Гангал Людмила Сергіївна

Науковий керівник : Калинич Я.Д.

Буковинська державна фінансова академія, Україна

Основні проблеми розвитку іпотечного ринку в Україні

Після набуття Україною незалежності та проголошення права приватної власності на землю проблема іпотеки набуває дедалі більшої актуальності серед вітчизняних і зарубіжних науковців. На всіх історичних етапах свого розвитку іпотека – важливий чинник житлової, аграрної, фінансової політики держави на різних стадіях її розвитку. Намагаючись дослідити цей правовий інститут, представники органів державної влади, як правило, звертаються до зарубіжного досвіду, не враховуючи власного. Але інститут іпотеки в Україні не є новим, а тому дослідження історії його розвитку заслуговує на увагу з точки зору не лише історії та теорії, а й практики. Оскільки іпотека протягом тривалого періоду в Україні не використовувалася, відсутній позитивний досвід її широкого застосування, то Україна в цьому плані значно відстала від інших розвинутих країн. Тому дослідження цього питання особливо важливе для ефективного функціонування ринкової економіки в нашій державі.

Проблемі розвитку іпотеки в Україні присвятили свої праці багато вітчизняних науковців, зокрема це К. Д. Гордієнко, В. Ю. Дмитренко, О. О. Євтух, О.Т. Євтух, О. С. Любань, Д. О. Мальцев, В. В. Носік, О. М. Красніков, С. І. Кручко, О. О. Погрібний, В. Д. Сидор. Однак і досі інститут іпотеки залишається слабо розвиненим в нашій країні і потребує вирішення цілої низки проблемних питань, пов’язаних з його становленням і функціонуванням.

На сьогодні на квартирному обліку перебувають понад 1 млн. 700 тис. сімей. Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні у 2-3 рази менша, ніж у розвинутих країнах світу. Частка коштів державного бюджету в загальному обсязі фінансування житлового будівництва нині не перевищує 5%, тому основними джерелами фінансування стали кошти приватних інвесторів, власні кошти населення і кредити банків. За попередніми оцінками, у населення на руках знаходиться від 10 до 20 млрд. дол. США, які зараз не задіяні в господарському обігу [3]. Саме тому, найбільш ефективним механізмом, котрий здатний забезпечити вирішення житлових проблем в Україні є іпотечне кредитування, котре забезпечує досягнення значного соціального та економічного ефекту.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням рядом проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Одна з головних проблем становлення вітчизняного іпотечного ринку - формування необхідних грошових ресурсів для здійснення іпотечного кредитування. В основу вітчизняного чинного правового регулювання іпотеки покладено концепцію захисту прав  боржника, а як наслідок, підвищується кредитний ризик банку, що в свою чергу, знижує темпи розвитку розширеного фінансування  різних суб’єктів  під заставу нерухомості.

До числа факторів, які перешкоджають розвитку іпотечного кредитування, слід віднести: інфляційні ризики, нерозвиненість механізмів залучення коштів населення, непрозорість взаємовідносин учасників ринку, незначна роль Державної іпотечної установи на ринку іпотечних кредитів. Знижує кредитний ризик і забезпечує належну надійність іпотечного кредитування стандартизація й уніфікація процедур іпотечного кредитування.

На даний момент в Україні відсутній єдиний реєстр прав на нерухоме майно. Це не дозволяє кредиторам з'ясовувати, хто має право власності на даний об'єкт нерухомості, зокрема, переконатись у відсутності права власності на нього в третьої особи. Чинні реєстри є розрізненими і недоступні широкому загалу. Процедури реалізації цього права через суд є великою мірою непевними і пов'язані з великими витратами часу і коштів. У незручному становищі опиняється кредитодавець ще й через те, що він не може продати свій кредитний портфель. Закон "Про іпотеку" містить положення, за якими операції з іпотечними кредитами можуть призвести до ситуації, коли іпотечний договір втрачає чинність, на підставі чого кредитодавець подає позов на боржника. Ці положення можуть обмежити надання потенційними кредитодавцями довгострокових кредитів.

Негативним є також те, що застосовуються різні правові режими до іпотеки окремих видів нерухомого майна: земельної ділянки, споруд та будівель, розташованих на ній, а також майнових прав, безпосередньо пов’язаних із нерухомим майном. У зв’язку з цим іпотека нерухомого майна як цілісного об’єкта є вкрай проблематичною. Зокрема, законодавчі обмеження щодо передачі в іпотеку земельних ділянок значно гальмують кредитування сільського господарства під заставу нерухомості агропромислового призначення.

                Практична діяльність вказує на існування проблеми затягування  процедури задоволення вимог кредиторів   за рахунок предмета іпотеки  в межах судового та виконавчого провадження. Це свідчить про необхідність розробки спеціального законодавчого положення  з метою надання можливості кредитору  швидко реалізувати предмет іпотеки, в разі  порушення боржником забов’язань.

Серйозні проблеми для іпотечного кредитування створює наявність тотальної дебіторської заборгованості між вітчизняними підприємствами. До проблеми в іпотечному кредитуванні можна віднести також істотну валютизацію. Нерухомість у нас продається та купується  більш за все за валюту. Це ризиковано, оскільки клієнт отримує доход в гривні, і при зниженні її курсу стосовно долара загострюються кредитні ризики [4].

На стримування розвитку іпотечного кредитування впливає і обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими. Зрозуміло, що за таких обсягів витрат населення внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Однак, зарубіжний досвід свідчить, що існує пряма залежність між часткою заощаджень населення у їх сукупних доходах та темпами економічного зростання, оскільки заощадження, як правило, використовуються на інвестиційні цілі [4].

Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг. Тому практично не існує кредитних історій позичальників. Також значну роль відіграє довіра населення до банків.

Таким чином, досвід зарубіжних і вітчизняних учених із питань іпотеки показує, що високоорганізована ринкова економіка немислима без широкого застосування іпотеки, особливо без застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини тісно пов'язані з інвестиціями й відіграють важливу роль у будівництві та сільському господарстві. Однак, виходячи з вищесказаного, можна дійти висновку, що вирішення найбільш актуальних проблем іпотечного кредитування в Україні  тісно пов’язане з вдосконаленням  законодавчої бази. Врегульована законодавча площина  має стати основою формування  сучасних підходів до вирішення  зазначених як загальних, так і специфічних проблем іпотечного кредитування.

Разом з тим, актуальним стає питання практичної реалізації можливостей , що з’явилися в рамках вже прийнятого законодавчого поля. За умов України варто також використовувати  той зарубіжний досвід іпотечного кредитування , який найбільшою мірою забезпечує врахування соціально-політичних реалій держави та найбільшою мірою відповідатиме особливостям національної економіки взагалі.

 Література :

1. Про іпотечні облігації: Закон України №3273-IV від 22 грудня 2005 р. //http://www.bank.gov.ua.

2. Дагутін В,Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування // Життя України. - 2009. -  №1. - с. 75-82.