Богославська
А.В., ст. викладач Молчанова А.Ю.
Донецький
державний університет економіки і торгівлі
ім. М.І.
Туган-Барановського
Розробка механізму
інвестування
в готельний сектор
України
Вітчизняна
готельна сфера України стає невід’ємною частиною світового готельного
господарства. В умовах розвитку країни готельний бізнес стає дієвим засобом, з
одного боку, формування ринкового механізму господарювання, надходження значних
коштів до бюджету, створення високооплачуваних робочих місць, а з іншого боку –
підвищення якості життя українських громадян.
В Україні зростає інтерес до готельного бізнесу з усіх боків: інтерес
виявляють банки, страхові, будівельні компанії і навіть великі гравці
туристичного бізнесу будують власні готелі. У містах-мільйонерах і туристичних
центрах один за іншим будуються нові або реконструюються існуючі готелі. Оборот
готельного ринку України у 2005 році склав майже 1,5 млрд. грн., а обсяг прямих
іноземних інвестицій у розвиток готелів та інших місць короткотермінового
проживання збільшився на 21,0 млн. дол. США і становив на 01.01.2006 року 160,8
млн. дол. США, що складає 1,0% від загального обсягу прямих інвестицій в економіку України [2, c.7].
У цьому контексті вихідною передумовою подальшого успішного
розвитку вітчизняного ринку готельних послуг стає розробка механізму
інвестування у готельну індустрію України.
Встановлено, що сьогодні будь-яка компанія, що інвестує в готельний сектор
України, розглядає, з одного боку, можливість отримання високого прибутку і
інші перспективи ринку, що розвивається, а з іншого боку - можливі ризики. У зв’язку з цим, доцільно визначити найбільш суттєві ризики
та розробити рекомендації по їх
уникненню:
1) при плануванні інвестиційного проекту слід враховувати те, що в
більшості міст України відсутній генеральний план забудови і при цьому темпи
будівництва збільшуються. Тому існує ризик зміни оточуючої готель
інфраструктури і будівель, що може змінити привабливість готелю або викликати
додаткові витрати.
З метою уникнення або зменшення даного ризику, доцільно будувати готелі в
місті, що має генеральний план забудови, або ретельно планувати місце
будівництва і враховувати можливість-неможливість зміни навколишніх будов та
інфраструктури;
2) у зв'язку із масштабним розвитком готельної галузі України, відбуваються
зміни і в регулюючому законодавстві. Тому при плануванні інвестиційного проекту
слід враховувати і законодавчі ініціативи, що знаходяться на розгляді.
Дозволить уникнути цього ризику супровід інвестування в готельний бізнес
професійною компанією, що спеціалізується на розвитку бізнесу і наданні
юридичних послуг – це допоможе інвестору орієнтуватися в законодавстві,
передбачати зміни і, як результат, враховувати при інвестуванні дії держави;
3) при ухваленні рішення про інвестування в готельний бізнес України,
інвестору необхідно врахувати і культурні особливості, менталітет відповідної
категорії постояльців [3].
Таким чином, якщо в результаті оцінки
всіх ризиків готельним оператором приймається рішення про вихід на готельний
ринок України, то алгоритм такого виходу передбачатиме вибір серед двох головних альтернатив:
придбання інвестором вже існуючого готелю або будівництво нового.
На користь першої альтернативи свідчать наступні факти: на сьогоднішній
день в Україні існує громіздкий процес отримання у відповідних інстанціях всіх
дозволів, ліцензій, необхідних для ведення готельного бізнесу. При цьому даний
процес тим довший, чим вищим буде рівень готелю. В деяких випадках будівництво
і введення в експлуатацію готелю може продовжуватися протягом років. Зменшити
або навіть виключити даний ризик звісно можна, інвестуючи в купівлю вже
існуючого готелю. Однак, слід зазначити,
що реконструкція та підлаштування придбаного
готелю під стандарти мережі передбачають витрати, аналогічні витратам на нове будівництво.
Найбільшу можливість залучити до
управління відомого міжнародного оператора і забезпечити повну відповідальність
готелю його вимогам надасть будівництво нового готелю. При чому, щоб уникнути
додаткових витрат необхідно залучати архітекторів, маркетологів, юристів,
готельного оператора і генпідрядника вже на етапі розробки проекту. Наявність
оператора, який може виступити співкредитором для компанії-будівельника, як
правило, слугує гарантією для отримання останнім коштів у великих фінансових
установах (ЄБРР, Чорноморський банк реконструкції та розвитку, Raiffeisen та
інші).
Прихід іноземного готельного оператора
на український ринок неможливий без участі вітчизняного власника, який краще
ознайомлений з тонкощами ведення бізнесу на Україні, і бере на себе
відповідальність за будівництво і отримання дозволу. Однак іноземний партнер
має доступ до дешевих кредитних ресурсів і значний досвід по їх залученню. Саме
тому основна задача як інвестора, так і власника – пошук партнера. Інтереси як
першого, так і другого, як правило, поєднують консалтингові структури, що
обслуговують проекти будівництва готелів у комплексі. В Україні на
консалтингові послуги припадає 1-2%
вартості будівництва, а надають їх такі консалтингові компанії, як Deloitte,
Ernsr&Young, KPMG, Baker&McKenzie, Horwath. Оператор звичайно отримує
3-5% суми валового доходу готелю і
10-15% від валового операційного прибутку [1,c.93-94].
Слід зазначити, що при невдалому початку інвестиційного процесу в готельний
бізнес у інвестора є можливість, до певного моменту, переглянути план
будівництва на користь офісної і торгової нерухомості, терміни окупності
інвестицій в яку коротші (термін окупності інвестицій в 4-, 5-зіркових готелях
- 9-12 років; в 3-зіркових - 5-6 років), а ефективність інвестицій вища (до 20%
для офісної і торгової нерухомості, не більше 15% для готелів). При цьому в
довгостроковій перспективі необхідно враховувати тенденцію даних ринків.
Оскільки насичення ринку офісної і торгової нерухомості відбувається досить
швидкими темпами, то терміни окупності інвестицій в таку нерухомість зростають,
а прибутковість падає. У свою чергу, в найближчому майбутньому попит на
готельні послуги в Україні постійно буде значно перевищувати пропозицію, тому
ненасиченість ринку готельних послуг України забезпечує зростання
середньорічної завантаженості готелів і відповідно збільшення їх прибутковості
[3].
Таким чином, привабливість готельного сектора України не викликає сумнівів,
але тільки ґрунтуючись на реальному стані ринку і правильному прогнозі, а також
при правильному плануванні і виборі індивідуальної інвестиційної стратегії -
інвестор має нагоду отримати з цього максимальну вигоду.
Література:
1. Крапива С. Вместо жительства // Бізнес. - №7. - 13.02.2006. – С.92-95.
2. Мещерських Л. Стан розвитку
готельного господарства України за підсумками роботи у 2005 році // Новости
турбизнеса. –
3. http://www.maygerconsulting.com/archive/Strategy%20for%20Hotel %20Investment%20in%20the%20Ukraine_ukr.pdf?PHPSESSID=25694e28897d2a3dd55293cc8034b338
4. http://www.ukrstat.gov.ua/