005 годах составил 2,9 [3], в других - 5,3 года, [5], в третьих – 6,2 года [6].

Для представления реальной картины об уровне доступности жилья в стране, мы провели самостоятельные расчеты коэффициентов. Сначала использовали традиционную методику, согласно которой определили, сколько лет понадобится среднестатистической семье (два человека работают, третий – ребенок) для приобретения квартиры, если весь доход будет использоваться для накопления на покупку жилья.

Расчет производился по следующей формуле

Ki= VxS / IxN (1)

где К, - коэффициент доступности жилья без учёта потребительских расходов;

S - площадь жилья, кв.м.;

V- (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м.) жилья, тенге.;

I - (income) среднедушевой доход семьи, тенге/чел. в год;

N - количество человек в семье.

Для большей сопоставимости расчет индекса доступности жилья проводился для среднестатистических квартир с разной общей площадью:

· по казахстанскому стандарту (45 кв.м);

· по российскому стандарту (54 кв.м);

· по европейскому стандарту (130 кв.м).

Результаты проведенных нами расчетов представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. Динамика индекса доступности жилья с различной площадью (без учета потребительских расходов)

Из диаграммы видно, что наименее доступным жилье в Казахстане было в 2000 году - семье, где двое работающих, для покупки квартиры общей площадью 54 кв.м требовалось свыше 6 лет откладывать все свои доходы. Данный факт объясняется очень низким уровнем доходов населения: размер среднемесячного денежного дохода составлял 6352 тенге или 44,7 долларов США (по курсу 142,13 тенге за один доллар). А стоимость квадратного метра жилья находилась в диапазоне от 125 долларов США на первичном рынке до 350 долларов США - на вторичном. В мировой практике считается, что жилье в стране или городе доступно, когда стоимость одного квадратного метра равна ежемесячному совокупному доходу семьи [7].

В 2001-2002 годы жилье становится более доступным из-за отсутствия платежеспособного спроса и относительно низких цен на рынке жилой недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра строительства нового жилья по данным официальной статистики в 2001 г. составляла 18100 тенге или 123 доллара США (по курсу 146,74) [8]. Для сравнения в 2005 г. эта цифра выросла до 635 долларов США, в 2006 г. – 988 долларов США.

Однако, начиная с 2003 года и по настоящее время, наблюдается рост данного коэффициента и, как следствие, снижение доступности жилья. Указанный факт объясняется опережающим ростом цен на жилую недвижимость по сравнению с ростом доходов: ежегодный рост цен составлял 48%, тогда как номинальные денежные доходы увеличивались в среднем на 12%.

Значения коэффициента доступности в 2005 году свидетельствуют о том, что даже если весь доход будет тратиться на накопление для покупки жилья, приобрести квартиру общей площадью 45 кв.м казахстанская семья сможет не ранее, чем через 5 лет. Для сравнения, чтобы купить квартиру площадью 45 кв.м, среднестатистической семье во Франции понадобится полностью откладывать среднюю заработную плату 4,75 лет, в Германии – 2,4 года, в Италии – 2 года [9].

Для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв.м среднестатистическому жителю республики придется делать сбережения в течение 6 лет, тогда как за этот срок испанец может приобрести квартиру в многоэтажном доме на побережье моря. На Кипре для покупки квартиры с мебелью на побережье моря понадобится 5,5 лет.

Чтобы приобрести современное комфортабельное жилье площадью 130 кв.м рядовому казахстанцу понадобиться копить не менее 14 лет. Тогда как для покупки квартиры на окраине Лондона понадобится 6 лет, апартаментов в Чикаго – 5 лет.

Следует заметить, что данные официальной статистики отражают цены на жилье, продаваемое на первичном рынке в непригодном для проживания виде: с черновой отделкой, без санитарно-технического оборудования. Таким образом, фактическая цена жилья для потребителя с учетом дополнительных затрат на отделку и оборудование оказывается значительно выше.

Кроме того, при расчетах мы использовали статистические данные о средней стоимости строительства одного квадратного метра. А практика свидетельствует, что существует значительная разница между себестоимостью строительства квадратного метра нового жилья и ценой его реализации. К примеру, в 2004 году рыночная стоимость реализации квадратного метра жилья превысила фактическую себестоимость в среднем по республике 2,6 раза, в 2005 году – 2,1 раза, в 2006 году - 2,2 раза.

Следовательно, с учетом вышесказанного, сроки накопления денежных средств на приобретение жилья будут гораздо продолжительнее.

Однако тратить весь свой доход на накопление для покупки жилья нереально: нужно питаться, одеваться, оплачивать коммунальные, образовательные, транспортные и другие услуги.

Исходя из этого, мы использовали другую методику расчета индекса доступности жилья - с учетом потребительских расходов. Для расчетов использовалась следующая формула:

Кie= VxS/ (I-E)xN (2)

где K,f. - с учётом потребительских расходов;

Е - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, тенге/чел./год.

Результаты расчета индекса доступности жилья с учетом потребительских расходов представлены на рисунке 3.

рисунок 3 Изменение индекса доступности жилья с учётом потребительских расходов в РК, 2001-2005 годы

Из диаграммы видно, что среднестатистическому казахстанцу для покупки жилья общей площадью 45 кв.м потребуется делать сбережения свыше 10 лет, квартиры площадью 54 кв.м – 12,5 лет. А для достижения европейского стандарта обеспеченности жильем рядовому потребителю придется копить свыше 30 лет. Учитывая ежегодный прирост стоимости жилья, этот срок может стать еще более длительным.

Результаты расчётов демонстрируют, что для жителей Казахстана вопрос о доступности жилья является достаточно сложным. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать привлечение заемных средств – использование ипотечного жилищного кредита.

Для того, чтобы оценить, как повлияет на доступность жилья использование банковского ипотечного кредита, мы использовали следующую формулу:

Kiem = 1/ 1+ VxS / ((I-E) /VxS)xN (3)

где Kiem – коэффициент доступности жилья при использовании ипотечного кредита

В результате проведенных расчетов определили, что величина коэффициента доступности жилья при использовании ипотечного кредита будет меньше единицы. К примеру, в 2005 году индекс доступности жилья с привлечением ипотечного кредита составил:

- для квартиры общей площадью 45 кв.м – 0,87,

- для квартиры с площадью 54 кв.м – 0,89,

- для квартиры с площадью 130 кв.м – 0,95.

рисунок 4 Изменение индекса доступности жилья с учетом ипотечного кредита

Резюмируя изложенное можно сделать вывод о том, что ипотека повышает доступность жилья, позволяет свести период накопления к минимуму. Из этого следует, что если у семьи есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий, то разумнее будет приобрести жильё подобным способом, чем копить деньги на квартиру в течение долгих лет.

Литература:

1.Щетинин Я.В., Баранов И.С. Анализ доступности жилья в Московском регионе // www.stk/ru

2. Недвижимость. Практическая энциклопедия / (А.В. Быстров и др.); под ред. И.С. Радченко. - М.: ГроссМедиа, 2005. - 416 с.

3. Бейсекеева А.Как сделать жилье доступным? // Жилищное строительство Казахстана. – 2005.- №26(50). – 14 июля

4.А.Арутюнян. Рынку только предстоит появиться // www.ipoteka.ru.

5. Еденбаев Е.Риски финансовой системы, связанные с финансированием операций с недвижимостью // Рынок ценных бумаг Казахстана. – 2005. - №15

6. Бекжанова Э. Ипотека по-прежнему не по карману// Недвижимость

7. Радченко И. Снижение процентной ставки при нынешних ценах на недвижимость не приведут к существенному росту ипотечного кредитования // Opec.ru

8. Строительство в Республике Казахстан. Статистический справочник. / под ред. А.А.Смаилова/ - Алматы, 2001. – 48с.

9. Доступность жилья по странам мира // burocrats.