Разрешение противоречий земельных отношений в Украине как основа легализации и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения

Кретинина Л.В., доцент, к.н.г.у.

Актуальность темы исследования. Сегодня, в Украине, для создания полноценно работающего рынка земли, необходимо устранить противоречия в механизме реализации собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Это будет способствовать легализации прав собственности на землю сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, расширению рынков, развитию продуктивной и эффективной рыночной экономики.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является обоснование утверждения, что легализация частной земельной собственности заключается в направленности изменений политических и правовых установок, отвечающих общественным нуждам.

Достижению цели исследования способствует постановка и решение следующей задачи: показать, что сегодняшнее статус-кво собственности на землю сельскохозяйственного назначения перестаёт отвечать потребностям и запросам большинства населения Украины.

Изложение основного материала и полученных результатов.

Главным объектом продаж, развивающегося земельного рынка, являются сельскохозяйственные земли, поскольку они занимают более 2/3 общей площади земель Украины[1, с.526].

Однако, именно земли сельскохозяйственного назначения официально продавать нельзя. Действующий мораторий на отчуждение земли сельскохозяйственного назначения, породил теневой рынок земли, ежегодный оборот которого оценивается приблизительно в $1,5-2 млрд [2, с.28].

Официально введение моратория объясняется отсутствием законодательства, регулирующего рынок земли. До сих пор не приняты такие важные для капитализации земельных отношений и регулирования рынка земли законы как «О государственном земельном кадастре», «О рынке земель», «О земельном (ипотечном ) банке», «О сельских обществах по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения», «Об определении правовых основ исключения земель из права частной собственности » и др. Парадокс заключается в том, что непринятые законы нужны для защиты именно покупателя, а не продавца, поскольку препятствий для продажи земельных наделов нет. В соответствии с гражданским кодексом, земля является недвижимым имуществом, а механизмы покупки-продажи недвижимости определены[3]. Кроме того, особенности продажи сельскохозяйственных земель уже выписаны в действующих законах «Об оценке земель», «Об охране земель», «Об оплате за землю», «Об аренде земли», «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины». С другой стороны, до сих пор законодательно не определены субъекты права собственности на землю-капитал и на объект хозяйствования. Ведь не секрет, что многим владельцам земельных паёв нужна не земля, а лишь титул на неё [4, с.74-75].

Существующее статус-кво земельной собственности, установленное государством, порождает как минимум два серьёзных противоречия в развитии земельных отношений.

Первое, действующий мораторий распространяется только на продажу земли сельскохозяйственного назначения, земли же несельскохозяйственного назначения активно продаются через аукционы и земельные конкурсы. Их продажа регулируется Гражданским и Хозяйственным кодексами. Подобное ограничение порождает теневые схемы торговли сельхозземлёй. Из наиболее известных теневых схем, приведённых в журналах «Бизнес», «Эксперт» [2,5], основной является схема по смене целевого назначения сельскохозяйственной земли, что приводят к многократному удорожанию земли ввиду возможных рисков.

Другое противоречие при реформировании земельных отношений заключается в том, что украинское земельное законодательство не предусматривает организационно-правовой формы землепользования крупного частного сельскохозяйственного производства [6, с.466-467].

Между тем, частная форма хозяйствования в аграрном секторе бурно развивается и предусматривает концентрацию земельной собственности. Так, по данным единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ), количество предприятий с частной формой собственности в сельском хозяйстве больше государственных в 43,6 раза [1, с.69].

Возникшее противоречие между крупным частным сельскохозяйственным производством и владельцами земельных паёв, которыми стали практически все сельские жители, включая пенсионеров и работников социальной сферы, тормозит создание условий эффективного хозяйствования на земле, рационализации её использования. Разрешить это противоречие помогает

аренда земель сельскохозяйственного назначения. На начало 2006 года арендованных земель в Украине порядка 20 млн га, что составляет примерно 70% распаёванной земли. Многие арендаторы уже получили часть земли в собственность по теневым схемам в обход моратория. Большинство из них заинтересованы в отмене моратория, поскольку независимо от размеров своих земельных участков, подвержены рискам, связанным с рынком земли.

Обусловлено это тем, что арендодатели – физические лица, которых всегда можно «перекупить», а арендаторы – юридические лица, вложившие немалые деньги в увеличение плодородия и улучшение культуры земледелия, формирование инфраструктуры, технической и административной базы. Сложность проблемы заключается в несовершенстве украинского законодательства, которое выписано таким образом, что, с одной стороны, ст.9 Закона «Об аренде земли» даёт первоочередное право на покупку земельного пая арендатору. С другой стороны, эту норму закона легко обойти, доказав, что сданный в аренду пай обрабатывается с потерей качества.

Арендаторы настаивают на чётком государственном механизме их защиты в виде преимущественного права покупки арендованных паёв или возможности им доработать на земле до конца сроков, указанных в договорах аренды.

Другой не менее важный вопрос для арендаторов заключается в том, сколько земли и по какой цене её можно будет купить. Так, по данным Госкомстата Украины за 2005 год, количество предприятий, владеющих сельскохозяйственными угодьями в размере от 100 до 500 га составляло 12,7% от общего их количества, доля принадлежащих им земель в общей площади сельскохозяйственных угодий – 8,4%. Количество же предприятий, владеющих сельскохозяйственными угодьями в размере от 500 до 4000 га составляло 15,8 % от общего их количества, доля же таких земель в общей площади сельскохозяйственных угодий равна почти 80%. И, наконец, 1,4% предприятий владеет сельхозугодьями в размере от 4000 до 10000 и более га, доля их в общей площади сельскохозяйственных угодий равна 22,3% [7, с.52].

Данный анализ подводит к выводам, что поскольку большинство предприятий нуждается в сельхозугодиях в размере до 4000 га, ограничения по продаже земли должны основываться на этих нормах. Что касается цены земли, то тут существует несколько точек зрения. Первая – земля сельхозназначения должна продаваться по нормативной стоимости, которая на 01.01.06 г. составляет в среднем 9,525 тыс. грн за 1 га земельной пахоты [3, с.41]. Другие полагают, «что за отправную точку следует взять существующую сегодня арендную плату и умножить её на срок капитализации – $800-1500 за 1 га»[3, с.46]. Ещё одна точка зрения исходит из того, что нормативная оценка земли завышена, поскольку главный оценочный критерий – рентабельность сельскохозяйственного производства довольно низкая и реальная рыночная цена будет меньше.

Выводы:

1. Поскольку земля – основное средство производства в сельском хозяйстве, не включена в экономический оборот, сельскохозяйственное производство недокапитализировано на стоимость земли.

2. Необходимо установить прозрачный механизм, регламентирующий перевод земли из одной категории в другую.

3. Нормативная оценка земель сельхозназначения пока не совпадает с рыночной. Нужна более точная методика экспертно-денежной оценки земельных участков, а также региональных максимальных и минимальных цен на землю.

4. Собственники земель сельхозназначения из-за существования моратория на её продажу не могут реализовать своё имущественное право на землю, что порождает множество теневых схем её продажи и способствует развитию коррупции.

5. Нужно отменить различные законодательные нормы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель. Приоритетным должно быть право собственника.

Литература

1. Статистичний щорічник України за 2005 рік. Державний комітет статистики України. Київ – 2006.

2. Таран Ю. Обратная тяга // Бизнес. – 2006, №10, с.26-30.

3. Чиж А., Ильичёв Р. Жажда земли // Бизнес. – 2006, №51, с.38 -61.

4. Ярмоленко В. Капитализация земли в Украине: во благо или во вред? // Экономика Украины. – 2004, № 9, с. 71-79.

5. Богута Н., Слесарук С. Черназём на чёрном рынке// Эксперт, №40, с.58-64.

6. Шапоренко О.І. Управління станом і використанням сільскогосподарських земель у регіоні. – Донецьк: Норд Прес, ДонДУУ, 2004. – 503 с.

7. Сільске господарство України. Статистичний збірник за 2005 рік. Державний комітет статистики України. Київ – 2006.